Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer de Helpdesk uit editie 5: een eigen makelaardij oprichten.
Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer de Helpdesk uit editie 5: een eigen makelaardij oprichten.
Casus
Na tien jaar loondienst heeft u het eigenlijk wel een beetje gezien bij uw makelaarskantoor. Vaak bekruipt u het gevoel: dit kan ik zelf ook, en misschien wel beter. En werk is er in deze tijd genoeg, dus ook daar hoeft u het niet om te laten. Maar hoe pakt u het nu precies aan, een eigen onderneming starten? Waar te beginnen? En wanneer is franchise of overname van een bestaand kantoor een slimme keuze?
De eerste, fundamentele vraag die zelfstandigen ‘to be’ zichzelf moeten stellen, is: ben ik wel een ondernemer? Het ondernemerschap is immers veel meer dan alleen makelaar zijn. U moet nadenken over de business- en toekomststrategie, werk binnenhalen, administratie doen, een marketingstrategie uitrollen en contacten onderhouden met (potentiële) opdrachtgevers en andere spelers in de plaatselijke vastgoedwereld. Ook moet u misschien ooit personeel aansturen, met alle gedoe van dien. Denk daar goed over na!
Businessplan
Iedere onderneming begint met een gestructureerd en zo concreet mogelijk businessplan. Hierin legt u uit in welke behoefte uw bedrijf voorziet, welke doelen u heeft en hoe u die denkt te gaan bereiken, hoeveel omzet en winst u verwacht, hoe hoog uw verwachte marktaandeel is en op welk marktsegment u zich gaat richten. . Belangrijke vraag in het businessplan is hoe u zich denkt te gaan onderscheiden van andere makelaarskantoren in uw vestigingsplaats. Hoe u het ook wendt of keert: als woningmakelaar levert u dezelfde diensten als uw concullega’s. Het is dus verstandig de concurrentie te analyseren. Hoe profileren zij zich, on- en offline? Een erkende opleiding is een logische eerste stap om u te onderscheiden, aangezien de makelaarstitel niet beschermd is. Daarnaast kunt u kiezen voor een specifiek verdien- of dienstverleningsmodel. Gaat u deeldiensten aanbieden? Hoeven uw klanten u pas te betalen als hun woning daadwerkelijk is verkocht? Bent u 24/7 bereikbaar? Levert u op meer vlakken advies? Denkbaar is ook dat u zich specialiseert in een doelgroep (starters, senioren) of woningtype (huizen boven de 500.000 euro, recreatiewoningen, monumenten). Verken de plaatselijke woningmarkt om deze vragen te beantwoorden. Hoe zit deze demografisch in elkaar? Wonen er bijvoorbeeld veel 55-plussers, die op zoek zijn naar een appartement of juist hun eengezinswoning levensloopbestendig willen maken?
Juridische vorm
In het businessplan kiest u ook de juridische vorm van uw onderneming. Als u in uw eentje bent, zijn er twee smaken: een eenmanszaak of een bv. Bij de oprichting van de eerste is geen notariële akte nodig. Inschrijving in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel is voldoende. Als eenmanszaak kunt u ook in aanmerking komen voor de starters-, zelfstandigenaftrek en mkb-winstvrijstelling. Nadeel is dat er geen onderscheid bestaat tussen privé- en ondernemingsvermogen. U bent dus persoonlijk aansprakelijk voor eventuele schulden en beroepsfouten. Wilt u dit niet, dan is een bv het alternatief. Daarbij is de vennootschap aansprakelijk voor de schulden en blijft uw privévermogen buiten schot. Voor de oprichting heeft u wel een notaris nodig. Daarnaast moet u uzelf als directeur-grootaandeelhouder een salaris van minimaal 44.000 euro per jaar uitkeren. De vuistregel is dat een bv interessant is als de verwachte winst meer dan 150.000 euro bedraagt.
Microkrediet
Het volgende onderdeel is de eventuele externe financiering. Uw eerste facturen worden pas na een paar maanden betaald. Kunt u dat uitzingen met eigen geld of moet u geld lenen? Welke andere vaste lasten heeft u? Gaat u een kantoorpand kopen of huren of gaat u vanuit huis werken? Heeft u een auto aangeschaft? Geïnvesteerd in promotiecampagnes? Als u minder dan 150.000 euro nodig heeft, verwijzen banken starters doorgaans door naar de Stichting Qredits voor microfinanciering. Verder schrijft u op hoe u uw makelaardij gaat profileren en promoten. Investeer in een goede website; dit is immers de eerste plaats waar mensen kijken. Ook een zakelijke Facebook- en LinkedIn-pagina zijn essentieel.
Franchise en overname
In een people’s business als de woningmakelaardij is een goede naam alles, dat weet u als geen ander. Daarom kan het slim zijn om niet ‘from scratch’ te beginnen, maar aan te sluiten bij een franchiseformule. Zo kunt u meeliften op de naam en deskundigheid van de landelijke organisatie, die ook nog eens taken als marktonderzoek, automatisering en reclame van u overneemt. Nadelen zijn dat u een deel van uw zelfbeschikkingsrecht als ondernemer inlevert, en dat u entreegeld en een maandelijkse fee moet betalen. Als u zichzelf in staat acht om meteen een kantoor zelfstandig te runnen, is overname een optie. In dat geval betaalt u voor de naam, het klantenbestand en de goodwill. Het is echter niet gezegd dat de klanten het kantoor ook onder een nieuwe eigenaar trouw blijven. In de praktijk vinden in de makelaardij meer management buy-outs plaats, waarbij het kantoor wordt overgenomen door mensen die er al werken. Vaak blijft de oude eigenaar (parttime) actief; een goede manier om ervoor te zorgen dat relaties blijven ‘plakken’.
Sparringsessie
Weet u zeker dat u voor uzelf wilt beginnen en heeft u een goede band met uw huidige werkgever/kantooreigenaar? Dan is een sparringsessie met deze persoon het beste startpunt voor de volgende stap in uw carrière. Wellicht zoekt hij in de nabije toekomst iemand die de zaak wil overnemen, of is hij in elk geval bereid u te helpen door middel van coaching.
Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Angèle Magré van de Kamer van Koophandel en Roelof Piest van VastgoedPRO.
