Vastgoed actueel - helpdesk

Funda is en blijft een van de belangrijkste marketingkanalen voor de makelaardij. Maar hoe maakt u optimaal gebruik van de mogelijkheden van dit platform? Hoe komt u tot een zo hoog mogelijke notering in het zoekresultaat en maximale exposure voor de woning – en uw kantoor? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. 

Funda is en blijft een van de belangrijkste marketingkanalen voor de makelaardij. Maar hoe maakt u optimaal gebruik van de mogelijkheden van dit platform? Hoe komt u tot een zo hoog mogelijke notering in het zoekresultaat en maximale exposure voor de woning – en uw kantoor? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord.

Makelaar Arno Wingen (Systeem Makelaardij, Heerlen) en Carine Besamusca, product marketeer bij funda, zetten de belangrijkste tips op een rij in de Helpdesk uit editie 6. In het kort: presenteer uw woningen zo compleet mogelijk.

Vooraf: hoge notering, belang en de complicaties

Zoekers op funda bekijken de woningen op de eerste pagina van de resultatenlijst het beste. Logisch. Dat geldt eens te meer nu ruim de helft van de bezoekers de site mobiel bekijkt. Want die gaan vaak geen página’s woningen doorspitten op dat kleine schermpje. Zeker ‘funzoekers’ doen dat niet. Er valt dus veel winst te behalen door te zorgen dat uw aanbod zo hoog mogelijk eindigt. Hoe hoger de notering, hoe groter het bereik, hoe meer potentiële kopers en hoe hoger de verkoopprijs. Simple as that. Daar komt bij dat een goede presentatie op funda ook een manier is om meer aanbod te krijgen. Verkopers letten daar immers ook op bij hun selectie van een makelaar.

Twee criteria

De missie is: pagina één. Ofwel: zo hoog mogelijk in de eerste vijftien huizen die funda toont.  Maar door het enorme aanbod van woningen op de site genereert een zoekopdracht van potentiële kopers vaak een ellenlange lijst met woningen. Dat brengt ons bij de grootste complicatie: de moordende concurrentie. “De meeste mensen zoeken op twee criteria: plaats en prijsklasse. Vaak zetten ze daarbij in eerste instantie breed in. Stel dat ik zoek tussen de €150.000 en €250.000. In Almere bijvoorbeeld kan ik dan kiezen uit maar liefst 608 huizen, in Amsterdam uit 575 huizen en in Breda zijn het er 303”, zegt makelaar Arno Wingen. 

Dit is niet anders in kleinere plaatsen, aldus Wingen. “Hoe kleiner de plaats, hoe breder de straal van de zoekers. Laatst hebben wij bijvoorbeeld een woonboerderij in een klein dorpje verkocht en toen waren er geïnteresseerden die meer dan 30 kilometer verderop woonden. Ook voor woningen in een hogere prijsklasse is de straal groter. Kortom: de concurrentie blijft hoe dan ook hoog.”

Tip 1: maak uw presentatie compleet

Vroeger konden makelaars voor dertig dagen een hogere vermelding kopen bij funda. 

Maar das war einmal. Vandaag de dag zijn de hogere noteringen voor woningpresentaties met alle puntjes op de i. “Makelaars kunnen het verschil maken door hun woningen zo volledig mogelijk aan te melden. Hoe completer, hoe beter de online presentatie overeenkomt met de zoekvraag. Als iemand bijvoorbeeld specifiek op zoek is naar een huis met een tuin en open haard, komt er geen match tot stand als de makelaar deze kenmerken niet heeft ingevoerd”, zegt Carine Besamusca, product marketeer bij funda.

Besamusca adviseert ook om concrete cijfers op te nemen. “Een ‘prijs op aanvraag’ of perceelgroottes van ‘0 tot 999 vierkante meter’ helpen de consument niet verder. Sterker nog: dit soort presentaties worden niet weergegeven in de zoekresultaten als iemand zoekt op een bepaalde bandbreedte van prijs of een bepaald aantal vierkante meters. En dan ben je dus niet vindbaar.”

Makelaar Wingen merkt dat in de praktijk lang niet alle woningen compleet worden aangeleverd. “In de ideale wereld komt elk nieuw aangemeld huis bovenaan en duwt de rest naar beneden. Uit een klein testje blijkt echter – waarbij ik zowel op datum als op relevantie sorteer en dan de twee verschillende lijsten vergelijk – dat slechts 12 van de 840 huizen die de laatste 48 uur voor heel Nederland waren aangemeld, compleet waren. Ofwel: 1,43 procent. Kan je nagaan hoeveel kansen makelaars laten liggen!” 

Tip 2: zet alle mediaproducten in

Plaats een plattegrond, 360º-foto’s en video in uw advertentie. Dat kan door bij funda voor iedere woning het presentatiepakket aan te schaffen. Zo’n pakket geeft de mogelijkheid tot plaatsing; u moet de producten dan uiteraard nog wel laten maken. Besamusca van funda: “Huur een professionele (interieur)fotograaf in. Écht mooie foto’s zorgen voor een goede eerste indruk, en maken het verschil tussen wel of niet aangeklikt worden in de resultatenlijst.” Makelaar Wingen adviseert om minimaal twaalf foto’s te plaatsen. “Minder betekent een lagere ranking, maar meer dan twaalf doet niks méér voor de ranking. Bij de 360º-foto’s adviseer ik een minimumaantal van drie.”

Besamusca benadrukt de kansen van een goede video. “Perfect voor een korte sfeerimpressie van de woning en/ of de omgeving. Of laat de verkoper vertellen over de fijne plekjes in het huis. Het gaat erom het unieke verhaal te vertellen over de woning en de buurt.” Ook een goede plattegrond is essentieel. Wingen: “Het is verstandig om hiervoor een professioneel bureau in te huren dat de woning inmeet en vervolgens digitale plattegronden maakt.”

De meeste makelaars zijn zich ervan bewust dat funda een hogere score geeft als de advertentie is voorzien van de drie mediaproducten. Minder bekend is dat dit nog maar het begin is. Wingen: “Deze mediaproducten zijn de basis, de snelste en gemakkelijkste manier om een grote sprong te maken in de resultatenlijst. Hiermee zit je bij de eerste 30 procent. Maar daarmee ben je er nog niet!” 

Tip 3: maak een goede objectomschrijving

Het woord ‘omschrijving’ zet funda zelf al boven de objectomschrijving, dus dat hoeft u zelf niet meer te doen. Hetzelfde geldt voor het adres. “Toch gebeurt dit nog opvallend vaak, met een storende herhaling van woorden als gevolg. En dat terwijl de eerste 56 woorden van de omschrijving het belangrijkste zijn. Want als de zoeker op een object klikt, ziet hij die woorden als eerste. De rest van de tekst is ingevouwen”, zegt Besamusca (funda). 

Het moet dus in die eerste 56 woorden gebeuren. Besamusca adviseert om hier de belangrijkste unique selling points van de woning te benoemen. “Dan gaat het zowel om het type huis, de omgeving en de bereikbaarheid. Wat maakt deze woning zo bijzonder? Het woonoppervlakte, de staat van afwerking, de ligging?” In de ingevouwen tekst kunt u vervolgens de eventuele andere usp’s beschrijven. Bouw de tekst logisch op, maak de alinea’s niet te lang en zorg voor tussenkopjes. Sluit de tekst af met een korte opsomming van de hoofdpunten (in bullets) en met praktische informatie over bezichtigingen en de contactmogelijkheden met uw kantoor.

Tip 4: vul de lijst met kenmerken goed in

De vuistregel is: meer kenmerken is een hogere notering. “Huizen scoren altijd beter dan appartementen, omdat die nu eenmaal meer kenmerken hebben”, zegt makelaar Wingen. “Kortom: maak de lijst met kenmerken zo compleet mogelijk. Denk niet: het interesseert potentiële kopers toch niet of er water en elektra in de berging is. Gewoon invullen! Is er geen garage of geen isolatie, kruis dan ‘geen garage’ of ‘geen isolatie’ aan. Een kenmerk dat regelmatig wordt overgeslagen, is de grootte en ligging van de tuin. Vul alles in: grootte (90 vierkante meter), ligging (zuidoost) en toestand (aangelegd).”

Wingen heeft nog een handige tip: voer de kenmerken in op de goede plek op de site. “Funda haalt de data voor het kenmerkenscherm niet uit de objectomschrijving, maar uit de hoofdbladen. Dáár moet de informatie dus compleet worden gemaakt!” Als voorbeeld noemt hij de indeling. “Als je wilt dat de indeling netjes in het kenmerkenscherm komt te staan, zet die dan niet in de objectomschrijving, maar onder het juiste tabblad. Hiervoor ga je eerst naar de hoofdbladen: algemeen, detail, financieel, teksten enzovoort. Onder ‘detail’ staan ‘buitenruimte’, ‘indeling’ en ‘kadastraal’. Kies daar ‘indeling’.”

Tip 5: vermeld het energielabel

Vermeld het – liefst definitieve – energielabel in de kenmerken. Makelaar Wingen: “Sinds een paar jaar moet iedere verkoper een energielabel aanvragen, op straffe van een boete. De meeste mensen doen dit pas bij de overdracht van de woning, maar ons kantoor vraagt het label al aan vóór de start van de verkoop, zodat we het kunnen vermelden op funda. Dit zorgt echt voor een hogere score. De hoogte van het label speelt hierbij overigens niet mee.”

Het is een koud kunstje om het label op te vragen. Dit doet u via de overheidssite www.energielabelvoorwoningen.nl. Hier logt u in met uw DigiD. U vult het bouwjaar en type woning in, soms moet u daarna nog een aantal extra vragen over de woning beantwoorden. Vervolgens kunt u kiezen uit verschillende bedrijven die het energielabel kunnen leveren. De kosten variëren, maar over het algemeen bent u voor minder dan €25 klaar. 

Tip 6: vermijd de belangrijkste valkuilen

In de funda-praktijk zijn dit de meest voorkomende valkuilen:

  • Onvolledige, onduidelijke en tegenstrijdige woninginformatie. 
  • Gewoon maar wat foto’s maken. Saaie, slechte, schokkerige filmpjes. Dit is slechte reclame voor zowel de woning als voor uw kantoor.
  • Geen video, maar een slideshow van foto’s. Besamusca (funda): “Uit onze statistieken blijkt dat zoekers wegklikken als ze niet meer dan een aaneenschakeling van stilstaande beelden zien. Een video is zo’n kansrijk middel, maak daar gebruik van!” 
  • Een plattegrond als afbeelding tussen de foto’s in de woningadvertentie plaatsen. Besamusca adviseert om een interactieve 2D/3D-plattegrond toe te voegen. “Dit geeft zoekers de kans om in en uit te zoomen om iedere ruimte in detail te bekijken. Zo krijgen ze een beter beeld van de ruimtes en indeling van de woning.”
  • Onnodige HOOFDLETTERS en !!!!! in de tekst. Besamusca: “Onze gebruikers geven aan dat onzinnig hoofdletter- en uitroeptekengebruik hen wegjaagt. Een gemakkelijk te vermijden valkuil.” Makelaar Wingen: “Dit maakt een schreeuwerige indruk, en schreeuwen is niet de manier om de boodschap over te brengen. Hoofdletters en uitroeptekens zijn voor het algoritme van funda zeer gemakkelijk te filteren. Google doet dit al, dus het is te verwachten dat funda in de toekomst hetzelfde gaat doen.”