Na de koopmarkt gaat minister Blok van Wonen nu ook de huurmarkt hervormen. De doorstroming moet beter en het aanbod groter. Revolutionair is vooral de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur. Wat houdt het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt precies in? De acht belangrijkste vragen op een rij.
Na de koopmarkt gaat minister Blok van Wonen nu ook de huurmarkt hervormen. De doorstroming moet beter en het aanbod groter. Revolutionair is vooral de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur. Wat houdt het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt precies in? De acht belangrijkste vragen op een rij.
1 Huurcontracten voor één jaar?
Volgens minister Blok (VVD) is de ijzeren huurbescherming in Nederland voor veel particulieren een drempel om een woning te gaan verhuren. Hij wil hen over de streep trekken door eenjarige huurcontracten in te voeren. Verhuurders kunnen zo kijken wat voor vlees ze in de kuip hebben: een soort proeftijd dus eigenlijk. Na de afgesproken termijn loopt de huurovereenkomst automatisch af en moet de huurder op zoek naar een andere woning. Zo’n mogelijkheid voor korte verhuur bestaat nu nog niet. Blok hoopt op deze manier het aanbod van huurwoningen te vergroten.
Voorwaarde is wel dat de verhuurder de woning na dat jaar aan iemand anders gaat verhuren. Het is dus niet toegestaan om met dezelfde huurder steeds nieuwe huurovereenkomsten van een jaar af te spreken. Als de verhuurder de huurovereenkomst laat doorlopen, ontstaat er alsnog een overeenkomst voor onbepaalde tijd – met de gebruikelijke huurbescherming.
Huurders met eenjarige contracten hebben de gebruikelijke huurprijsbescherming van het woningwaarderingsstelsel. Zij hebben langer de tijd dan ‘gewone’ huurders om de aanvangshuur te laten toetsen door de Huurcommissie: geen zes, maar achttien maanden. “Dit moet oneigenlijk gebruik van de eenjarige huurovereenkomst door verhuurders tegengaan. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat zij opzettelijk een te hoge huurprijs vaststellen en dan afwachten of de huurder binnen zes maanden naar de Huurcommissie stapt. Doet hij dit wel dan beëindigen ze de huurovereenkomst na een jaar. Doet hij dit niet dan mag hij blijven zitten”, zegt Aemile van Rappard van Ekelmans en Meijer Advocaten in Den Haag, vastgoedrechtspecialist en voorzitter van de Vereniging voor Huurrecht Advocaten.
2 Gaan alle verhuurders voortaan alleen nog tijdelijk verhuren?
De woningcorporaties hebben al laten weten dat zij ‘uiteraard blijven werken met huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd’. Van Rappard vindt dit niet verbazingwekkend. “Mutaties kosten geld. De woning staat telkens een maand leeg, er zijn veranderingen of verbeteringen aan de woning die moeten worden vastgesteld en doorgevoerd, de verhuurder moet courtage betalen aan de verhuurmakelaar…” Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft: “Professionele verhuurders en institutionele beleggers hebben belang bij langjarige verbintenissen. Uiteindelijk is het toch het voordeligst als een huurder twintig jaar lang netjes zijn huur betaalt en zich netjes gedraagt.”
Boelhouwer verwacht wel dat particuliere verhuurders veelvuldig gebruik zullen maken van de mogelijkheid. Dit is een groep die volgens hem in omvang toeneemt. “Er zijn bijvoorbeeld vermogende particulieren die, verenigd in een private equity fonds, een blok woningen of appartementen kopen om te verhuren. Of, op kleinere schaal, twintig particulieren die gezamenlijk een woning kopen voor de verhuur. Vastgoed is voor hen een aantrekkelijke belegging. Er zijn weinig alternatieven – de spaarrente is laag en de beurs is instabiel – en het is zeker dat de krapte op de woningmarkt de komende jaren alleen maar zal toenemen.”
Het eenjarige huurcontract is ook interessant voor particulieren die hun eigen woning tijdelijk willen verhuren, maar niet voldoen aan de criteria van de Leegstandswet (zie ook vraag 6), aldus Van Rappard. “Bijvoorbeeld omdat de woning korter dan twaalf maanden bewoond is geweest of al eerder tijdelijk is verhuurd.”
3 Uitbreiding doelgroepcontracten?
Het wetsvoorstel breidt het aantal doelgroepcontracten uit. Die bestaan momenteel al voor studenten, ouderen en gehandicapten, maar als het aan Blok ligt, straks ook voor promovendi en gezinnen met meer dan zes kinderen. Op deze manier wil de minister zorgen dat huurwoningen, die geschikt zijn voor deze specifieke groepen, ook daadwerkelijk door deze groepen worden bewoond. Doelgroepcontracten kunnen worden beëindigd op het moment dat de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Verhuurders kunnen promovendi dus opzeggen als zij niet meer promoveren. En grote gezinnen als er drie kinderen het huis uit zijn. Zij moeten dan plaatsmaken voor andere promovendi en andere grote gezinnen, waarmee de doorstroming is gegarandeerd.
Van Rappard: “In tegenstelling tot bij een normale opzegging op grond van dringend eigen gebruik hoeft de verhuurder bij de beëindiging van deze doelgroepcontracten niet aan te tonen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Ook betaling van een verhuiskostenvergoeding ligt volgens de toelichting op het wetsvoorstel niet direct voor de hand. De huurders hebben wel de normale huurprijsbescherming.”
4 Speciale jongerenwoningen?
De derde nieuwe doelgroep bestaat uit jongeren tussen 18 en 27 jaar. Hier is de maximale verhuurtermijn vijf jaar, met de mogelijkheid van eenmalige verlenging van twee jaar. De huurovereenkomst stopt daarna automatisch. Het is wel de bedoeling dat de verhuurder dan weer aan een andere jongere gaat verhuren. Tijdens de looptijd van de ‘jongerenovereenkomst’ loopt de inschrijving van de huurder bij de woningcorporatie gewoon door.
Met dit voorstel sluit Blok aan bij een initiatiefwetsvoorstel van de ChristenUnie, die een jaar geleden het idee van speciale jongerencontracten lanceerde. Het idee is dat jongeren doorgaans een inkomensontwikkeling doormaken en niet te lang moeten blijven wonen in een huurwoning die langzaamaan te goedkoop wordt. Met andere woorden: zodra ze te veel gaan verdienen, moeten ze plaatsmaken voor nieuwe jongeren.
Dit voorstel heeft grote consequenties, aldus Boelhouwer. “Jongeren kunnen straks gewoon op straat worden gezet. Met een beetje pech – als ze bijvoorbeeld geen alternatieve huurwoning hebben of geen hypotheek kunnen krijgen – moeten ze dan terug naar de zolderkamer bij hun ouders. Aan de doorlopende inschrijftermijn bij de woningcorporatie hebben ze vaak ook niets, want in populaire gebieden moet je langer ingeschreven staan dan vijf jaar.” Boelhouwer pleit voor een model met een inkomenstoets. “Als daaruit blijkt dat de jongere niet significant meer is gaan verdienen, moet het mogelijk zijn om de woning nog eens vijf jaar te huren. Bij een experiment in Amsterdam heeft men het ook zo aangepakt. Het is ook een optie om jongeren de keuze te geven als ze te veel verdienen: de woning verlaten, of voortaan de markthuur betalen.”
5 Verruiming diplomatenclausule?
De bestaande diplomatenclausule is bestemd voor verhuurders die hun woning willen verhuren omdat ze tijdelijk in het buitenland verblijven. Als zij terugkeren, mogen zij de huurovereenkomst opzeggen en zelf weer in de woning trekken. Op dit moment geldt deze clausule maar voor één huurder. Een diplomaat die voor vijf jaar wordt uitgezonden en zijn woning voor twee jaar verhuurt, kan er bij de volgende huurder geen beroep meer op doen. Het wetsvoorstel heft deze beperking op. Voortaan is het mogelijk dat meerdere huurders onder de diplomatenclausule vallen. Voor opzegging met een beroep op de diplomatenclausule is overigens wel toestemming van de kantonrechter nodig; dit blijft ook zo in het nieuwe systeem.
6 Uitbreiding Leegstandswet?
Ook een uitbreiding van de Leegstandswet is onderdeel van de plannen. Blok wil dat het mogelijk wordt om niet alleen te koop staande woningen tijdelijk te verhuren, maar ook te koop staande huurwoningen. Dan gaat het dus om woningen die de eigenaar niet zelf heeft bewoond. In de praktijk zullen dit meestal woningen van woningcorporaties of andere professionele verhuurders zijn.
Nadat de eigenaar een Leegstandswetvergunning heeft gekregen, kan de woning voor maximaal twee jaar worden verhuurd. Daarna mag deze termijn nog drie keer een jaar worden verlengd. Minimale verhuurtermijn is drie maanden; bij de koopwoningen is dit zes maanden. De opzegtermijn voor de verhuurder is twee maanden, in plaats van drie maanden. Bij de bepaling van de huurprijs is de verhuurder van huurwoningen gebonden aan het woningwaarderingsstelsel. Dit in tegenstelling tot de verhuurder van koopwoningen op basis van de Leegstandswet.
7 Tijdelijke kamerverhuur?
Voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) wordt het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal vijf jaar aan te gaan. Van Rappard verwacht dat alle commerciële studentenkamerverhuurders bijna nooit meer contracten voor onbepaalde tijd zullen aangaan. “Dit gaat ver, want dit betekent dat studenten voortaan na vijf jaar hun kamer moeten verlaten, of ze nu klaar zijn met hun studie of niet.”
8 Zijn de plannen politiek haalbaar?
Minister Blok heeft het wetsvoorstel op 22 december 2015 ingediend bij de Tweede Kamer. Het is de bedoeling om het op 1 juli 2016 in werking te laten treden, maar of dit lukt? De maatschappelijke weerstand is groot. Zo heeft de Woonbond – de belangenvereniging van huurders – al luidkeels laten weten niet te kunnen leven met deze ‘ondermijning van de huurbescherming’.
Het standpunt van de SP en GroenLinks laat zich raden. Bij de achterban van de PvdA valt het voorstel waarschijnlijk ook slecht. Toch schaarde de PvdA zich achter de plannen tijdens de behandeling in de Tweede Kamer, begin februari. Boelhouwer en Van Rappard vermoeden dat het wetsvoorstel deel uitmaakt van een politieke uitruil, ‘zoals bij deze coalitie van VVD en PvdA gebruikelijk is’. Ook VVD, D66, CDA en ChristenUnie reageerden positief. Voor de tijdelijke huurcontracten wordt de maximale termijn waarschijnlijk wel twee jaar, in plaats van één jaar.
Download het wetsvoorstel onderaan dit bericht. Overige aangenomen amandementen en moties bij het aangenomen wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt vindt u hier.
