Het herstel van de woningmarkt zet definitief door, zo lijkt het. Het aantal verkochte huizen neemt toe en consumenten krijgen weer meer vertrouwen in de economie. Halleluja-geluiden alom, maar is de woningmarkt echt al weer gezond? En hoe voorkomen we dat er een nieuwe huizenbubble ontstaat?
Het herstel van de woningmarkt zet definitief door, zo lijkt het. Het aantal verkochte huizen neemt toe en consumenten krijgen weer meer vertrouwen in de economie. Halleluja-geluiden alom, maar is de woningmarkt echt al weer gezond? En hoe voorkomen we dat er een nieuwe huizenbubble ontstaat?
Niemand is graag de persoon die het feestje bederft, maar er is een aantal kanttekeningen te plaatsen bij het veronderstelde herstel van de woningmarkt in Nederland. De eerste ligt voor de hand: de allesbepalende kracht achter de opleving is de zeer lage hypotheekrente. Een lening voor tien jaar vast wordt momenteel aangeboden tegen 2,25 procent. De lage rente is een gevolg van het beleid van de Europese Centrale Bank. Het ziet er voorlopig niet naar uit dat de rente gaat stijgen, maar als dat gebeurt, ziet het plaatje er ineens heel anders uit. Want hoe hoger de rente, hoe minder mensen kunnen lenen – en dat drukt de prijzen.
Strengere leenregels
Een andere reden om terughoudend te zijn, is dat de hypotheeknormen steeds verder worden aangescherpt. Het bedrag dat mensen maximaal mogen lenen, is niet alleen afhankelijk van hun inkomen, maar ook van de waarde van de woning (‘loan to value’). De maximale lening daalt al jaren: van 106 procent van de waarde van het huis in 2012 tot 100 procent in 2018. De Nederlandsche Bank wil dit percentage nog verder verlagen. Sinds afgelopen 1 januari bedraagt de norm 102 procent van de marktwaarde. Bovendien zit er een verlaging aan te komen van de grens voor een lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG): van 265.000 euro naar 245.000 euro. Dit is vooral ongunstig voor starters.
“Ingrepen waardoor kopers minder kunnen lenen, kunnen het herstel van de woningmarkt in gevaar brengen”, zegt Harrie-Jan van Nunen, directeur van hypotheek- en kredietbedrijf de Financiële Makelaar en columnist bij De Financiële Telegraaf. “Starters die minder kunnen lenen, gaan simpelweg minder bieden. Koopprijs volgt leencapaciteit. Voor verkopers betekent dit dat hun opbrengst lager wordt, dus meer kans op verkoopverlies.”
Onder water
Ondanks de stijgende prijzen zijn er nog altijd veel mensen met een huis dat onder water staat. “Het risico op werkloosheid is weliswaar vandaag de dag kleiner dan in de crisisjaren, maar het risico op echtscheiding – de andere grote veroorzaker van financiële problemen onder eigenwoningbezitters – blijft even groot. Je kunt dus echt niet zeggen dat nu definitief de daling is ingezet van het aantal mensen dat NHG nodig heeft”, zegt Coen Teulings, hoogleraar macro-economie aan de universiteiten van Cambridge en Amsterdam.
Van Nunen maakt zich zorgen over de mensen die een hogere hypotheek hebben dan zij op basis van de huidige normen zouden krijgen: de technisch overgekrediteerden. “Zij zijn hypotheek- en/of woninggevangenen, omdat ze hun hypotheek niet kunnen oversluiten. Zij kunnen dus niet profiteren van de lage rente, zeker niet als hun hypotheek loopt bij een niet-actieve bank, waar de rentetarieven beduidend hoger liggen. Niet-actieve banken zoals BNP Paribas en Direktbank hadden ooit een substantieel marktaandeel, maar nemen nu geen nieuwe hypotheekklanten meer aan. Daarnaast kan deze groep ook geen andere woning meer kopen, simpelweg omdat ze geen hypotheek van dezelfde omvang meer kunnen krijgen. Terwijl ze voor dat geld nu een grotere woning zouden kunnen kopen, tegen lagere lasten.”
Regionale verschillen
Het volgende punt van zorg is dat de woningmarkt lang niet in heel Nederland aantrekt, maar alleen in de populaire delen. De woningmarkt in Amsterdam, Haarlem en Utrecht is niet te vergelijken met die in de regio’s waar de bevolking krimpt. Teulings: “Wereldwijd is een trek naar de stad zichtbaar, en wordt de rol van de stad in de economie steeds belangrijker. Steden zijn aantrekkelijke plaatsen om te werken wegens het netwerk van kennis en ideeën, en om te wonen, in verband met het brede culturele aanbod. In Nederland is dit het meest zichtbaar in Amsterdam. Daar verwacht men een bevolkingstoename van 1 procent, terwijl die in de rest van Nederland nul is. Het verschil tussen de woningprijzen in Amsterdam en de rest van Nederland zal dus alleen maar toenemen.”
Massapsycholoog Jaap van Ginneken, auteur van het boek ‘Gek met geld’, signaleert dezelfde trend. “De periferie van Nederland loopt leeg en de Randstad loopt vol. Dat betekent dat de duurdere gebieden steeds duurder worden en de goedkope gebieden goedkoper.” In de Randstad is op dit moment al een verkopersmarkt ontstaan. Volgens hypotheekadviseur Van Nunen heeft dit hernieuwde zelfvertrouwen ook een keerzijde. “Als verkopers niet meer willen zakken met hun prijs terwijl potentiële kopers minder kunnen lenen, valt de woningmarkt (tijdelijk) stil. De cijfers bewijzen dit inmiddels: het aantal nieuwe hypotheekaanvragen lag in januari 2016 31 procent lager dan in december 2015.”
Financiële zeperd
Geen herstel van de woningmarkt zonder consumentenvertrouwen. Maar net zoals het herstel slechts geldt voor een deel van het land, geldt het toenemende vertrouwen slechts voor een deel van het koperspubliek. Van Ginneken: “Bij de mensen die een financiële zeperd nog vers in het geheugen hebben, ijlt de crisis nog na. Bijvoorbeeld omdat hun huis onder water staat of omdat ze een woekerpolis hebben afgesloten. Zij blijven dus schichtig. Aanjagers van de kopersmarkt zijn de welstandige ouderen en yuppen. Zij trekken voornamelijk naar de oude, karakteristieke wijken in Amsterdam. Vroeger kocht deze groep ouderen na hun pensionering een villa in de Achterhoek, maar nu wonen ze liever in een levendige grote stad, met cultuur en horeca om de hoek. Dit geldt voornamelijk voor Amsterdam, maar in mindere mate ook voor provinciesteden. Ook yuppen zien de metropool Amsterdam als de place to be, zowel voor werk als vrije tijd.”
Onder de oppervlakte is de herinnering aan de crisis nog levendig, aldus Van Ginneken. “Als er morgen weer een groot financieel incident plaatsvindt, zoals een dramatische beursval, dan speelt dat sentiment meteen weer op. Terecht, want het staat nog maar te bezien of de economie nu weer een opwaartse cyclus tegemoetgaat. We hebben de crisis immers overwonnen met allerlei kunstgrepen: zowel in Europa als in de Verenigde Staten zijn honderden miljarden aan geld bijgedrukt. En dat is voor een deel Monopolygeld.”
Gelijkberechtiging huurmarkt
De woningmarkt is ook nog niet gezond omdat de huurmarkt maar matig functioneert, aldus Teulings. “Dat komt voor een groot deel doordat huren nog altijd fiscaal wordt achtergesteld bij kopen. Het idee in Nederland is heel sterk: rijke mensen kopen en arme mensen huren. Maar er is een grote middenklasse die ook graag wil huren. Omdat deze groep dit ziet als een betere spreiding van financiële risico’s bijvoorbeeld, of omdat zij de vrijheid wil hebben om snel weer te verkassen. Maar het ontbreekt eigenlijk aan een echte markt voor huurwoningen in de vrije sector. Minister Blok van Wonen kan dit oplossen door te zorgen dat de fiscale behandeling van kopen en huren meer gelijkwaardig wordt. Bijvoorbeeld door huurders in de vrije sector een huuraftrek te geven naar analogie met de hypotheekrenteaftrek.”
Van Nunen: “Voor starters en gezinnen met een laag inkomen komt een koopwoning steeds vaker buiten bereik te liggen. Maar huren is vaak ook niet mogelijk, of veel duurder dan kopen! Een goed functionerende huurmarkt zorgt dus ook voor doorstroming van onderaf.”
Nieuwe zeepbel
Grote vraag is of het huidige herstel van de woningmarkt zal leiden tot een nieuwe huizenbubble. Ter illustratie: in Amsterdam wordt de helft van de woningen binnen de ring al weer boven de vraagprijs verkocht. Dit percentage werd zelfs in de topjaren tussen 1999 en 2007 niet gehaald. Psycholoog Van Ginneken acht het niet ondenkbaar dat er weer een zeepbel ontstaat. “Als minister Blok zegt dat de kredietluchtbel op een nette en verantwoorde manier is leeggelopen, ben ik het niet met hem eens. De regels voor het verstrekken en aflossen van een hypotheek zijn weliswaar strenger geworden en de hypotheekrenteaftrek is beperkt, maar we zijn er nog niet: er zit nog altijd veel lucht in de woningprijzen. Daarbij komt dat de banken zich slechts halfhartig houden aan de Europese nieuwe regels voor de buffers die zij moeten aanhouden.”
Teulings denkt daar anders over. “De term zeepbel suggereert dat iets irrationeel is of binnenkort gaat klappen. Dat geloof ik niet. Er is niets geks aan de prijsontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt. De prijzen daar zijn volledig in lijn met – en soms zelfs iets lager dan – de prijzen in andere Europese steden van vergelijkbare grootte, zoals Stockholm, München, Turijn en Lyon.” Hij vervolgt: “Meer vraag dan aanbod, simpel. Het is dus zaak om voor voldoende woningaanbod te zorgen in de regio Amsterdam. Dáár is de vraag naar woningen het grootst, dus dáár moet worden bijgebouwd. Nieuwbouw elders is eigenlijk gewoon verspilling van geld.” Van Nunen: “Het blijft koffiedik kijken hoeveel een woning nu ‘echt’ waard is. Ik denk wel dat de meeste consumenten lering uit de crisis hebben getrokken. Het ‘wilde’ is er toch wel een beetje van af.”
