Het is de taak van een professionele verhuurmakelaar om goede huurders te zoeken en te selecteren. Daar hoort bij dat hij de betrouwbaarheid en solvabiliteit van een potentiële huurder adequaat onderzoekt. Als hij dit nalaat, kan de rechter oordelen dat hij niet heeft gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar. In het slechtste geval moet hij dan opdraaien voor de schade die de huurder heeft aangericht in een woning of bedrijfspand. En die is in het geval van een hennepkwekerij niet gering.
Let wel: missers zijn altijd mogelijk. Geen verhuurmakelaar kan garanderen dat iedere door hem aangedragen huurder tot in de eeuwigheid netjes de huur betaalt en als een goed huisvader op het pand past. Florie Keuning, senior jurist bij Bavam: Als een makelaar al het redelijke onderzoek heeft gedaan, verschuift het risico naar de verhuurder. Makelaars hoeven daarbij echt niet als privédetective te werk te gaan, maar een zekere mate van oplettendheid is geboden. Zeker omdat we hier te maken hebben met echte criminelen, die zeer gewiekst te werk gaan, zegt Keuning.
Financiële screening
Wat moet zon onderzoek nu zoal inhouden om aansprakelijkheid af te wenden? Het komt erop neer dat de verhuurmakelaar bij de verhuur van een woning gedegen nagaat of de kandidaat-huurder een particulier is met een reguliere baan, die zijn loon op een bankrekening gestort krijgt, en ook degene is voor wie hij zich uitgeeft. Het is belangrijk om schriftelijk verslag te doen van de bevindingen, aldus Keuning. Want dan kun je bij een eventuele rechtszaak aantonen dat je het vereiste onderzoek gedaan hebt. Goede documentatie in het dossier voorkomt latere bewijsproblemen.
Het onderzoek begint met een financiële screening, waarbij de makelaar vraagt om een werkgeversverklaring, een recente salarisspecificatie en bankafschriften waaruit blijkt dat het salaris ook echt wordt overgemaakt. Wees alert als iemand aankomt met een werkgeversverklaring waarop staat dat het loon contant wordt betaald. Dat is namelijk niet gebruikelijk bij een reguliere baan. Ook als een potentiële huurder de waarborgsom en de eerste huurtermijn contant op tafel legt, moeten de alarmbellen gaan rinkelen. Controleer tot slot of de werkgever wel echt bestaat, bijvoorbeeld door een rondje te googelen of even te bellen naar het bedrijf in kwestie.
Het advies van Keuning is om iemand altijd met zijn originele paspoort op kantoor te laten komen. Accepteer geen gescande kopie per e-mail, omdat een kopie eenvoudiger te vervalsen is dan een origineel paspoort. Daarnaast is het verstandig om te checken of het opgegeven adres wel juist is. In de praktijk lopen veel contacten via e-mail, en komt helemaal niet aan de orde waar iemand woont. Vraag daar wel naar, benadrukt Keuning. Het is moeilijk om te controleren of iemand woont waar hij zegt dat hij woont, maar je kunt wel checken of een adres wel echt bestaat. Wij zien veel onbestaande straatnamen voorbijkomen of bijvoorbeeld een adres ergens op een industrieterrein. Dat is een aanwijzing dat er iets niet in de haak is.
Bedrijfspand
Bij de verhuur van een bedrijfspand moet de makelaar onderzoeken of het bedrijf dat het pand wil huren, wel bonafide is. Dat kan door een recent uittreksel op te vragen uit het handelsregister bij de Kamer van Koophandel, dat openbaar toegankelijk is. Het gebeurt vaak dat mensen een uittreksel van een of twee jaar oud overhandigen. Maar dan blijkt zo’n bedrijf al lang niet meer te bestaan als de schade is opgetreden. Vraag dus altijd om een zeer recent uittreksel.
De makelaar moet verder nagaan of de persoon tegenover hem wel bevoegd is het bedrijf te vertegenwoordigen. Mag deze wel rechtshandelingen verrichten en namens het bedrijf een huurovereenkomst aangaan? In het handelsregister staat precies vermeld hoe de bevoegde personen heten en hoe ver hun bevoegdheid reikt. En als er een volmacht is, check dan of de handtekening die daarop staat wel overeenkomt met de handtekening van de persoon die de huurovereenkomst namens het bedrijf ondertekent, zegt Keuning, die adviseert ook de financiële gezondheid van het bedrijf te beoordelen. Vraag de jaarcijfers op en kijk of deze gedeponeerd zijn bij de Kamer van Koophandel. Het is een goed teken als dat zo is.
Het volledige artikel heeft eerder dit jaar in Vastgoed gestaan. Nog geen abonnement? Vraag het hier aan.
