Decennialang was ons land een uniek gidsland, een plannersparadijs in de ogen van spatial planners in het buitenland. Dat is aan het veranderen. Op een congres in Brussel kreeg hoogleraar vastgoed- en locatieontwikkeling Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit van Vlaamse collegas te horen: Jullie hebben de ruimtelijke ontwikkeling in Nederland wel heel erg te grabbel gegooid.
De nieuwste trend in de planologie is dan ook dat we kijken wat we kunnen leren van het buitenland. In andere landen is de overheid bijvoorbeeld bijna nooit de aanjager van ruimtelijke ontwikkeling, terwijl we in Nederland verslaafd zijn geraakt aan overheidsregie. In de meeste andere landen gebeurt veel meer op basis van privaat-private samenwerking. Geen overheid of een grote projectontwikkelaar die alles opkoopt, sloopt en opnieuw ontwikkelt, maar betrokken partijen die onderling afspraken maken hoe ze een gebied opnieuw kunnen inrichten. Dan kan bijvoorbeeld stedelijke herverkaveling uitgevoerd worden, een variant op de agrarische ruilverkaveling, waardoor ruimte efficiënter benut wordt.
In Duitsland heet dat Baulandumlegung en is het succesvol, maar ook in Frankrijk, Spanje en veel Aziatische landen is het gebruikelijk. De overheid faciliteert en controleert nog steeds of het publieke belang er wel mee gediend is, maar minder met rigide blauwdrukken en bestemmingsplannen.
OZB
Iets anders dat Nederland misschien van het buitenland kan leren, is de financieringsstructuur van ruimtelijke projecten. In 2008 (net voor het begin van de crisis) werd met de nieuwe Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ook grondexploitatiewetgeving ingevoerd. Die zorgt voor heel geavanceerde regelgeving over de manier waarop publieke voorzieningen, zoals infrastructuur, worden gefinancierd binnen een gebiedsontwikkelingsproject. Het probleem is dat de WRO ervan uitgaat dat het project in zijn geheel rendabel is. En dat is lang niet altijd meer zo. Dus zullen publieke voorzieningen in de toekomst op een andere manier gefinancierd moeten worden. Dat kan bijvoorbeeld door de kosten te verhalen op de grondeigenaren, oftewel met de Onroerende Zaakbelasting (OZB). Een gevoelig item, maar ter vergelijking: in Nederland komt zon 16 procent van de inkomsten van gemeenten uit de OZB. Het grootste deel komt van het Rijk, via het gemeentefonds. Met dit percentage bungelt Nederland in Europa bijna onderaan.
In België is dat bijna 50 procent. En meer directe eigen inkomsten, betekent meer financiële autonomie. Dat zou betekenen dat gemeenten, eventueel in samenwerkingsverbanden, meer flexibiliteit hebben om grote werken te betalen, bijvoorbeeld regionaal openbaar vervoer zoals de Stedenbaan in de zuidelijke Randstad. Waarom zouden mensen in Groningen daaraan mee betalen, vraagt Van der Krabben zich af. De rijksoverheid blijft dan verantwoordelijk voor grote, gebiedsoverstijgende opgaven zoals waterveiligheid en landelijke infrastructuur (mainports en landelijke verkeersaders), maar zou het micromanagement meer moeten loslaten. De laatste jaren wordt er al veel gedecentraliseerd, maar het probleem hierbij is volgens Van der Krabben dat wel taken en opgaven, maar niet de financiële middelen en bevoegdheden om deze uit te voeren, gedecentraliseerd worden.
Initiatief
Als we naar een faciliterende overheid gaan met private partijen die het initiatief nemen, moeten zij dat natuurlijk wel doen. Wat dat betreft kunnen we ook veel van de VS leren. De civic society – het geheel van maatschappelijke organisaties – is daar veel mondiger en heeft meer invloed op besluitvorming. Van der Krabben is zelf voorzitter van de Stichting Valkhofkwartier, een mooi voorbeeld van hoe het volgens hem moet. Dat zijn particuliere initiatiefnemers: huizenbezitters, winkeliers, horecaondernemers, culturele instellingen, die zich verenigd hebben om de toekomstige inrichting van het historische Valkhofkwartier in Nijmegen te gaan bepalen en Van der Krabben als deskundige tot voorzitter hebben benoemd.
De gemeente, zelf als eigenaar van de openbare ruimte ook partij, juicht dit initiatief toe. In Arnhem heeft de vergelijkbare stichting Coehoorn Centraal al vijf jaar het beheer over het stationsgebied en de resultaten zijn veelbelovend. Het idee komt onder andere uit Berlijn en een aantal Amerikaanse steden. Van der Krabben: We zijn nog maar net begonnen, dus we moeten nog afwachten wat het wordt, maar zo zou het volgens mij moeten.
Beheer
Dit soort doe-het-zelfplanologie is ook voor makelaars interessant. De woningmarkt verandert. Er is meer behoefte aan tijdelijkheid en minder aan een traditionele wooncarrière (zie eerdere edities van deze serie). Maar dat soort veranderingen gaat maar langzaam, aldus Van der Krabben. De woningvoorraad is zoals die is en zal over zes jaar nog maar weinig veranderd zijn.
Wel zal de makelaar in de toekomst wellicht met meer verschillende partijen zaken doen, waaronder bijvoorbeeld coöperaties van eigenaren zoals Stichting Valkhofkwartier. Daarnaast kunnen makelaars wellicht zelf partij worden in dit soort constructies. Bij bijvoorbeeld het opknappen van oude woonwijken krijgen deze nu vaker een divers karakter, met een grotere rol voor tijdelijk gebruik, zoals studentenwoningen. Beheer is ook een makelaarstaak, aldus Van der Krabben. Die wordt in de toekomst misschien wel veel belangrijker.
