De een noemt het de Implementatiewet MCD, de ander spreekt van de Hypothekenrichtlijn. Beide hebben betrekking op hetzelfde: de vertaling van de Europese Mortgage Credit Directive (MCD) naar Nederlandse wet- en regelgeving. Wat houdt het precies in en wat zijn de gevolgen.
De een noemt het de Implementatiewet MCD, de ander spreekt van de Hypothekenrichtlijn. Beide hebben betrekking op hetzelfde: de vertaling van de Europese Mortgage Credit Directive (MCD) naar Nederlandse wet- en regelgeving.
Op 28 september 2015 diende minister Dijsselbloem van Financiën zijn wetsvoorstel in bij de Tweede Kamer. Sindsdien is de parlementaire behandeling in volle gang. De schriftelijke voorbereiding van een eventuele plenaire behandeling is op een haar na afgerond. En na het debat in de Tweede Kamer moet de Eerste Kamer er ook nog een oordeel over vellen. Het is dus nog even de vraag of de vanuit Europa gestelde deadline van 21 maart 2016 zal worden gehaald.
Consument beschermen
Dat laat echter onverlet dat de sector zich moet voorbereiden op de aanstaande inwerkingtreding van de richtlijn. Die niet alleen een einde maakt aan de fundamentele verschillen tussen de Europese lidstaten voor wat betreft de inhoud, kwaliteit en reikwijdte van kredietovereenkomsten voor de financiering van de eigen woning. Ook alle diensten die in dat kader worden aangeboden, zijn voortaan aan dezelfde strenge eisen gebonden.
De nieuwe wet heeft vooral als doel de consument meer bescherming te bieden en zijn keuzemogelijkheden te verruimen. Achterliggend motief is om een kredietcrisis in de toekomst te voorkomen. Door de hogere kwaliteitseisen voor de financiers en hun producten te koppelen aan een realistischer inschatting van de waarde van het onderliggende vastgoed.
Zaakjes op orde
Per 1 april 2016 moeten dus niet alleen kredietverstrekkers en hypotheekbemiddelaars hun zaakjes op orde hebben. Ook het taxeren van woningen wordt een vak apart. Nederland heeft er in dat kader al in 2014 voor gekozen het hoofdstuk taxeren, een belangrijk onderdeel van de richtlijn, via zelfregulering vorm en inhoud te geven. Daar is sindsdien, na stevig aandringen van de Autoriteit Financiële Markten, gezamenlijk aan gewerkt door zowel de branche- en beroepsorganisaties NVM, VastgoedPRO, VBO Makelaar en RICS als de registers voor makelaars/taxateurs VastgoedCert en SCVM.
Registratie verplicht
Wie in de toekomst voor een kredietaanvraag nog een woning wil taxeren, zal zich voortaan eerst moeten laten registreren bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Daarmee committeert de ‘Register Taxateur’ zich aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT. Hij moet bovendien werken conform de reglementen van de verschillende Kamers van het NRVT (Bedrijfsmatig Vastgoed, Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Wonen en WOZ). Deze zijn onder andere gebaseerd op de internationale taxatierichtlijnen EVS (European Valuation Standards) en IVS Valuation Standards). Daarnaast zijn de aanbevelingen overgenomen van het PTA (International Platform Taxateurs en Accountants).
Een geregistreerd taxateur moet een verklaring omtrent het gedrag overleggen, onderwerpt zich aan het tuchtrecht van het NRVT, moet zich permanent laten bijscholen en wordt via doorlopend toezicht gecontroleerd. Zo gaat hij pas aan de slag na een schriftelijke opdrachtbevestiging en levert hij een op de voorgeschreven modellen gebaseerd taxatierapport op. Er is voortaan ook een duidelijk onderscheid tussen makelen en taxeren. Een woningmakelaar mag een object dat hij in portefeuille heeft niet zelf taxeren, en hij mag een woning die hij getaxeerd heeft niet zelf in portefeuille nemen.
Modellen
Om de woningtaxateurs te ondersteunen bij de implementatie van de nieuwe voorschriften heeft het validatie-instituut NWWI via haar website al enige tijd geleden de modellen gepubliceerd zoals die per 1 april gaan gelden voor de verschillende soorten taxatierapporten (financiering woonruimte, transactie woonruimte individueel en complex, en bijzonder beheer woonruimte). De modellen, die zijn ontwikkeld door de diverse betrokken brancheorganisaties, voldoen aan de voorwaarden die op deze gebieden in de EVS worden gesteld.
Het NWWI is een van de weinigen die nu al zo concreet informatie biedt. Manager beleidszaken Jan-Pieter Redert verbaast zich daar niet over. “Het onderwerp leeft nog niet, omdat het een hoog theoretisch karakter lijkt te hebben. Bovendien hebben makelaars en taxateurs het afgelopen jaar al een flink aantal ontwikkelingen meegemaakt, wat uiteindelijk heeft geleid tot de oprichting van het NRVT. En ook de geldverstrekkers hebben inmiddels een consultatiedocument ontvangen van de Autoriteit Financiële Markten waarin ze worden gewezen op de veranderde taxatievereisten. Aan alle kanten is en wordt er kortom van alles aan gedaan om de wet te kunnen implementeren. En dat lijkt nu redelijk te gaan lukken.”
Taxeren is echt een vak
Waarmee niet gezegd is dat het werk daarmee is gedaan. Redert: “Integendeel. Dit is de kans bij uitstek voor woningtaxateurs om te laten zien dat taxeren echt een vak is. Maar dan moeten ze het wel samen oppakken. Als taxateurs blijven doen wat ze gewend waren, gaat de kwaliteit van de taxatierapporten niet toenemen. En dat zal de markt niet accepteren. Dan grijpen geldschieters naar andere middelen om tot een goede taxatie te komen. Een aantal taxateurs meent dat de verdiensten te laag zijn om van het taxatierapport meer werk van te maken dan nodig is voor een krappe voldoende. En dat klopt ook. Voor 150 tot 300 euro kan het gewoon niet uit. Een goede taxateur is gemiddeld 4 tot 6 uur bezig met een taxatie. Daarvoor onderzoekt hij onder andere diverse bronnen, inspecteert hij het object en schrijft hij een goede onderbouwing van zijn waardering. Om aan het vereiste kwaliteitsniveau te kunnen voldoen, zullen taxaties daarom een stuk duurder moeten worden. Een kwaliteitsproduct kost nu eenmaal geld.”
Taxeren of makelen
De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs blijkt bij monde van voorzitter Ger Hukker niet zo positief over de makelaars- en taxatiepraktijk na implementatie van de MCD. “Veel makelaars zullen helemaal niet willen kiezen tussen makelen of taxeren. Vergeet niet: een gemiddeld NVM-kantoor taxeert circa 80 tot 90 woningen per jaar. Taxeren en makelen liggen in het woningsegment met andere woorden veel meer in elkaars verlengde dan dat dit bij commercieel vastgoed het geval is. Daarom vinden wij dat, zolang de makelaar aan de richtlijnen kan voldoen en niet in integriteitsproblemen komt, hij de ene dag gewoon kan taxeren en de andere dag gewoon kan makelen.”
Te grote kerstboom?
De vraag is daarnaast of er niet een te grote kerstboom wordt opgetuigd. “De MCD zal in de praktijk van de makelaar die ook wil blijven taxeren tot een hoop extra bureaucratie leiden. Terwijl het in Nederland mede dankzij de validatie van de bulk van de taxatierapporten al zo goed geregeld is. Meer differentiatie in het taxatieregime zou geen overbodige luxe zijn.”
Temeer omdat de woningsector uiteindelijk de commerciële sector wel eens zou kunnen gaan volgen. “Straks gaan we de taxatiepraktijk in het commercieel vastgoed achterna en moeten ook woningen iedere drie jaar opnieuw worden getaxeerd. Voor de beroepsgroep van taxateurs is dat natuurlijk goed nieuws. Want zij ziet de omzet daardoor alleen maar stijgen. Maar of het allemaal wel zo noodzakelijk is, valt te betwijfelen. Een bankier vertrouwde mij eens toe dat de risico’s van een slechte relatie of verlies van werk van de cliënt hoger zijn dan van de waarde van zijn woning. Het sterkt mij in de overtuiging dat we de zaken ondanks de druk vanuit Europa wel in het juiste perspectief moeten blijven zien.”
Uit editie 1 van Vastgoed Magazine.
