Het taxatierapport als legitimatie van de koopsom; zo noemde onze gewaardeerde collega Frits Markus het werk van de gemiddelde taxateur in de periode voor de woningcrisis. Na meer dan 10 jaar staat deze uitspraak weer als een huis.
Het taxatierapport als legitimatie van de koopsom; zo noemde onze gewaardeerde collega Frits Markus het werk van de gemiddelde taxateur in de periode voor de woningcrisis. Na meer dan 10 jaar staat deze uitspraak weer als een huis. Criticasters zullen zeggen dat we niets geleerd hebben van de crisis en dat we op exact dezelfde wijze handelen als voor die crisis.
Dat we op dezelfde wijze handelen klopt; er is immers geen verandering tussen toen en nu voor wat betreft het feit dat een taxatierapport ten grondslag ligt aan de hypotheekverstrekking en dat de getaxeerde waarde bepalend is voor het maximale leenbedrag. Ook is niet veranderd dat vele kopers graag het maximaal mogelijke willen lenen.
Veel geleerd
Hebben we dan ook niets geleerd? We hebben juist heel erg veel geleerd; over hoe we de koopsom kunnen legitimeren. De regels, begrippen en definities uit de internationale taxatiestandaarden hebben hun intrede gedaan in de wereld van de woningtaxatie. Er is een uniform waardebegrip gekomen en de taxateurs worden door de validatie instituten scherp gehouden. Waarden moeten worden onderbouwd door referentiepanden en transacties worden geobjectiveerd.
De woningmarkt is veranderd in een verkopersmarkt waar kopers over elkaar heen tuimelen om het ene huizenprijs record na het andere te verpulveren. In die woningmarkt wordt van de taxateurs gevraagd een marktwaarde te schatten die recht doet aan het moment, aan de waardepeildatum.
In de race om deze ontwikkelingen bij te houden komen termen als ‘lagging’ en data interpretatie naar voren en ontspint de discussie over de informatie welke de taxateur gebruikt om tot een juiste en onderbouwde schatting van de waarde te (kunnen) komen.
Vasthouden aan het vinkje
Duidelijk is inmiddels dat de taxateur kennis kan nemen van de koopsom, en eventueel het biedingsproces, als dit gebruikt wordt als marktinformatie en niet als leidraad. Kortom: we hebben geleerd de koopsom te legitimeren. Maar waarom doen we dat dan niet? Waarom houden we dan nog steeds vast aan het vinkje; marktwaarde is koopsom en anders is het niet goed? Omdat de basis van het systeem niet is veranderd.
De taxateurs wordt verweten dat in zeer veel gevallen de marktwaarde gelijk is aan de koopsom. Dit gebeurt omdat het wordt verlangd, gevraagd en geëist. De taxateur is juist in staat om de koopsom te legitimeren waarbij de marktwaarde niet gelijk hoeft te zijn aan die koopsom. Logisch en aansluitend op de internationale taxatiestandaarden, het MCD (Mortgage Credit Directive) en de praktijk van de dag is dat er een bandbreedte komt waarbinnen hypotheekverstrekkers tot de maximale hypotheek mogen gaan. Of niet.
Doordat de marktwaarde precies gelijk moet zijn aan de koopsom, omdat de consument anders de woning niet kan kopen, door bijvoorbeeld gebrek aan eigen inbreng, is de positie van de taxateur binnen de huidige structuur en regelgeving onmogelijk en onwenselijk. De werkwijze van de taxateur bepaalt namelijk eigenlijk of iemand een woning wel of niet kan aankopen. En dat is precies waar een taxatie niet over gaat. De taxateur moet volkomen vrij zijn om de waarde van de woning per waardepeildatum te schatten, ondanks de (mogelijke) gevolgen.
Hoe nu verder?
De taxateur heeft veel geleerd van de crisis, heeft zich vragen gesteld en antwoorden gevonden. Hoe moeten we verder? Simpel: of er komt een fundamentele verandering in het systeem of men houdt op de taxateur te verwijten dat hij doet wat er van hem wordt verlangd. En Frits, mag ik wat voorstellen? De stelling te wijzigen in: de taxatie als legitimatie van de transactie…
Rogier van Heijnsbergen RMT is gespecialiseerd NVM-makelaar/taxateur en actief in de Haaglanden. Het artikel is mede een reactie op een eerder artikel van Hans van der Ploeg, directeur van de VBO, over de waarde van taxatierapporten ten opzichte van modelmatige waarderingen.
