Een nieuw jaar betekent nieuwe regels, wetten en tarieven op de woningmarkt. Zo kunnen veel mensen iets minder lenen voor de hypotheek en mogen huren in de vrije sector met maximaal 4,4% stijgen. Een overzicht van de veranderingen waarmee makelaars te maken krijgen.
Overdrachtsbelasting beleggers omlaag
De overdrachtsbelasting voor beleggers, verhuurders en projectontwikkelaars is per 1 januari verlaagd. De belasting bedroeg 10,4% en gaat omlaag naar 8%. De maatregel moet beleggers weer stimuleren om te gaan investeren in de woningmarkt. Huizenkopers die zelf in de woning gaan wonen, blijven een overdrachtsbelasting betalen van 2%.
Startersvrijstelling overdrachtsbelasting stijgt
Koopstarters die een huis kopen, kunnen dat in veel gevallen doen zonder overdrachtsbelasting te betalen. Voor starters tussen de 18 en 35 jaar gaat de grens voor vrijstelling van overdrachtsbelasting namelijk omhoog van €525.000 naar €555.000. Tot dit bedrag betalen starters dus geen overdrachtsbelasting. Bij duurdere woningen geldt voor koopstarters het reguliere tarief van 2%.
Hypotheeknormen voor veel kopers iets strenger
Door strengere hypotheeknormen kunnen mensen die dit jaar geen inkomensstijging hebben, iets minder lenen dan vorig jaar. Gemiddeld gaat het om €7.000 per hypotheekaanvraag, stelt Van Bruggen in een nieuwsupdate. Het exacte bedrag is sterk afhankelijk van het inkomen.
Minder lenen voor nog duurzamere woning
Het Nibud, dat de overheid adviseert over leennormen, meldde in november dat mensen met een gemiddelde loonstijging van 4,1% juist iets meer kunnen lenen dan in 2025.
Dat geldt dan weer niet voor zeer energiezuinige woningen. Op 1 januari is de extra leenruimte voor woningen met label A+++ iets omlaag gegaan. Dit is het gevolg van het schrappen van de salderingsregeling met ingang van volgend jaar. Hierdoor leveren zonnepanelen minder voordeel op.
NHG-grens omhoog naar €470.000
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verhoogt de grens in 2026 van €450.000 naar €470.000. Tot dit bedrag kunnen kopers beschermd lenen. De eenmalige borgtochtprovisie, de kosten die kopers betalen voor een hypotheek met NHG, blijft onveranderd: 0,4% van het hypotheekbedrag.
Hypotheken met NHG kennen traditioneel een lagere rente vanwege het lagere risico voor geldverstrekkers. In het verleden kon het renteverschil met leningen zonder NHG oplopen tot 0,8 à 0,9 procentpunt. In de afgelopen tien jaar daalde deze opslag echter structureel. Eind vorig jaar bereikte het NHG-renteverschil een historisch laag niveau.
Lichte stijging hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek blijft in 2026 vrijwel ongewijzigd. Dit jaar is de maximale hypotheekrenteaftrek gestegen van 37,48% naar 37,56%, meldt Van Bruggen.
Hogere huren
Verhuurders mogen de huren van woningen in de vrije sector verhogen. Dit mag met maximaal 4,4%, dat is de inflatie plus 1 procentpunt. Het gaat hierbij om woningen met een huur boven de €1.228,07.
Voor middenhuurwoningen geldt dat de huur met maximaal 6,1% mag stijgen. Dat is de ontwikkeling van de cao-lonen plus 1 procentpunt. Het huurbedrag van middenhuurwoningen ligt tussen de €932,93 en €1.228,07.
Huurtoeslag gemiddeld €175 per maand
Ook zijn er diverse veranderingen in huurtoeslag. Huurders krijgen recht op een toeslag van gemiddeld €175 per maand als de huur boven de €900 uitkomt. Dat voordeel zien 170.000 huishoudens straks terug in de portemonnee.
Bovendien gaat de leeftijd waarop mensen huurtoeslag kunnen ontvangen omlaag: dit was 23 jaar en is verlaagd naar 21 jaar.
Woningbouw
Voor woningbouw, en dan met name betaalbare woningen, gelden met ingang van dit jaar veel nieuwe regels. De overheid wil dat gemeenten flink aan de slag gaan met het realiseren van extra woonruimte en stimuleert dat met subsidies, schrijft Stadszaken.
Zo ontvangen gemeenten een bedrag van €7.000 per betaalbare woning, waarvan de bouw van start is gegaan. Ook kunnen zij vanaf 19 januari subsidie aanvragen voor de bouw van flex- en transformatiewoningen. Daarvoor geldt voor de gemeente een bijdrage van €20.000 per woning.
