Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: wat er dit jaar is veranderd in de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: wat er dit jaar is veranderd in de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Casus
Een aankoopmakelaar begeleidt twee ondernemers. Ze willen zo veilig mogelijk lenen, met zo veel mogelijk zekerheid voor als de zaken minder gaan draaien en zij hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Of voor het geval dat er na verkoop van de woning een restschuld overblijft. Ze willen ook graag bijlenen om hun nieuwe huis te voorzien van zonnepanelen. Een hypotheek met NHG lijkt voor de hand te liggen, maar wat is er in 2019 allemaal veranderd in deze regeling?
Hoger grensbedrag
Afgelopen jaar konden mensen voor maximaal 265.000 euro een hypotheek met NHG afsluiten. In 2019 is dit grensbedrag verhoogd tot 290.000 euro. Voor de extra zekerheid van NHG betalen mensen eenmalig de borgtochtprovisie. De laatste jaren was dit 1 procent van de hypotheeksom, voor 2019 is dit vastgesteld op 0,9 procent. Kopers zijn hierdoor maximaal 290 euro goedkoper uit. Ook het toetsinkomen bepaalt welk bedrag kopers maximaal kunnen lenen. De klanten uit de casus zijn ondernemers. Dat betekent dat zij hun inkomen moeten laten vaststellen door een derde partij (‘rekenexperts’, volgens NHG). In 2018 gold dit alleen voor zzp’ers en startende ondernemers – tussen één en drie jaar bezig – maar vanaf 2019 voor álle ondernemers, welke rechtsvorm zij ook hebben en hoe lang zij ook actief zijn. NHG heeft vier partijen in het land aangewezen die deze ondernemersverklaring mogen opstellen. Dit kost tussen de 200 en 500 euro en de verklaring is zes maanden geldig.
Ongenuanceerd
Op deze manier wil NHG ondernemers sneller duidelijkheid bieden over de haalbaarheid van de lening. Voorheen werd het toetsinkomen van ondernemers zonder inkomensverklaring vastgesteld op grond van drie IB-aangiften en/of jaarrekeningen. Dit was vrij ongenuanceerd: de hoogte van de inkomstenbelasting zegt niet alles over de financiële toestand van de onderneming. Bovendien interpreteerden hypotheekadviseurs en -verstrekkers de financiële stukken niet altijd hetzelfde. De rekenexperts bepalen het toetsinkomen aan de hand van een gestandaardiseerd toetskader. Al met al is de leencapaciteit dit jaar wat ruimer voor ondernemers. Zo mogen zij er halverwege het jaar voor kiezen om ook het lopende jaar mee te nemen. Voorheen werd altijd getoetst op de resultaten van de laatste drie kalenderjaren. Vervelend voor zelfstandigen die bijvoorbeeld in 2018 een mooi jaar draaiden, maar nog geen aangifte hebben gedaan. De vraag is of hypotheekverstrekkers zonder meer afgaan op de ondernemersverklaringen. Zij hebben de vrijheid om aanvragen af te wijzen, ook al zijn de cijfers formeel goed. Bijvoorbeeld omdat zij onvoldoende stabiliteit zien.
Loondienst
Ook de vaststelling van het toetsinkomen van klanten in loondienst is veranderd. Voorheen gebeurde dit aan de hand van een werkgeversverklaring. Hierop gaf een werkgever aan wat het loon was van de werknemer in kwestie. In de praktijk ging dit vaak fout, omdat werkgevers niet goed weten welke loonbestanddelen als ‘bestendig’ moesten worden beschouwd. Hypotheekadviseurs moesten de verklaring gemiddeld zo’n drie keer terugsturen naar de werkgever voordat de defnitieve uitkomst correct is – en zelfs dan was dit lang niet altijd 100 procent. Daarom is het met ingang van 2019 mogelijk om het toetsinkomen te bepalen op basis van het sociale verzekeringsloon (SVloon) volgens het UWV Verzekeringsbericht. Dit is het loon waarover werknemers belastingen en sociale premies betalen. De afgelopen drie jaar hebben NHG, De Hypotheker en verschillende banken al hiermee geëxperimenteerd in de pilot ‘Handig!’. Via mijnuwv.nl kunnen klanten eenvoudig hun eigen verzekeringsbericht downloaden. Zo wordt het zeker voor flexwerkers en mensen met oproep- en min/max-contracten gemakkelijker om een NHG-hypotheek te krijgen. Het SV-loon ligt vaak wat lager dan de optelsom van brutosalaris, vakantietoeslag, dertiende maand en eindejaarsuitkering. Dat is dus een goede optie voor mensen die niet maximaal hoeven lenen en zo min mogelijk rompslomp willen. Maar ook hier is weer de vraag welke richtlijnen hypotheekverstrekkers gaan hanteren. De ene zal het SV-loon verplicht stellen, de andere het inkomen van de werkgeversverklaring en weer een andere laat mensen de keuze.
Energiebesparing
Voor huizenkopers die willen verduurzamen, is de NHG-grens dit jaar opgeschoven van 280.900 euro naar 307.400 euro. Zij kunnen dus maximaal 106 procent lenen van de waarde van het huis, tenzij ze op basis van hun inkomen minder kunnen lenen. Klanten die extra willen lenen voor energiebesparende maatregelen mogen 9.000 euro optellen bij het bedrag dat ze op basis van hun inkomen mogen lenen. Voor kopers die niet direct weten welke energiebesparende voorzieningen ze willen treffen, is er het Energiebespaarbudget. Om een bouwdepot met dit budget te kunnen aanmaken, moesten mensen voorheen een specifcatie verstrekken aan hun geldverstrekker: een lijst van de voorgenomen energiebesparende maatregelen en de geschatte kosten. In 2019 is dat niet meer nodig. Pas op het moment dat ze het budget aanspreken, moeten ze een bon van de zonnepanelen, warmtepomp of spouwmuurisolatie laten zien. Achterliggende gedachte is dat veel mensen bij de aankoop van hun huis nog niet weten hoe ze dit precies gaan verduurzamen.
Energielabel
Kopen mensen een nul-op-demeter-woning of een woning met een energieprestatiecertifcaat (EPC) van nul of lager? En heeft de aannemer hierbij een energieprestatiegarantie van minimaal tien jaar afgegeven? Dan mogen zij 25.000 euro optellen bij het bedrag dat ze op basis van hun inkomen kunnen lenen. Met ingang van 1 januari 2019 is de eis van deze garantie komen te vervallen; het maximale bedrag gaat terug naar 15.000 euro. De laatste wijziging is dat mensen ook bij het oversluiten van een NHG-hypotheek op een energiezuinige woning (label A++ of hoger) 9.000 euro meer mogen lenen op hun inkomen. Kortom: neem als makelaar altijd het energielabel op in de koopovereenkomst. Dit kan het immers net even gemakkelijker maken om een woning te kopen.
Dit artikel verscheen in Vastgoed 1 2019 en kwam tot stand in samenwerking met Harrie-Jan van Nunen van De Financiële Makelaar.
