Het is de droom van menig woningzoekende: een eigen woning aan of in de buurt van de kust. De mogelijkheden om die droom te verwezenlijken lijken echter beperkt. Zeker nu aan bouwactiviteiten in de kustgemeenten alleen maar strengere voorwaarden en dito eisen dreigen te worden gesteld. Zijn de overgebleven rust en de ruimte in het Nederlandse kustgebied alleen nog voor de toerist en fauna weggelegd?
Het is de droom van menig woningzoekende: een eigen woning aan of in de buurt van de kust. De mogelijkheden om die droom te verwezenlijken lijken echter beperkt. Zeker nu aan bouwactiviteiten in de kustgemeenten alleen maar strengere voorwaarden en dito eisen dreigen te worden gesteld. Zijn de overgebleven rust en de ruimte in het Nederlandse kustgebied alleen nog voor de toerist en fauna weggelegd?
Gemeenten moeten meer ruimte krijgen om een eigen afweging te maken in het toestaan van bouwactiviteiten aan of in de buurt van de kust. Dat was het voornemen van minister Schultz van Infrastructuur en Milieu. Het leidde begin dit jaar tot zoveel ophef dat zij haar plannen al snel weer kon intrekken. De kust moet vrij blijven, was de duidelijke boodschap van de Nederlandse bevolking aan het adres van de bewindsvrouw.
Natuurmonumenten ging voorop in de strijd tegen de voorgenomen beleidswijziging, met de buitengewoon succesvolle actie ‘Bescherm de Kust’. In mum van tijd werden honderdduizend handtekeningen verzameld onder een petitie tegen de opheffing van het bouwverbod. Tegelijkertijd werd echter duidelijk dat feitelijk inzicht in de omvang van bestaande en toekomstige bouwactiviteiten ontbrak. Niemand wist wat er nu eigenlijk precies gebeurde.
Inventarisatie
Het was reden voor Natuurmonumenten om een inventariserend onderzoek te laten verrichten naar de al gerealiseerde bouwplannen van de afgelopen drie jaar en de projecten die nu in uitvoering zijn of in de komende drie jaar op stapel staan. De resultaten van die exercitie, verricht door zelfstandig adviseur Gert-Jan Buth, maakte Natuurmonumenten in juni bekend. Deze wezen uit dat het kustgebied tussen Cadzand en Den Helder onder steeds grotere druk komt te staan. In de periode van 2013 tot 2019 zijn en worden meer dan zevenduizend villa’s, appartementen, strandhuizen of hotelkamers gerealiseerd.
Volgens woordvoerder Marlous van ’t Pad Bosch van Natuurmonumenten, maakt het onderzoek duidelijk dat de regie op projectontwikkeling aan de Nederlandse kust ontbreekt. “Provincies en gemeenten bepalen wat wel kan en niet mag binnen hun grenzen. Wij constateren dat de kust daarmee is overgelaten aan de grillen van de markt. Dit terwijl onze kuststrook bijzondere natuurwaarde heeft. Het is een van de laatste nagenoeg ongeschonden stukken natuur waar nog leegte, donkerte en stilte te vinden is en waar veel Nederlanders groot belang aan hechten. In theorie delen alle gemeenten dit belang, maar in de praktijk beconcurreren ze elkaar en knippen ze toch stukken van de kust op. Daarom vragen wij om landelijke regie met bindende afspraken.”
Strikte regels
De provincies zelf geven aan wel degelijk zorgvuldig om te gaan met het kustgebied. Woordvoerders van de provincies Zuid- en Noord-Holland wijzen op de strikte regels en procedures die zowel op Rijks- als provinciaal en gemeentelijk niveau van kracht zijn voor het bouwen buiten bestaand bebouwd gebied. Deze houden nauw verband met de kustveiligheid, maar bieden ook stevige bescherming aan de natuurwaarden in het buitengebied. “Op het strand wordt niet gewoond”, aldus woordvoerder Rina van der Werf van de provincie Noord-Holland. “Alleen recreatieve functies zijn hier onder voorwaarden toegestaan en in de duinen zijn geen bouwprojecten geoorloofd. Alle regels maken dit onmogelijk.” Voor bouwactiviteiten binnen bestaand bebouwd gebied gelden de gemeentelijke bestemmingsplannen. “Hier gaan de gemeenten over. Zij kunnen besluiten tot afwijkingen op het bestemmingsplan. Andere partijen, waaronder de provincie, kunnen dan daarop reageren vanuit hun belang en instrumentarium zoals inspreken, zienswijze, aanwijzing, enzovoorts. In de praktijk vindt er over ruimtelijke ontwikkeling overleg plaats – zoals het vooroverleg bestemmingsplan – tussen overheden. Overigens ook met andere partijen.”
Regionale woningbehoefte
Volgens André Lammerse, woordvoerder van de provincie Zuid-Holland worden nieuwbouwplannen ook altijd langs de Ladder voor Duurzame Verstedelijking gehouden. Dat betekent dat het plan moet voorzien in een regionale woningbehoefte en dat inbreiding altijd voor uitbreiding komt. “We hebben daarnaast per regio bestuurlijke tafels ingericht, waar de gemeentelijke woonvisies worden besproken en getoetst. We houden de vinger dus nauw aan de pols.” Daar waar regels te kort dreigen te schieten, wordt bovendien actief ingegrepen – zo blijkt. In april maakte de provincie Zuid-Holland bijvoorbeeld bekend het ruimtelijk beleid voor strandbebouwing langs de Zuid-Hollandse kust aan te willen scherpen.
In de provincie Zeeland werken ondertussen overheden en belangenorganisaties samen aan een nieuwe Zeeuwse kustvisie. Volgens gedeputeerde Carla Schönknecht staat daarbij ‘het beschermen en versterken van de ongerepte Zeeuwse kust’ centraal, maar ontstaan er ook nieuwe kansen voor wonen en recreëren. ‘Met de kustvisie zoeken wij samen met onze ketenpartners naar de balans tussen beide’, zo valt te lezen in een persverklaring. De kustvisie moet eind 2016 klaar zijn.
Voldoende aanbod
Is een woning aan de kust daarmee een schaars goed geworden? In Zeeland valt dat dus wel mee, merkt ook Joris Jobse. Hij is oprichter van OBJKT, een vastgoedadviesbureau en aanbieder van makelaars- en taxatiediensten uit Goes. Volgens Jobse is de reguliere woningmarkt in de Zeeuwse kustgemeenten minder gespannen dan de recreatieve woningmarkt. “Er is in het algemeen voldoende aanbod voor mensen die op zoek zijn naar een reguliere woning in de buurt van de kust. Zeker in het wat duurdere segment.”
Een verklaring voor de geringe druk op de Zeeuwse woningmarkt is de combinatie van vergrijzing en krimp, aldus Jobse. “Veel jongeren trekken voor het werk toch naar Middelburg of de Randstad. Ze blijven over het algemeen niet wonen in het dorp waar ze geboren zijn. Op latere leeftijd keren zij dan soms nog weleens terug, maar in dat geval is er voldoende geschikte woonruimte te vinden.”
Nieuwbouw vindt met name plaats op inbreidingslocaties in de diverse kernen van de Zeeuwse gemeente en is meestal van redelijk beperkte omvang. Zo is recent in Burgh-Haamstede (gemeente Schouwen Duiveland) op het terrein van een voormalige school een project van 16 eengezinswoningen gerealiseerd, in de prijsklasse rond de twee ton. Ook in kernen als Domburg en Zoutelande (gemeente Veere) vindt woningbouw voornamelijk in het centrum plaats, in bescheiden aantallen. “Wat er nog aan de kust wordt bijgebouwd, is vooral bestemd voor recreatie.”
Iets magisch
Hoe anders is de situatie in Zuid-Holland. Daar kunnen nog wel in grote aantallen woningen worden gebouwd, zij het ook hier op al bestaande, binnenstedelijke locaties. Rudi van Wechem van Frisia Makelaars uit Den Haag is onder andere betrokken bij de verkoop van De Zuid, een project van MRP Development. Het betreft de realisatie van ongeveer vierhonderd woningen op het voormalige Norfolkterrein rond de Derde Haven van Scheveningen, pal achter de duinen van het Zuider-strand. Het makelaarskantoor is tevens ingeschakeld voor de verkoop en verhuur van woningen, winkels en kantoorruimte in De Havenmeester, een nieuw complex met 85 appartementen en zeven winkel- en kantoorruimtes. Het gebouw is gelegen aan de Tweede Haven van Scheveningen, op loopafstand van het strand.
De woningen van beide projecten vinden gretig aftrek. “Het wonen aan de kust, dichtbij het strand of bij de duinen heeft voor veel mensen toch iets magisch”, aldus Van Wechem. “Zeker als ze daarbij op zee kunnen kijken. Dat is ook de reden dat hier zelfs voor Haagse begrippen goede prijzen kunnen worden gerealiseerd. Het zijn daarbij mooie appartementen: groot, van goede kwaliteit en met veel buitenruimte, tegen de internationale zone van Den Haag aan. Met dat alles zit je hier echt in het hoge marktsegment.”
In het algemeen overstijgt de vraag het aanbod aan woningen aan of in de buurt van de kust ruimschoots, volgens Van Wechem. “Er is veel behoefte aan kwalitatief goede woningen op leuke locaties. Maar ze zijn echt wel te vinden, niet alleen voor mensen met een goed gevulde portemonnee. De prijs hangt gewoon voor een belangrijk deel af van de grootte van de woning. Starters hebben het inderdaad lastig, maar een woning van tachtig vierkante meter in de kustregio is voor veel mensen nog wel bereikbaar en aantrekkelijk. Voor een woning van tweehonderd vierkante meter ligt dat vanzelfsprekend een stuk lastiger.”
Enorme belangstelling
Adri Hopman van Hopman ERA Makelaars uit Castricum is verkopend makelaar van de ruim tweehonderd woningen in het project Nieuw Koningsduin, die worden gerealiseerd op het terrein van voormalige psychiatrische inrichting Duin en Bosch, in de duinen bij Castricum op drie kilometer van het strand. Tot het plan behoort ook de herontwikkeling van het rijksmonument De Loet, tot vijf appartementen en twaalf herenhuizen. Daarnaast komen nog eens vijf vrijstaande villa’s.
“Het is het enige woningbouwproject in deze streek van enige omvang dat zo dichtbij zee ligt”, aldus Hopman. Dat gegeven, plus de nabijheid van scholen, winkelvoorzieningen en goede verbindingen naar Amsterdam, verklaart ook meteen waarom de belangstelling zo ontzettend groot is. “We zijn in 2013 heel voorzichtig begonnen, omdat we toen nog maar net uit de crisis kwamen. Maar de kopers staan nu in de rij. Voor iedere woning melden zich gemiddeld vijf kandidaten. Terwijl de prijzen voor Castricumse begrippen toch ongekend hoog zijn.” Bijna de helft van het aanbod gaat naar woningzoekenden uit Amsterdam en omgeving. “We zien een enorme trek terug uit de stad van jonge gezinnen met kinderen. Mensen die toen ze jong waren juist naar de Randstad trokken om te studeren en te werken. Inmiddels hebben ze een redelijk hoog inkomen en een mooie baan, vaak in de techniek of ICT of als zelfstandig ondernemer en keren nu weer terug.”
Juist omdat de rust, de ruimte en de nabijheid van de zee de mensen naar dit soort projecten trekt, is Hopman fel tegen verdere uitbreiding van de gebouwde omgeving. “De kust moet beschermd worden. Ik verfoei die recreatieve hokken op en aan het strand. Het is te triest voor woorden. In het geval van Egmond aan Zee en Bergen aan Zee kan ik me er nog iets bij voorstellen. Daar moet je toerisme in het dorp hebben. Maar hier is het heerlijk vertoeven aan een niet volgebouwde kust. Dat moet je niet willen verkwanselen. Wij als makelaars verdienen hier onze boterham toch wel. Er is genoeg te koop. Zelfs voor starters. Dat de banken aspirant-kopers niet willen faciliteren is een groter probleem dan het vinden van een geschikte woonruimte.”
Op weg naar een Kustpact
Eerst zou het voor de zomer komen, vervolgens na de zomer en inmiddels laat een woordvoerder van het ministerie van Infrastructuur en Milieu desgevraagd weten niet te kunnen zeggen wanneer het nu wordt gerealiseerd. De totstandkoming van het Kustpact, een convenant tussen overheden en maatschappelijke organisaties, blijkt lastiger dan gedacht. Het Kustpact moet een convenant worden waarmee ondertekenaars zich ten doel stellen ‘de gezamenlijke waarden van de kust te erkennen, de bestuurlijke intenties daarover uit te spreken en afspraken met elkaar te maken over wat we voor het behoud en ontwikkeling van de kust zullen doen’. Of zoals minister Schultz het begin juni in een brief over het Waterbeleid aan de Tweede Kamer omschreef: ‘De kust kenmerkt zich door een grote diversiteit aan waarden, functies en belangen. De verschillende maatschappelijke en bestuurlijke partijen hebben hun eigen verantwoordelijkheid voor bescherming en ontwikkeling van de kust. Het is belangrijk dat partijen deze verantwoordelijkheid ook pakken.’
