Over het wat, hoe en wanneer lopen de meningen uiteen. Bij dit ongemakkelijke en gevoelige onderwerp zoekt zelfs de meest fanatieke hervormer dan toch de comfort zone van de geleidelijke overgang: voorzichtig aan, dan doet het niet zon pijn! Naar ons idee wordt dat een lange, uitzichtloze lijdensweg. Wij pleiten daarom voor een overgang ineens. We moeten dan wel dat schrikbeeld wegnemen. Behoud van woningwaarde en besteedbaar inkomen is daarom het uitgangspunt van onze benadering van de hervorming van de woningmarkt. Dat is niet alleen in het belang van kopers, huiseigenaren en huurders, maar van de hele sector: ontwikkelaars, beleggers, corporaties en grondexploitanten. Berekeningen voor een aantal inkomenscategorieën laten zien dat een hervorming vanuit dit uitgangspunt zeer goed mogelijk is en nieuwe perspectieven opent. We kijken eerst naar de koopsector. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zonder meer zou leiden tot een daling van de woningwaarde met ongeveer 30%. Met een drietal samenhangende maatregelen kan dat verlies worden hersteld. Het netto inkomen na aftrek van de woonlasten houden we steeds op hetzelfde peil. Men hoeft er dus geen boterham minder om te eten. Opheffing van het eigenwoningforfait en de overdrachtsbelasting beperkt het verlies van de hypotheekrenteaftrek al met ruim een derde. Dat neemt toe tot ruim de helft als hypotheken voortaan volledig worden afgelost, maar wel 50 jaar looptijd krijgen. Verlaging van de inkomstenbelasting met 4 procentpunten is vervolgens voldoende om de woningwaarde weer op het oorspronkelijke peil te brengen. Die belastingverlaging geldt ook voor huurders. Met behoud van hun overig besteedbaar inkomen kunnen zij dus meer huur betalen. Meer huur is meer rendement, waardoor beleggers en ontwikkelaars weer interesse krijgen om in huurwoningen te investeren. Bovendien blijkt dan de beleggingswaarde van huurwoningen op eenzelfde niveau te komen als de verkoopwaarde van koopwoningen. Aangezien we zijn uitgegaan van dezelfde woonlasten bij koop en huur, kunnen zowel producenten en exploitanten als consumenten soepel overschakelen van huur naar koop en omgekeerd. Door ook de sociale huurwoningen marktconform te verhuren (waarmee de sociale sector feitelijk wordt opgeheven), wordt ook de laatste kloof in de woningmarkt gedicht. De huurtoeslag dient dan wel te worden uitgebreid. De extra opbrengsten uit de marktconforme huren zijn daarvoor ruimschoots voldoende. Scheefwoners gaan immers een reële huur betalen.
Wat levert dit op?
We zijn een wirwar aan regelingen en belemmeringen kwijt en de frictiekosten die ze meeslepen. Het is weer duidelijk wat wonen kost: reële prijzen voor reële producten. De kloven tussen koop, markthuur en sociale huur zijn gedicht. We kunnen soepel overschakelen van huur naar koop en omgekeerd, zelfs zonder te verhuizen. Er zijn mogelijkheden voor allerlei nieuwe producten tussen huur en koop en stenen en diensten, een kans voor de corporaties. Er zijn geen onrendabele toppen meer of staatssteundiscussies. Benedenmodaal is niet meer gebonden aan corporatiewoningen en heeft dus meer keuze; bovendien geen stygmatisering meer van buurten en complexen, de diversiteit ontstaat vanzelf. Modaal valt niet meer tussen de wal en het schip en kan rationelere keuzes maken tussen huur, koop of wat de markt straks nog meer te beiden heeft. Bovenal is er meer transparantie, flexibiliteit en keuzevrijheid voor consument, producent en exploitant.
Wat is er voor nodig?
Overheid, banken, corporaties, beleggers, belangenorganisaties: ze moeten de transitie vooral goed voorbereiden, duidelijk zijn over de consequenties en handige schakel-tools maken om hypotheken, huren en belastingen en toeslagen om te zetten. Het moet mogelijk zijn om dan in één keer om te schakelen.
drs. Pieter Buisman
adviseur stedelijke ontwikkeling DHV
Voor wie verder wil discussiëren over dit onderwerp organiseert DHV op woensdag 7 december 16.00 uur Het Grote Bruteringscafé: Een woningmarkt zonder hypotheekrenteaftrek, onrendabele toppen: het kan, en iedereen wordt er beter van. Aanmelden via deze link
