Deze week behandelen de Eerste Kamer en de Tweede kamer de plannen uit het woonakkoord. Het woonakkoord doorbreekt de stilstand en biedt de duidelijkheid die politieke partijen tien jaar niet hebben kunnen of willen bieden. Niets doen zou de impasse op de woningmarkt alleen maar versterken, met nog minder woningverkopen, verder stilvallende bouwactiviteiten en groeiende wachtlijsten voor de sociale woningbouw als gevolg.
De afgelopen jaren hebben de problemen op de woningmarkt zich in hoog tempo opgestapeld. De toenemende onzekerheid onder consumenten zorgt vanaf 2008 voor snel dalende prijzen – inmiddels al 16%. Tegelijkertijd zijn er nog steeds- lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning.
Deze problemen op de woningmarkt zijn niet uit de lucht komen vallen, maar zijn het resultaat van jarenlange verkeerde stimuleringsmaatregelen, te soepele leenvoorwaarden en een corporatiesector die ver buiten haar kerntaken trad. Aan de koopkant gingen de stijgende inkomens, de hypotheekrenteaftrek en soepele leenvoorwaarden gepaard met oplopende huizenprijzen. De private schulden kennen nu dan ook een gevaarlijke omvang met een totaal uitstaande hypotheekschuld van zon 650 miljard euro. Inmiddels dalen de huizenprijzen weer en raken steeds meer mensen gevangen in hun huis dat onder water staat. En wie wel verkoopt, houdt een flinke restschuld over.
In de sociale woningbouwsector daarentegen is sprake van kunstmatig lage huren. Dit is noodzakelijk om lagere inkomensgroepen een betaalbaar huis te bieden. Maar huurders met een hoger inkomen profiteren ook. Het gevolg is dat honderdduizenden hoge inkomens scheefwonen en de doorstroming stokt. De wachtlijsten lopen op tot meer dan 10 jaar ondanks het feit dat de sociale huursector in ons land erg groot is. Van alle huurwoningen in Nederland is maar liefst 80 procent in handen van corporaties. In de ons omringende landen ligt dit aandeel beduidend lager.
Omdat de huren jarenlang niet boven inflatie mochten stijgen, werd investeren in huurwoningen steeds minder rendabel. De private sector investeert dan ook nauwelijks in huurwoningen. De corporaties compenseren hun verliezen op huurhuizen dit via investeringen in commercieel vastgoed en marktactiviteiten die de kerntaak ver te buiten gaan. Ook zijn er excessen zoals de aanschaf van S.S. Rotterdam en het speculeren met schimmige derivatenconstructies – niet zelden tegen hoge salarissen.
Een integrale aanpak van de woningmarkt is al jaren nodig. Helaas was dit voor regeringspartijen lange tijd taboe. VVD, PVV en CDA wilden niet praten over het H-woord en voor de PvdA was huurstijging nagenoeg onbespreekbaar. Zo werden de koppen in het zand gestoken en gebeurde er lange tijd helemaal niets. Tot de problemen te groot werden en ook andere partijen deze niet meer konden ontkennen. In het regeerakkoord van Rutte-I werd daarom een extra huurstijging voor hoge inkomens aangekondigd en afgelopen voorjaar stond in het Lenteakkoord de hypotheekrenteaftrek ingeperkt door het aflossen van de hypotheekschuld in 30 jaar weer de norm te maken.
In het nieuwe regeerakkoord van Rutte-II zouden de huren voor hogere inkomens stijgen en de opbrengsten voor woningcorporaties het begrotingstekort verkleinen. Deze verhuurdersheffing werd echter gecombineerd met een maximale huur van 4,5 procent van de WOZ-waarde. Door de grote regionale verschillen tussen woningprijzen en dalende huizenprijzen in de afgelopen jaren, leverde dit vooral voor studentenhuisvesters en woningcorporaties in krimpregios en oude stadswijken grote problemen op. Zij zouden niet meer kunnen investeren, of zelfs failliet gaan. Ondanks de goede intenties van het kabinet dreigde nieuwe stilstand. Uit de overtuiging dat hervormen op de woningmarkt noodzakelijk is en dat er dringend behoefte is aan duidelijkheid, hebben wij het kabinet geholpen bij het aanpassen van de plannen.
Op de koopmarkt houdt het woonakkoord vast aan het weghalen van de subsidie op schuld. Met de huidige aflosregels (annuïtair binnen 30 jaar) en het afbouwen van de hypotheekrente, weten mensen waar ze meerjarig aan toe zijn. Nieuw is de Blok-hypotheek. Door de tweede lening met een langere looptijd biedt deze hypotheek vooral jongere huishoudens de flexibiliteit om niet volledig af te lossen. Dat zorgt voor lagere maandlasten. Dat extra geld lenen geld kost, is vanzelfsprekend. Maar dat geldt evenzeer voor de aflossingsvrije hypotheek die de meeste mensen nu hebben. Sinds 2001 is de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar. Dit betekent dat mensen die nu een aflossingsvrije hypotheek hebben, na 30 jaar hogere maandlasten krijgen. Verder is er met het woonakkoord 50 miljoen euro uitgetrokken voor startersleningen en kunnen freelancers en zzp-ers met een goed inkomen voortaan makkelijker lenen bij de bank.
Aan de huurzijde betekent het woonakkoord een forse verbetering ten opzichte van het regeerakkoord. De invoering van marktconforme huren komt nu op realistische en sociale wijze tot stand. Om de doorstroming te bevorderen wordt scheefwonen aangepakt, maar met oog voor kwetsbare groepen als ouderen, gehandicapten en chronisch zieken. Ook alleenstaanden en studenten worden ontzien. Voor de corporaties is het beeld ook in positieve zin bijgesteld. Door de lagere heffing worden de solvabiliteitsproblemen beperkt en blijft de investeringsruimte voor de langere termijn grotendeels overeind. Bovendien vinden wij dat corporaties via de verkoop van huizen en meer efficiency moeten terugkeren naar hun kerntaak. Zodat ook de private sector eindelijk de marktruimte krijgt die grotendeels ontbrak vanwege het lage huurniveau in Nederland. Zo komen eindelijk investeringen los en kunnen er meer particuliere huurhuizen worden gebouwd.
Zijn wij dan alleen maar positief? Nee. Liever hadden wij de woningmarkt al jaren geleden in alle rust aangepakt. Toen de zon nog scheen. Maar wachten tot de zon weer gaat schijnen is voor de woningmarkt geen alternatief. Het zou namelijk leiden tot jarenlange onzekerheid en stilstand omdat mensen niet weten waar ze aan toe zijn. Er is bovendien de komende jaren nog meer te doen. Zo is de hypotheekrente in Nederland hoog, omdat onze banken moeilijk financiering kunnen aantrekken en er te weinig concurrentie is tussen banken.
Maar uiteindelijk is het de vraag of je als politieke partij alles wegstemt als je het niet overal mee eens bent, of dat je je verantwoordelijkheid neemt om zaken in de goede richting te veranderen. Wij hebben het laatste gedaan. Met dit samenhangende pakket willen wij de woningmarkt en de bouwsector weer uit het slop te halen. Door vertrouwen te creëren, doorstroom te bevorderen en recht te doen aan zoveel mogelijk mensen in Nederland. Met het woonakkoord ligt er een pakket voor de woningmarkt dat beter is dan wat er de afgelopen tien jaar heeft gelegen.
Kees Verhoeven
?Woordvoerder Wonen Tweede Kamerfractie D66
?Wouter Koolmees?
Woordvoerder Financiën Tweede Kamerfractie D66
