We staan anno 2012 op een keerpunt in de makelaarsgeschiedenis. We bevinden ons midden in de ergste crisis op de woningmarkt en we zijn toe aan een nieuw model taxatierapport. Ergo: toe aan nieuwe modellen, meervoud.
We staan anno 2012 op een keerpunt in de makelaarsgeschiedenis. We bevinden ons midden in de ergste crisis op de woningmarkt en we zijn toe aan een nieuw model taxatierapport. Ergo: toe aan nieuwe modellen, meervoud.
Zo op het eerste gezicht hebben deze twee zaken niets met elkaar te maken. Crises komen en gaan en modellen dienen bij tijd en wijle te worden vervangen. Ware het niet dat het niet tijdig genoeg vervangen van het een, heeft kunnen leiden tot het ander. En we nu de mogelijkheid hebben om daar voor eens en voor altijd een einde aan te maken. Tot op de dag van vandaag (en nog wel even in de toekomst) worden we geconfronteerd met het begrip executiewaarde. Een even hol als nietszeggend begrip waar echter de complete financiering van onze woningmarkt op is gebaseerd.
Een waardebegrip waaromheen een mythe van ongekende omvang is gecreëerd.
Inmiddels zijn we door de realiteit ingehaald en geloven we niet meer in sprookjes. En dat is maar goed ook. We zijn om te beginnen tot de conclusie gekomen dat één model taxatierapport zich niet leent voor alle voorkomende situaties die moeten worden getaxeerd en we zijn van mening dat de taxateur ook nog eens moet uitleggen hoe hij of zij tot de genoemde waarde is gekomen. Zoals een zeer gewaardeerde collega keer op keer heeft aangegeven dat een taxatierapport nu eindelijk eens wat meer moet zijn dan een legalisatie van de koopsom.
Over de vorm en de inhoud van de modellen zal nog veel gesproken en gediscussieerd worden maar het enkele feit dat we eindelijk concreet gaan werken met meerdere modellen is een grote stap voorwaarts op zich. En ja, er waren meerdere modellen, maar er werd er feitelijk maar één gebruikt.
Met de komst van de gevalideerde rapporten is een goed begin gemaakt met anders denken over de verantwoording van de waarde door de taxateur. Er zijn ontegenzeggelijk taxateurs die over zoveel plaatselijke en marktkennis beschikken dat zij beter dan welk computermodel de waarde van een onroerende zaak kunnen vaststellen, maar zij zijn in dit data tijdperk een uitstervend ras. Daarnaast is het ons gelukt om in de afgelopen twee decennia alle zekerheden omtrent makelaars over boord te gooien, zodat er een wildgroei is ontstaan aan zij die mogen taxeren. De enige mogelijkheid om tot een kwalitatief goed rapport te komen is door de taxateur de waarde één op één per rapport te laten verantwoorden en dit gedegen te controleren.
Deze zorgvuldigheid is bittere noodzaak als we ons weer realiseren waar een taxatierapport toe dient: het is de basis voor de aankoop, financiering of (gedwongen) verkoop van het woonhuis van de consument. De basis voor een van de grootste en leukste beslissingen uit hun leven of helaas een van de meest ingrijpende. De basis voor banken om hun geld in te investeren.
De taxatie van een woonhuis is en mag nooit meer beschouwd worden als een leuke bijkomstigheid van het makelen waar ook nog eens aardig aan verdiend kan worden. De verbazing bij de financiële instellingen is heden ten dage groot en iedere dag groeiende; veel taxaties blijven bij (gedwongen) verkoop niet overeind staan. Natuurlijk veranderen tijden en is een taxatie een momentopname, maar er zijn grenzen.
En die grenzen, die kunnen we nu weer gaan trekken; we kunnen bepalen aan welke eisen een rapport minimaal moet voldoen en op welke wijze we als makelaars weer een product kunnen neerzetten dat de naam waardig is.
Na 2012 is er nog maar één begrip: de marktwaarde van een onroerende zaak. Hieraan zullen weer meerdere waardebegrippen gekoppeld worden.
Een van die begrippen is de marktwaarde bij gedwongen verkoop. Op dit moment zijn de professoren Hordijk en Berkhout aan het bedenken hoe dit begrip het beste geformuleerd kan worden. Een taak die hun zonder meer is toevertrouwd.
Maar hoezeer zij zich ook van die taak zullen kwijten en welke perfecte uitleg en onderbouwing zij van dit begrip zullen geven, alles staat of valt hoe wij er straks al makelaars mee omgaan. Gaan we eindelijk het begrip lezen, proberen te begrijpen en toepassen op de realiteit van de dag of gaan we net zo hard weer terug naar het tijdperk van de 90 procent? De essentie van het waarderen van onroerende zaken ligt namelijk bij het vergelijken en doorberekenen van de opbrengsten van andere onroerende zaken. En hoe makkelijk en natuurlijk is het om dit uit te drukken in percentages? Voor de kwalitatief goede taxateur is dat een logisch gegeven en ideaal om als hulpmiddel te gebruiken bij het vaststellen van de waarde op individuele basis.
Als het percentage echter weer opduikt als een vaststaand gegeven, doemt er een griezelig spook op en gaan we weer geloven in sprookjes.
De taxatie op waarde geschat: als de taxatie weer de waarde weergeeft, wordt die weer op waarde geschat en krijgen wij de waardering die genoeg waarde voor ons heeft.
Roger van Heijnsbergen RMT
Van Heijnsbergen & Partners NVM-Makelaars
