Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer in het kader van het Dossier Taxaties: de nieuwe modeltaxatierapporten voor woningen die op 1 april 2016 van kracht worden.
Casus
U werkt als woningmakelaar en taxateur. Omdat u als taxateur actief wilt blijven, heeft u zich ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Hiermee valt u onder de nieuwste normen, het tuchtrecht en permanent toezicht. U weet ook dat u vanaf 1 april 2016 de nieuwe modeltaxatierapporten voor woningtaxaties moet gaan gebruiken. Maar wat zijn de voornaamste wijzigingen ten opzichte van de bestaande modelrapporten? En hoe kunt u zich het beste voorbereiden op de komst van de nieuwe modellen?
Het Nederlandse taxatielandschap is grondig aan het veranderen. Sinds 1 januari 2016 gelden voor alle taxateurs in Nederland de European Valuation Standards (EVS). Deze uniforme, internationale taxatiestandaarden zijn opgesteld door de in Brussel gevestigde Europese koepel van taxatieorganisaties TEGOVA, waarvan ook NVM, VBO Makelaar en VastgoedPRO lid zijn. De kernwoorden van de EVS zijn: transparantie, professionaliteit, kwaliteit, zorgvuldigheid, objectiviteit en het voorkomen van belangenverstrengeling. Dit alles moet leiden tot een taxatiesector waarin taxateurs niet meer hun oren laten hangen naar de opdrachtgever, maar objectief hun waardering vaststellen.
In de nieuwe modellen voor woningtaxaties, die op 1 april 2016 worden gelanceerd, is de toepasselijkheid van de EVS expliciet opgenomen. Als taxateur verklaart u dat u de taxatie heeft verricht volgens de EVS, en zo niet, dan legt u uit waarom niet. U vermeldt ook of u de afgelopen twee jaar betrokken bent geweest bij (de aankoop, verkoop of taxatie van) het te taxeren object. Als dit het geval is, legt u uit waarom u de taxatie toch objecief kunt verrichten. Vervolgens laat u weten of u – of uw kantoor – jaarlijks meer dan 25 procent van uw omzet van deze opdrachtgever verkrijgt. Dit betekent overigens niet dat eerdere betrokkenheid bij het pand en financiële afhankelijkheid van de opdrachtgever nooit zijn toegestaan; het gaat vooral om de transparantie hierover.
Opdrachtvoorwaarden
De opdrachtvoorwaarden moeten voortaan verplicht als bijlage bij het taxatierapport worden gevoegd. Taxateurs zijn nu nog gewend om op basis van een telefoontje of een kort mailtje aan de slag te gaan, maar de EVS vereist dat de opdracht uitgebreid schriftelijk wordt vastgelegd: wie is de opdrachtgever, welk object moet er worden getaxeerd, welke bijzonderheden zijn er, welke informatie heeft de opdrachtgever aan de taxateur verstrekt? Zo’n opdrachtbevestiging maakt het mogelijk om (achteraf) te controleren of u daadwerkelijk gedaan heeft wat van u is gevraagd. De brancheverenigingen zijn momenteel bezig om hiervoor een standaarddocument op te stellen.
De transparantiegedachte brengt ook met zich mee dat de taxateur aan het rapport bijlagen toevoegt van de bronnen die hij of zij heeft geraadpleegd. Bijvoorbeeld de relevante bestemmingsplankaarten en -voorschriften, de kadastrale gegevens van het object of bodeminformatie. Zo wordt controleerbaar en traceerbaar op welke bronnen u zich precies baseert, en of u deze op de juiste manier heeft geïnterpreteerd.
SWOT-analyse
Nieuw is ook de beschrijving van de woningmarkt bij de onderbouwing van het waardeoordeel. Daarbij gaat het om de (algemene) marktomstandigheden van de woning in de gemeente in kwestie, bijvoorbeeld tussenwoningen uit de jaren tachtig in een buitenwijk van een middelgrote stad in de Randstad. De volgende stap is een SWOT-analyse van deze specifieke woning: wat zijn de sterke en zwakke kanten, waar liggen de kansen en bedreigingen? Op deze manier geeft het taxatierapport meer achtergrondinformatie over de manier waarop de waarde van de woning tot stand is gekomen. Dit kan ook van belang zijn als het taxatierapport over een aantal jaar, wanneer de marktomstandigheden ongetwijfeld weer anders zullen zijn, nog eens uit de kast wordt getrokken.
Ook als het gaat om de bouwkundige staat en onderhoudstoestand van de woning bieden de nieuwe modellen meer nuancering. Naast de huidige smaken (goed, voldoende, matig en slecht) is er ruimte gekomen voor een aanvullende toelichting. Dit is bijvoorbeeld prettig als een woning dringend een schilderbeurt nodig heeft, maar verder op alle fronten in een goede staat verkeert.
Energiebesparing
Een grote verandering in het model financiering woonruimte betreft de energiebesparende voorzieningen die een woningeigenaar wil treffen. Denk aan het aanbrengen van isolatie, het creëren van eigen energieopwekking of het renoveren van de woning tot ‘nul op de meter’. Taxateurs vermelden voortaan wat deze maatregelen kosten én opleveren. Stel dat iemand voor 20.000 euro zonnepanelen aanlegt, dan wil hij – én de geldverstrekker – graag weten welke meerwaarde zijn woning daardoor krijgt. U gebruikt dan de ‘energiebesparingstool’ om de netto contante waarde van de energiebesparing die een bepaalde voorziening oplevert te berekenen. Vervolgens schrijft u hierover een toelichting. Deze energiebesparingstool is verbonden aan het taxatiesoftwareprogramma waarmee u de taxatierapporten uitwerkt.
Voorbereiden
Formeel moeten de taxateurs die zijn ingeschreven bij het NRVT, al sinds 1 januari 2016 volledig werken volgens de EVS. Helaas is dit in de praktijk nog vaak niet het geval. Het advies is dan ook om eerst de Nederlandse versie van de EVS en het reglement Wonen van het NRVT te bestuderen. Volg misschien ook een cursus bij uw branchevereniging over de nieuwe modellen en de gevolgen van de EVS voor uw taxatiepraktijk. Daarnaast is het zaak om vandaag al te beginnen met de ‘nieuwe’ manier van dossieropbouw. De vuistregel hierbij is dat uw collega-taxateurs achteraf in één oogopslag kunnen zien en begrijpen wat de opdracht inhield en welke stappen u gezet heeft om tot uw taxatie te komen. Als u hiermee nu al begint, zijn de nieuwe modellen straks alleen nog een formaliteit.
Uit editie 1 van Vastgoed Magazine. Dit artikel kwam mede tot stand in samenwerking met het Nederlands Woning Waarde Instituut.
