In de afgelopen vijf jaar is er 1,8 miljoen m² aan Nederlandse kantoren getransformeerd. 0,5 miljoen m² werd gesloopt. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur JLL. Vooral de laatste twee jaar en in de grote steden namen transformaties een vlucht. Maar het is voornamelijk het laaghangend fruit dat nu is geplukt, waarschuwt JLL.
In de afgelopen vijf jaar is er 1,8 miljoen m² aan Nederlandse kantoren getransformeerd. 0,5 miljoen m² werd gesloopt. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur JLL. Vooral de laatste twee jaar en in de grote steden namen transformaties een vlucht. Maar het is voornamelijk het laaghangend fruit dat nu is geplukt, waarschuwt JLL.
De Nederlandse kantorenmarkt wordt medio 2015 geconfronteerd met circa 7,1 miljoen m² kantorenaanbod waarvan 2,2 miljoen m² al langer dan vijf jaar aangeboden. Dit komt mede doordat het aanbod niet goed aansluit op het type kantoren dat de markt vraagt. Daarnaast is, als gevolg van het slechte economische tij, de groei van flexwerken en een bouwhausse vlak voor de crisis, de vraag naar kantoorruimte vanaf 2012 gehalveerd ten opzichte van de periode voor de financiële crisis. Het onderzoek van JLL toont aan dat er voornamelijk in transformatie kansen liggen voor marktpartijen die worden geconfronteerd met leegstand binnen hun portefeuille.
Samenwerking gemeenten en markt
Vooral de laatste twee jaar namen transformaties een vlucht. Zowel in 2013 als 2014 kreeg ruim 700.000 m2 een nieuwe bestemming, bijvoorbeeld als woning, hotel of gezondheidscentrum. De toename van transformaties wordt vooral veroorzaakt door een betere samenwerking tussen marktpartijen en de lokale overheden. Gemeenten zijn makkelijker geworden in het wijzigen van bestemmingsplannen en veel vastgoedeigenaren hebben de afgelopen twee jaar fors afgeboekt waardoor het aantrekkelijker is om een kantoorpand te verbouwen tot een andere bestemming. Zo is er in de afgelopen vijf jaar ruim 1,8 miljoen m² kantoorruimte getransformeerd.
Grootste kansen in de grote steden
Het overgrote deel van de gerealiseerde transformaties vond plaats in de grote steden. Door de vele transformatiemogelijkheden is de restwaarde hier gestegen van 600,- per m² naar 700,- per m². Het hielp daarbij dat de woningmarkt in vooral de grote steden aantrok. Ook de Amsterdamse hotelmarkt heeft een grote vraag gekend, zegt Timo van den Noort, Research Consultant van JLL Nederland. Van het getransformeerde ging 1,1 mln m2 een nieuw leven tegemoet als woning en 0,5 mln m2 als hotel.
Laag hangend fruit geplukt
Van den Noort waarschuwt wel dat deze successen kunnen worden betiteld als het laag hangende fruit. De pareltjes in de grote steden waarvan de businesscase makkelijk rond te rekenen is, zijn nu wel getransformeerd. Voor het overige aanbod moeten partijen creatiever zijn om tot een nieuwe functie te komen. Daar komt bij dat lang niet al het vastgoed geschikt is om te transformeren, bijvoorbeeld omdat er in die specifieke gebieden minder vraag is naar andere functies of omdat de ligging of de kwaliteit van het kantoorvastgoed niet aan de wensen van de markt. Hier is sloop de juiste keuze, maar dat kost de eigenaren meer dan leegstand. Dit laatste heeft echter een zeer negatieve invloed op het leef- en ondernemersklimaat van de omgeving.
Kleine steden blijven achter
Slechts 18,3 procent (330.000 m²) van alle kantoortransformaties gebeurde in de kleine steden. Hier daalde daalde de restwaarde naar een niveau van 400,- per m², wat overigens nog ver boven de grondwaarde ligt, die doorgaans 200,- tot 250,- per m² betreft. Het enkel slopen van kantorenvastgoed binnen de kleine steden biedt de eigenaren dus geen voordeel voor de eigenaren, daarom kiezen zij er vaak voor te wachten op een mogelijke gebruiker. Hierdoor ontstaat een negatieve spiraal van leegstand.
Leegstand blijft groeien
Ondanks het toenemend aantal vierkante meters dat wordt gesloopt of een nieuwe functie krijgt blijft de leegstand oplopen. Vorig jaar van 16% naar ruim 17% blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM Business. Wanneer marktpartijen en de lokale overheden nog pro-actiever, innovatiever en intensiever met elkaar samenwerken, kunnen ook hier kansen worden benut. Hierbij is naast het financiële belang ook het maatschappelijke belang, zoals een prettige woon- en werkomgeving, van grote waarde, aldus van den Noort. Om die reden wil de kantorentop, waarin de overheid en marktpartijen samen de leegstand bestrijden, een politiek zwaargewicht aanstellen die zich actief met de problematiek gaat bemoeien.
