Het woningtekort in Nederland zal pas in 2018 het hoogtepunt bereiken. Dat voorspelt Capital Value na onderzoek. Er wordt nog steeds onvoldoende bijgebouwd om de vraag bij te benen, met name naar middeldure huurwoningen. En dat terwijl er beschikbaar kapitaal bij beleggers en corporaties blijft liggen. Het antwoord ligt volgens Capital Value bij de bouwvergunningen en de corporaties.
Naar verwachting zal het woningtekort in Nederland pas in 2018 het hoogtepunt bereiken. Er wordt nog steeds onvoldoende bijgebouwd om het gat tussen vraag en aanbod te dichten. Pas na 2019 zal het tekort gaan dalen omdat er dan meer woningen worden bijgebouwd dan er huishoudens bijkomen. Dat voorspelt Capital Value na onderzoek in samenwerking met ABF Research.
De belangrijkste conclusies:
- Ondanks beschikbaar kapitaal bij beleggers en corporaties krimpt de voorraad huurwoningen nog steeds.
- In 2016 zijn er minder bouwvergunningen verleend dan in 2015. Pas na 2019 zal het tekort gaan dalen omdat er dan meer woningen worden bijgebouwd dan er huishoudens bijkomen.
- Er moeten dan ook met name meer middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen worden bijgebouwd om een betere doorstroming mogelijk te maken.
- Corporaties kunnen een sleutelrol spelen om een deel van hun bezit beschikbaar te maken voor de middeldure huurmarkt en de opbrengsten te gebruiken voor investeringen in woningen voor mensen met een laag inkomen.
- Voor circa 100.000 ouderen met een mobiliteitsbeperking is de komende jaren een aangepast programma nodig.
Woningtekort bereikt hoogtepunt in 2018
De productie van nieuwbouwwoningen blijft al een aantal jaren achter bij de groei van het aantal huishoudens. In 2016 is het aantal verleende bouwvergunningen zelfs gedaald naar ca. 51.000 woningen (in 2015: 53.500). Het gebrek aan plancapaciteit zorgt ervoor dat het lastig is om de bouwproductie op korte termijn te verhogen. Het statistisch woningtekort bedraagt begin 2017 naar schatting 178.000 woningen en op de piek in 2018 wordt dit geraamd op 200.000 woningen. De verwachting is dat er pas vanaf 2019 jaarlijks meer woningen worden gebouwd dan er huishoudens bijkomen. De tekorten zullen het grootste zijn in de COROP-regio’s Groot-Amsterdam (6%) en Utrecht (4%). Opvallend: in geen enkele regio is sprake van krimp van het aantal huishoudens.
Huurvoorraad krimpt de komende jaren
Uit het onderzoek blijkt dat het aantal huurwoningen de komende jaren zal afnemen. Met welk aantal hangt met name af van de manier waarop corporaties en beleggers hun woningen zullen verhuren en/of uitponden. In het onderzoek komen twee scenario’s aan bod. Afhankelijk van het scenario dat gevolgd zal gaan worden neemt de voorraad huurwoningen naar verwachting af met 15.000 tot 39.000 woningen als gevolg van het uitponden door beleggers en woningcorporaties en de sloop van verouderde woningen. Zowel woningcorporaties als beleggers willen de komende jaren meer huurwoningen bijbouwen. Hiervoor zal de plancapaciteit moeten worden uitgebreid en zullen procedures moeten worden versoepeld en ingekort.
Bouwvergunningen corporaties naar dieptepunt, ondanks betere financiële positie
Woningcorporaties hebben in hun jaarlijkse prospectieve informatie (dPi) aangegeven circa 20.000 woningen per jaar aan hun voorraad toe te willen voegen. Het aantal afgegeven bouwvergunningen bereikte echter in 2016, met slechts 4.100 afgegeven vergunningen, een dieptepunt. Bij het merendeel van de corporaties is de afgelopen jaren een positieve financiële situatie ontstaan. Hierdoor hebben zij nu de mogelijkheid te investeren in sociale huurwoningen en het verduurzamen van het oudere bezit. Verduurzaming zal de komende jaren belangrijker gaan worden omdat circa 54,8% van de corporatievoorraad ouder is dan 35 jaar.
Corporaties en beleggers kunnen sleutelrol spelen bij doorstroming op de woningmarkt
Een groter middensegment op de woningmarkt zal een belangrijke bijdrage leveren aan een betere doorstroming op de woningmarkt. Gezien de huidige en toekomstige vraag kan het vergroten van de voorraad middeldure huurwoningen niet alleen door nieuwbouw worden gerealiseerd. Om de tekorten terug te dringen is het essentieel ook gebruik te maken van de bestaande voorraad.
Kees van Harten, directeur Capital Value: “Corporaties kunnen hier gezien hun omvangrijke woningvoorraad een sleutelrol in spelen. De corporatiesector bezit aanzienlijk meer woningen voor de doelgroep dan, zoals gedefinieerd in de Woningwet, nodig zijn. Een andere inzet of verkoop van delen van dit bezit die voor het middensegment geschikt zijn, kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het vergroten van het middensegment. Een toenemend aantal corporaties (51%) geeft aan de komende jaren complexen te willen verkopen. De recente publicatie van het Planbureau voor de Leefomgeving onderschrijft dat het aantal woningen in het middensegment hierdoor zal toenemen. Gezien het recordbedrag dat bij beleggers beschikbaar is, is het voor corporaties nu ook mogelijk om door verkoop de kansen te benutten. De verkoopopbrengsten kunnen corporaties dan weer aanwenden voor investeringen in woningen voor mensen met een laag inkomen.”
Specifiek bouwprogramma ouderen noodzakelijk
In de periode tot 2022 zal het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder sterk toenemen met circa 180.000 huishoudens. Bijna de helft van de toename zal in de Randstad plaatsvinden. Van deze groeiende groep ouderen hebben circa 100.000 huishoudens een lichte tot zware mobiliteitsbeperking, waarvan 75.000 tot 80.000 huishoudens boven de 75 jaar. Een deel van deze vraag richt zich op middeldure huurwoningen. Voor deze doelgroep is er de afgelopen jaren te weinig bijgebouwd waardoor het lastig kan worden passende huisvesting te vinden. Positief nieuws is dat een groeiend aantal beleggers wil investeren in woningen voor senioren. Van de pensioenfondsen geeft 71% aan te willen investeren in nieuwbouw voor ouderen en/ of zorgwoningen. Ook een aantal buitenlandse beleggers richt zich specifiek op dit segment vanwege de toenemende vraag. In totaal worden in 2022 1.132.000 huishoudens verwacht met lichte tot zware mobiliteitsbeperkingen, waarvan 559.000 huishoudens van 75 jaar en ouder.
Een historisch woningbeleggingsvolume in 2016 en nog meer kapitaal beschikbaar in 2017
Met een totaal investeringsvolume van 4,3 miljard euro was 2016 een recordjaar voor de woningbeleggingsmarkt, een stijging van 33% ten opzichte van 2015. Met circa 3 miljard euro aan investeringen (circa 13.000 woningen) leverden Nederlandse institutionele beleggers de belangrijkste bijdrage. Zij investeerden voornamelijk in nieuwbouwwoningen in het middeldure huursegment. Uit het onderzoek blijkt dat dit bedrag nog hoger had kunnen zijn, maar dat veel kapitaal niet is aangewend door gebrek aan aanbod.
Recordbedrag op de plank voor 2017
Voor 2017 geven de ondervraagde Nederlandse én buitenlandse beleggers gezamenlijk aan een recordbedrag van meer dan 6 miljard euro beschikbaar te hebben. Het zal ook dit jaar weer de vraag zijn of er voldoende aanbod is om dit kapitaal ook daadwerkelijk aan te wenden. Ontwikkelaars en bouwsector zullen nog meer gebruik moeten maken van dit moment en de plancapaciteit in samenwerking met gemeenten verder uit moeten bouwen. De afgelopen jaren hebben zij zich te weinig gericht op de huurwoningenmarkt.
Cuciaal belang voor kwaliteit en functioneren woningmarkt
Marijn Snijders, directeur Capital Value: “Voor een goede doorstroming op de woningmarkt is het belangrijk dat er met name meer middeldure huurwoningen en meer goedkope koopwoningen worden bijgebouwd. Gemeenten en marktpartijen zullen op lokaal en regionaal niveau meer moeten samenwerken. Belangrijk is daarbij niet alleen naar de kwantiteit, maar ook naar de kwaliteit te kijken. Een brede huursector met voldoende betaalbare huurwoningen en de toevoeging van meer goedkope koopwoningen is van elementair belang voor het functioneren van de woningmarkt.”
