Uit de Gemeentenranking kunnen we ook afleiden welke gemeenten de komende jaren de grootste bouwopgave kunnen verwachten. Hiervoor heeft samensteller Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl de huidige woningvoorraad afgezet tegen de verwachte huishoudensgroei tussen nu en 2030, op basis van de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Uit de Gemeentenranking kunnen we ook afleiden welke gemeenten de komende jaren de grootste bouwopgave kunnen verwachten. Hiervoor heeft samensteller Leo van de Pas van Woningmarktcijfers.nl de huidige woningvoorraad afgezet tegen de verwachte huishoudensgroei tussen nu en 2030, op basis van de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Bekijk hier de volledige ranking in een overzicht.
“Bij de huidige woningvoorraad gaat het om het aantal huur- en koopwoningen in een gemeente, vermeerderd met 1,5 procent frictieleegstand: woningen die tijdelijk leegstaan vanwege een verhuizing of verbouwing, of omdat er ruimte zit tussen twee huurcontracten”, legt Van de Pas uit. Het blijkt dat in alle gemeenten in de Top 10 het aantal huishoudens nu al groter is dan het aantal woningen. In Amsterdam bijvoorbeeld zijn er ruim 22.000 meer huishoudens dan woningen. Hoe kan dat? Van de Pas: “Die mensen slapen niet onder een brug. Het komt vooral doordat meerdere zelfstandige huishoudens op één adres wonen. Denk bijvoorbeeld aan studenten. Hoe dan ook luidt de conclusie dat er in alle gemeen- ten in de Top 10 nu al een tekort aan woningen is – los van de toekomstige huishoudensgroei.”
De huishoudensgroei was de afgelopen jaren natuurlijk niet overal in Nederland hetzelfde. Sinds 2010 nam het aantal huishoudens het minste toe in Drenthe (+ 2,6 procent) en het meeste in Flevoland (+ 7,1 procent). In het hele land is sindsdien het aantal huishoudens ruim 60.000 harder gestegen (+ 5,52 procent) dan de woningvoorraad (+ 4,7 procent) en komen we nu ruim 171.000 woningen tekort.
Huishoudensgroei
Dat tekort gaat de komende dertien jaar alleen maar stijgen. In totaal komen er tussen nu en 2030 385.000 huishoudens bij in ons land. Om te bepalen hoe deze huishoudensgroei precies wordt verdeeld over de verschillende gemeenten, kijkt het CBS naar de demogra sche en migratieontwikkelingen in een bepaalde gemeente. Vervolgens trekt het statistiekbureau de lijn van het verleden door naar de toekomst. Van de Pas: “Het gaat om het saldo van de natuurlijke aanwas en de binnenlandse en buitenlandse migratie in een gemeente.” De snelste huishoudensgroei (+ 15,2 procent) kan Almere tegemoet zien. Buiten de Top 10 geldt dit voor Pijnacker-Nootdorp, Urk, Rijswijk, Diemen en Vianen (tussen de 14 en 16 procent).
Het huidige tekort plus de verwachte huishoudensgroei geeft de bouwopgave van de komende jaren weer. Zeven van de Top 10-gemeenten liggen in de Randstad. “Daar ligt de grootste druk, maar dat weten we natuurlijk al jaren”, aldus Van de Pas. Jan Fokkema, directeur van de vereniging van projectontwikkelaars Neprom: “Niet verbazingwekkend is ook dat het allemaal (middel)grote steden zijn. In heel Nederland is het patroon zichtbaar dat mensen dichtbij de stedelijke voorzieningen willen wonen. Het beeld is wel gedifferentieerd: een deel van hen wil echt ín de stad wonen, een deel in de nabijheid van de stad.”
Bouwlocaties
Het grote probleem is dat er op dit moment onvoldoende bouwlocaties beschikbaar zijn, aldus Fokkema. “Op dit moment voeren we alleen de nieuwbouwprojecten uit die vóór de crisis al in gang waren gezet. Maar over drie tot vier jaar droogt de stroom op, omdat tijdens de crisis bijna alles is stil gelegd.” Fokkema heeft twee adviezen voor de wethouders van de gemeenten in de Top 10. Eén: maak regionale afspraken over de woningbouwproductie. “Niet alles kan in de steden zelf, we moeten ook een beroep doen op de omliggende gemeenten.”
Twee: haal nieuwbouw op uitleglocaties uit de taboesfeer. “Daarmee pleit ik niet voor ongebreideld bouwen in het groen, maar het is niet realistisch om te denken dat we alleen binnenstedelijk kunnen voorzien in de woningbehoefte van 2030. De nieuwbouwlocaties in de Randstad zijn niet op. Zelfs in en rond Amsterdam en Utrecht – de nummers één en twee – is er nog ruimte. Denk aan de volgende rondes van IJburg, de noordelijke IJ-oevers, het gebied ten noorden van het IJ richting Zaanstad, de Purmer, Rijnenburg, de voltooiing van Leidsche Rijn, de westflank van de Haarlemmermeer, de Zuidplaspolder en de Gnephoek.”
Mankracht
Een ander probleem is het gebrek aan mankracht in de bouwsector. Tijdens de crisis is het personeelsbestand van veel bouwbedrijven immers aanzienlijk gekrompen. Fokkema: “Met scholingsprojecten probeert de sector mensen
versneld op te leiden voor de bouw en ook de instroom in de reguliere bouwopleidingen neemt weer toe. Maar hoe dan ook duurt het even voordat deze mensen daadwerkelijk inzetbaar zijn. Het capaciteitsprobleem zal dus nog wel even voortduren, zeker ook omdat we ook in de bestaande woningvoorraad voor een grote opgave staan, namelijk de verduurzaming. Meer prefab, robotisering en dergelijke zijn noodzakelijk om de productiviteit te verhogen.”
Dichte bebouwing
Fokkema verwacht dat de nieuwbouwlocaties die tussen nu en 2030 verrijzen, dichter worden bebouwd. Ofwel: vooral gestapelde bouw. Deels komt dat door de schaarse ruimte, deels door het toenemend aantal een- en tweepersoonshuishoudens. “Het is beslist niet gemakkelijk, maar we moeten proberen om de babyboomers – die nu een groot deel van de grondgebonden woningen bezetten – te verleiden om te verhuizen naar deze nieuw te bouwen appartementen. Op die manier komen hun eengezinswoningen vrij voor de gezinnen met kinderen.”
Ook de veranderende opvattingen over mobiliteit zullen zijn terug te zien in de nieuwbouwwijken van de toekomst. “Op dit moment wordt het beeld in de gemiddelde nieuwbouwwijk bepaald door de personenauto, maar dat moet gaan verande- ren. Mensen gaan meer gebruikmaken van deel- auto’s en het openbaar vervoer. Concreet bete- kent dat: minder parkeerplaatsen en hoogwaardig openbaar vervoer dichtbij de deur. ‘Geen rails, geen woningen’, zei de Haagse wethouder Revis onlangs, en dat lijkt mij verstandig.”
| Lees hier de gehele Vastgoed gemeentenraking van 2017 |
