De geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek blijkt veel minder impact te hebben op de maandlasten van huiseigenaren dan wordt gevreesd. Dat concludeert ABN Amro in de nieuwste editie van de Woningmarktmonitor.
In die Woningmarktmonitor worden ook de gevolgen voor de woningwaarden doorgelicht. Tegelijkertijd komt het beeld naar voren dat extra woningbouw en korting op fiscale voordelen niet automatisch leiden tot dalende of stabiele huizenprijzen.
Maandlasten blijven in grote lijnen beheersbaar
Het tekort aan betaalbare woningen blijft een groot probleem. “Tijdens verkiezingen presenteren partijen plannen om dit aan te pakken, maar die zijn vaak ingewikkeld en niet snel uit te voeren”, aldus Mike Langen, senior econoom bij het Economisch Bureau van ABN Amro.
Volgens Langen zijn er twee redenen waarom de huizenprijzen niet zullen dalen door het afbouwen van de HRA. Dat gaat namelijk zo geleidelijk dat de vraag naar woningen slechts deels afneemt. In de tweede plaats willen politieke partijen het bespaarde belastinggeld gebruiken voor lagere inkomstenbelasting. Daardoor kan het effectieve inkomen van huishoudens zelfs stijgen.
De hypotheekrenteaftrek is volgens het Economisch Bureau niet enorm belangrijk om rond te komen. Standaard ontvangen huiseigenaren hun HRA-teruggave via de jaarlijkse belastingaangifte, maar uit berekeningen van de bank blijkt dat zo’n 30% van de huishoudens deze maandelijks laat uitbetalen. Onder starters met de hoogste woonlasten maakt slechts 16% gebruik van deze optie. ABN Amro verwacht daarom dat de gevolgen van het afschaffen van de aftrek te overzien zijn, mits het belastingvoordeel over tien tot vijftien jaar gelijkmatig wordt afgebouwd en de salarissen elk jaar met de inflatie mee stijgen.
Woningprijzen stijgen minder snel
Wel benadrukt de bank dat bij een geleidelijke afbouw de huizenprijzen niet direct dalen, omdat hogere lonen en inflatie de huizenprijzen óók stuwen. Ook neemt door de afbouw van de hypotheekrenteaftrek de extra leencapaciteit van kopers af. Dat dempt de opwaartse druk op de prijzen. Uit bredere analyses blijkt dat, wanneer de fiscale stimulans wegvalt, de prijsstijgingen tot op zekere hoogte vertragen. ABN Amro onderstreept dat hoewel de afbouw de prijzen niet doet dalen, de groei ervan waarschijnlijk minder hoog is dan zonder ingreep.
Bouw, aanbod en huurmarkt blijven knelpunten
In de Woningmarktmonitor schrijft de bank verder dat de nieuwbouwproductie achterblijft door stijgende bouwkosten, lange vergunningstrajecten en stikstof- en milieukaders. De combinatie van deze knelpunten in aanbod én fiscale stimulansen bepaalt het toekomstige prijsniveau. Ook de huurmarkt trekt de aandacht: strengere huurregulering vraagt om extra overheidssubsidie om het middensegment in stand te houden. Anders dreigt het aanbod verder te verschralen.
