Nationale Hypotheekgarantie (NHG) heeft de criteria voor erfpacht- en kortingsconstructies aangescherpt. Om deze complexe constructies te combineren met NHG-garantie, moeten deze voortaan aan nieuwe criteria voldoen.
Dergelijke constructies, waarbij iemand een woning koopt maar niet de grond, kunnen volgens NHG in bepaalde situaties nadelig uitpakken voor de huiseigenaar. De voorwaarden van erfpacht- en kortingsconstructies moeten in het belang zijn van de consument en een verantwoorde woningfinanciering opleveren, stelt NGH.
Te complex
Het concept erfpacht is eeuwenoud, maar de laatste jaren zijn er allerlei verschillende erfpachtconstructies ontstaan, met ieder hun eigen voorwaarden. Ze worden volgens NGH met goede bedoelingen voor consumenten opgezet, maar zijn vaak complex. “De mogelijke financiële gevolgen in de toekomst zijn niet altijd te voorzien”, aldus een bericht op de NGH-website.
“Zo kunnen woningeigenaren bijvoorbeeld te maken krijgen met een sterke stijging van lasten. Dit komt bijvoorbeeld voor bij constructies die gericht zijn op speciale doelgroepen, zoals starters. Aanbieders van deze constructies stellen voorwaarden aan starters om gebruik te mogen maken van de regeling. Een van de voorwaarden kan zijn dat er meer canon (de vergoeding die een huiseigenaar moet betalen voor gebruik van de erfpachtgrond) betaald moet worden als iemand meer gaat verdienen.” Starters kunnen soms al bij een relatief kleine salarisstijging te maken krijgen met een tot zes keer hogere canon.
Duidelijke criteria
Erfpacht- en kortingsconstructies staan niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM.), omdat ze niet worden gezien als financieel product. Met de invoering van het nieuwe beleid rondom erfpacht- en kortingsconstructies wil NGH bijdragen aan het verantwoord financieren van woningen. Zo zijn er duidelijke kaders voor hoe de canon zich mag ontwikkelen. Ook zijn aanbieders voortaan verplicht om bij informatie over een constructie een bijsluiter aan te bieden met begrijpelijke uitleg over de voorwaarden en mogelijke (toekomstige) financiële consequenties. NHG staat financiering met NHG alleen toe als een erfpacht- of kortingsconstructie voldoet aan de nieuwe criteria.
Overgangsconstructie
Voor constructies die in het verleden zijn geaccepteerd gaat een overgangsconstructie gelden Gebruikers van dergelijke constructies krijgen tot 1 januari 2023 de tijd om aan de nieuwe criteria te voldoen om op de lijst met geaccepteerde constructies te blijven staan. Erfpachtconstructies waarbij de erfverpachter een overheidsinstantie is, waren altijd al mogelijk in combinatie met NHG. Dat is niet langer vanzelfsprekend. Nieuwe constructies worden voortaan ook getoetst op genoemde criteria. Voor bestaande constructies geldt een overgangsperiode.
Op dit moment worden er volgens NHG jaarlijks ongeveer 15.000 hypotheekaanvragen gedaan met erfpacht. Binnen de portefeuille van NHG zijn dit er 3.600, ongeveer 3% van het totaal aantal hypotheken met NHG.
Deze week adviseerde het Nibud in verband met de stijgende kosten voor huizenkopers, om het maximaal te lenen bedrag naar beneden bij te stellen.
 heeft de criteria voor erfpacht- en kortingsconstructies aangescherpt. Om deze complexe constructies te combineren met NHG-garantie, moeten deze voortaan aan nieuwe criteria voldoen.){kind=link}