foto suzan_20141016_7793 Ruben

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: huurkoop als alternatieve financieringsvorm.        

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: huurkoop als alternatieve financieringsvorm.        

Casus

Op een dag meldt zich bij u een jong stel dat zeer geïnteresseerd is in een woning die u al geruime tijd in de verkoop heeft. Helaas strandt de deal op de financiering, omdat beide partners ZZP’er zijn en bij de bank nul op het rekest krijgen. Vervolgens bellen uw opdrachtgevers, een ouder echtpaar dat na verkoop van hun afbetaalde woning een appartement gaat huren, met de vraag of huurkoop geen optie is. Want dan snijdt het mes aan twee kanten: de verkopers zijn hun huis kwijt, en het jonge stel kan zonder tussenkomst van de bank overgaan tot aankoop. Maar ondanks dat u al jaren als aan- en verkoopmakelaar werkt, weet u niet precies hoe het nu zit met huurkoop.

Maar weinig mensen weten dat huurkoop niet alleen bestaat voor auto’s, schilderijen, caravans en televisies, maar ook voor woningen. Bij deze kredietvorm huurt de koper de woning en betaalt ondertussen periodiek een vastgesteld bedrag aan de verkoper. Een deel van dit bedrag is bedoeld als rente en een ander deel als stukje van de verkoopprijs. Wanneer de laatste termijn is afbetaald, wordt de huurkoper officieel eigenaar van de woning. Huurkoop kan een slimme oplossing zijn als de koper de woning niet volledig hypothecair gefinancierd krijgt. Denk aan de ZZP’er uit de casus, waarvan Nederland er inmiddels bijna 1 miljoen heeft, en aan alle andere flexwerkers. Of aan alle mensen die geen eigen geld kunnen inleggen – een eis die steeds meer hypotheekverstrekkers stellen.  

Voorwaarde is uiteraard wel dat de verkoper de opbrengst van de woning niet direct nodig heeft. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn bij ouderen die hun huis met overwaarde verkopen en daarna gaan huren. Huurkoop wordt nogal eens gebruikt om een huis te kopen dat mensen al huren. Maar koper en verkoper kunnen ook kiezen voor huurkoop bij een ‘nieuwe’ woning. Ook een tijdelijke huurkoopconstructie is mogelijk, waarbij de huurkoper de betaaltermijnen aflost totdat de resterende koopprijs wél past in de hypotheekruimte bij de bank.

Notariële akte

Huurkoop vindt plaats bij notariële akte, die moet worden ingeschreven in het Kadaster. Zo is de huurkoper beschermd tegen dubbele verkoop en tegen faillissement van de huurverkoper. In de akte staat exact vermeld welk deel van de periodieke termijn tot afkoop van de verkoopsom strekt en welk deel tot betaling van rente over het onafgeloste deel van de hoofdsom. In de akte staat ook op welke data die bedragen moeten zijn betaald.

De huurkoper en de huurverkoper maken afspraken over de hoogte van de rente, de aflossingsbedragen en het aflossingsschema. Zij hebben daarbij veel vrijheid: de Tijdelijke wet huurkoop onroerende zaken (Twhoz), waarin huurkoop wordt geregeld, stelt geen eisen aan het aantal termijnen en de hoogte van de rente. De rente kan dus vast of variabel zijn, en per maand, kwartaal, half jaar of jaar worden betaald. En vooraf of achteraf.

Voordelen

Huurkoop biedt voordelen voor beide partijen. De verkoper vergroot zijn verkoopkansen omdat de groep van potentiële kopers aanzienlijk groter wordt. Daarnaast is de garantie op afbetaling groot. De woning blijft immer de facto eigendom van de verkoper en geldt als zijn onderpand. Op het moment dat de huurkoper zijn verplichtingen niet nakomt, kan de huurverkoper zijn eigendomsrechten laten gelden, de woning terugvorderen en de huurkoper ontruimen. Dit mag doorgaans als er minder dan 75 procent van de verkoopsom is betaald en de huurkoper de aflossing niet meer kan betalen.

Kopers op hun beurt zijn dankzij huurkoop in staat een woning in eigendom te verwerven die zij anders niet zouden kunnen kopen. Omdat de prijs net boven hun budget ligt of omdat zij de financiering niet rond krijgen. Huurkopers bouwen eigendom op, in tegenstelling tot ‘gewone’ huurders. Bovendien is de betaalde rente in principe fiscaal aftrekbaar. Een ander voordeel is dat de rente bij huurkoop lager is, omdat de risico’s voor de huurverkoper kleiner zijn. Die blijft immers eigenaar. En er hoeven ook geen kosten betaald te worden voor een  hypotheekadviseur en geldverstrekker. Dat scheelt alleen al aan hypotheekadvies zo’n 2.500 euro.

Nadelen

Nadelen zijn er ook. Tijdens de looptijd van de overeenkomst is de huurkoper aansprakelijk voor schade aan de woning en verantwoordelijk voor het onderhoud, ook al is hij formeel nog geen eigenaar. Een nadeel voor de huurverkoper is dat de huurkoper volgens de Twhoz naar de rechter mag gaan om de huurkoopovereenkomst te wijzigen, als er in zijn ogen een wanverhouding is ontstaan tussen zijn rechten en plichten. Geen enkele verkoper vindt het natuurlijk prettig als er tussentijds aan de voorwaarden wordt gemorreld. Het is wel de vraag hoe vaak het in de praktijk zal voorkomen dat huurkopers de rente via de rechter willen verlagen, omdat de hypotheekrente nu historisch laag is. De Twhoz geeft de huurkoper ook het recht om de (termijnen van de) verkoopprijs vervroegd te betalen.

Overigens dateert de Twhoz al uit 1973. Volgens deskundigen is deze wet onevenwichtig, omdat de positie van de huurkoper sterker is dan die van de huurverkoper. Een wetsontwerp voor een nieuwe wettelijke regeling voor huurkoop is een stille dood gestorven. Dit betekent echter niet dat huurkoop een no go is zolang de wetswijziging uitblijft. Huurkoop kan absoluut een aantrekkelijke optie zijn, zeker tijdelijk, ter overbrugging tot het moment dat de kopers wél een hypotheek kunnen krijgen. Laat het huurkoopcontract altijd wel toetsen door een juridisch en fiscaal specialist!

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Ruben Gommers van De Jong Van Leeuwen Advocaten in Arnhem (www.dejongvanleeuwen.nl).