Vastgoed actueel - starterslening

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoedhelpdesk geeft antwoord. Deze keer: hoe zit het nu precies met de Starterslening?

Tekst: Dorine van Kesteren

Casus

De Starterslening is bezig aan een comeback, leest u in de krant. Ook u werkt in een gemeente waar de regeling onlangs opnieuw is geïntroduceerd. Als woningmakelaar heeft u regelmatig te maken met jonge woningkopers. U wilt hen goed kunnen informeren: hoeveel bedraagt de Starterslening maximaal, hoe en waar vragen zij zo’n lening aan, wat zijn de voorwaarden en hoe zit het ook al weer met de hypotheekrenteaftrek?

Het idee achter de Starterslening is dat jonge woningkopers op dit moment misschien nog niet genoeg verdienen, maar over een paar jaar waarschijnlijk wel. De lening, die het verschil overbrugt tussen de prijs van het huis en de maximale hypotheeksom, wordt namens gemeenten verstrekt door de Stichting Stimuleringsfonds Volks -huisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).

De regeling die dateert uit 2002, was aanvankelijk louter een aangelegenheid van de gemeenten. In 2006 en in 2013 heeft het Rijk echter ook geld gestoken in de regeling. In 2006 om starters een handje te helpen in de oververhitte markt; zeven jaar later om de stilgevallen woningmarkt te stimuleren. SVn pleit ook nu weer voor een rijksbijdrage, maar in het nieuwe regeerakkoord wordt daarover niet gesproken. Desondanks neemt het aantal gemeenten dat de lening verstrekt, de laatste tijd weer sterk toe. Met de stijgende woningprijzen wordt het voor starters immers steeds lastiger om aan een woning en de vereiste financiering te komen en starters zijn een gewilde doelgroep voor gemeenten.

Combinatielening

De Starterslening is sinds begin dit jaar gewijzigd. Sinds 2013 moeten leningen verplicht lineair of annuïtair worden afgelost om te kunnen profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Voorheen had de Starterslening, die de eerste drie jaar rente- en aflossingsvrij is, een uitzonderingspositie, maar daaraan is een einde gekomen.

Dankzij een slimme aanpassing merken starters hier in de praktijk niets van. Zij sluiten tegenwoordig twee leningen af bij de gemeente: een Starterslening en een Combinatielening. De aflossing van de Starterslening wordt de eerste drie jaar ‘betaald’ met de Combinatielening, een box 3-lening. Per saldo hebben starters de eerste drie jaar dus nog steeds geen maandlasten over deze lening. In deze periode mogen zij de Starterslening ook gewoon optellen bij hun eigenwoningschuld. Ondanks dat er de facto geen rente en aflossing wordt betaald, telt deze lening dus wel mee voor de hypotheekrenteaftrek. De Combinatielening komt niet in aanmerking voor deze aftrek.

In principe gaan alle starters na drie jaar rente en aflossing betalen, tenzij SVn vaststelt dat zij onvoldoende betalingscapaciteit hebben. In dat geval wordt de rente voorlopig betaald door de gemeente en de aflossing uit de Combinatielening, die daardoor oploopt. Dit blijft zo tot aan de volgende toetsing van de draagkracht. Wanneer mensen daarna volledige rente en aflossing betalen, lossen ze af op zowel de Starters- als de Combinatielening.

Voorwaarden

Een starter die geïnteresseerd is in de Starterslening, meldt zich eerst bij de gemeente waar de koopwoning staat. Die beoordeelt vervolgens of hij hiervoor in aanmerking komt. Gemeenten mogen hun eigen voorwaarden vaststellen. De basis is overal hetzelfde: de lening voorziet in maximaal 20 procent van de waarde van de woning en iedere starter moet zijn ‘gewone’ hypotheek afsluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

De nadere voorwaarden verschillen echter van gemeente tot gemeente. Soms geldt de eis dat de starter economisch of sociaal gebonden is aan een gemeente, soms moet het gaan om een bestaande of juist een nieuwbouwwoning en ook het maximale leenbedrag – onder de 20 procent uiteraard – loopt uiteen. Op de website van SVn is een landkaart te vinden waarop staat welke gemeenten de Starterslening voeren en welke voorwaarden zij hanteren. Hiervan is ook een Excelsheet te downloaden.

Als de starter deze selectie aan de poort heeft doorstaan, gaat hij naar de SVn. Daar wordt berekend hoeveel hij conform de NHG-normen maximaal kan lenen op de markt, en hoeveel de potentiële Starterslening maximaal kan bedragen. Het traject bij de Svn neemt ongeveer drie weken in beslag, mits het dossier compleet is. Dan gaat het om dezelfde stukken die nodig zijn als voor een reguliere financieringsaanvraag, zoals de werkgeversverklaring, salarisspecificaties en een kopie van de koopakte.

Lokale verschillen

De lokale verschillen in de precieze invulling van de Starterslening komen voort uit de lokale verschillen op de woningmarkt. Gemeenten aan de randen van ons land hebben immers andere behoeften dan gemeenten in de Randstad. De ene gemeente richt zich specifiek op de starters, de andere op middeninkomens die te veel verdienen voor sociale huur maar te weinig voor een koopwoning. En gemeenten in krimpregio’s gebruiken de lening om jonge mensen naar zich toe te trekken.

In theorie kan het dus zijn dat een starter in de ene plaats wél een Starterslening voor een X bedrag voor de aankoop van woningtype Y krijgt, en tien kilometer verderop niet. Als u signaleert dat starters in een gemeente in uw werkgebied buiten de boot vallen, trek dan aan de bel bij de gemeente in kwestie. Als makelaar hebt u immers een belangrijke signalerende functie, en wellicht is men bereid om het beleid aan te passen.

Verderkijken

Een ander advies aan zowel aanals verkoopmakelaars is om verder te kijken dan alleen de Starterslening. Zo is het voor particuliere woningeigenaren bijvoorbeeld mogelijk om tegen zeer aantrekkelijke voorwaarden geld te lenen om hun woning te verduurzamen, levensloopbestendig te maken of om asbest te verwijderen. Weet wat er speelt en vertel het aan uw klanten.

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Hilbert Bouwman van Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn)

Dit artikel komt uit de nieuwe editie van Vastgoed 9, Starters & Senioren special.