‘Vorige week heeft onze afdeling een nieuw huizenprijsmodel gepubliceerd. Dit kwam tot stand als afstudeerstage van NVM-scriptieprijswinnaar Niels van der Windt en diens begeleider, professor Marc Francke. Het model is een hulpmiddel bij het vormen van toekomstige verwachtingen over huizenprijzen en kan verschillende scenarios doorrekenen. Tegelijkertijd moet je echt geen wonderen verwachten van modellen’ schrijft Pieter van Dalen, woningmarkt econoom bij de Rabobank.
‘Vorige week heeft onze afdeling een nieuw huizenprijsmodel gepubliceerd. Dit kwam tot stand als afstudeerstage van NVM-scriptieprijswinnaar Niels van der Windt en diens begeleider, professor Marc Francke. Het model is een hulpmiddel bij het vormen van toekomstige verwachtingen over huizenprijzen en kan verschillende scenario’s doorrekenen. Tegelijkertijd moet je echt geen wonderen verwachten van modellen’ schrijft Pieter van Dalen, woningmarkt econoom bij de Rabobank.
‘Het modelleren van huizenprijzen blijft een uitdagende opgave. Pre-crisismodellen werkten tijdens de recessie niet of nauwelijks meer, vandaar dat door verschillende instanties is gewerkt aan nieuwe prijsmodellen. Ook onze afdeling had in 2013 een prijsmodel geschat op jaarbasis, maar dit bleek slecht in staat om voorspellingen te geven op de korte termijn. Nu we twee jaar verder zijn en de huizenmarkt weer aantrekt, hebben we opnieuw een poging gedaan. Op kwartaalbasis om precies te zijn. En wat blijkt? Als de woningmarkt zich in een rustiger vaarwater begeeft, verklaart een model de ontwikkeling van de huizenprijzen weer wat beter.
Werking model
Voordat ik nadere conclusies weggeef, zal ik u kort vermoeien met de werking van het model. U vraagt zich misschien af wat een makelaar daaraan heeft. Laat ik twee redenen geven. Een huizenprijsmodel kan allereerst een inschatting geven of de huizenprijzen zijn over- of ondergewaardeerd op basis van belangrijke variabelen zoals het inkomen en de rente. Daarnaast helpt een model om op de korte termijn een aantal kwartalen vooruit te kijken. Dit kan men doen aan de hand van het veelvoudig gebruikte error-correctiemodel. Dit model werkt als een tweetrapsraket. Eerst wordt bepaald of de gemiddelde huizenprijs boven of onder een langetermijnevenwicht ligt. Dit werkt vervolgens door naar de voorspelling op de korte termijn. Op basis van het inkomen en de hypotheekrente verklaart ons model bijna 80% van het huizenprijsniveau op de lange termijn; van 1975 tot 2015. Op de korte termijn nemen we ook de rente en het inkomen op, samen met de prijsontwikkeling in het verleden en de over- dan wel onderwaardering op de lange termijn. Dat zorgt ervoor dat we ongeveer 85% van de huizenprijsontwikkeling kunnen verklaren.
Uitkomsten
Genoeg technische details, naar de uitkomsten. Ons prijsmodel geeft aan dat de huizenprijzen momenteel ongeveer 10% lager zijn dan je op basis van het inkomen, de hypotheekrente en de inflatie zou verwachten. Gezien de zeer lage rente wellicht niet verrassend. Daarnaast geeft het prijsmodel met behulp van drie scenarios voor deze variabelen in ieder scenario een gemiddelde prijsstijging van ongeveer 3% dit jaar en 2 tot 5% in 2016.
Effect berekeningen maatregelen en ontwikkelingen
‘Ook helpt het prijsmodel om een inschatting te maken van het effect als bijvoorbeeld de hypotheekrente eind 2016 bijna een procentpunt hoger zal zijn dan nu het geval is. Dit is gezien het aflopen van de kwantitatieve verruiming van de Europese Centrale Bank medio 2016 goed mogelijk (zie de recente column van Hugo Priemus op de site van de NVM). Als onze huidige raming voor de economische groei werkelijkheid wordt (die nog wat conservatiever is dan de recente raming van het CPB), stijgen ook in dat geval de huizenprijzen verder. Als we tegelijkertijd de inkomens in 2016 laten terugvallen, noteert het model nog steeds gemiddeld genomen een plus van 2%, maar dalen de huizenprijzen in de loop van 2016 weer.
Kantekeningen en correcties
Tegelijkertijd moeten we bij het model een aantal kanttekeningen plaatsen. Zo konden we een aantal variabelen niet meenemen. Het consumentenvertrouwen is bijvoorbeeld van groot belang, maar dit is naar de toekomst toe niet te voorspellen. De krapte-indicator van de NVM, die de verhouding weergeeft tussen de vraag en het aanbod, zou theoretisch gezien ook mooi zijn, maar helaas gaat dat niet. De huizenprijs en de krapte kunnen elkaar namelijk onderling beïnvloeden, doordat we in Nederland zon inelastisch aanbod hebben. Tot slot konden we aangescherpte financieringsnormen niet vatten in een variabele. Dat leidt waarschijnlijk tot een overschatting van de huizenprijzen. Dit konden we slechts deels corrigeren door de huizenprijsontwikkeling van de recente kwartalen mee te nemen.
Bandbreedtes
Kortom, een prijsmodel is een hulpmiddel, maar geen wondermiddel. Om rekenschap te geven van de inherente onzekerheid bij het doen van voorspellingen, blijven we in ons Kwartaalbericht Woningmarkt de verwachtingen voor de huizenprijzen dan ook met bandbreedtes aangeven. Want vooruitkijken in de toekomst gaat nog altijd gepaard met grote onzekerheden.’
Pieter van Dalen is woningmarkteconoom bij de Rabobank
