De wereld van de vastgoedtaxaties lijkt inmiddels redelijk op orde. Nu alleen de markt nog. Want die schat de waarde van het taxatievak nog altijd te laag in.
De wereld van de vastgoedtaxaties lijkt inmiddels redelijk op orde. Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs is in werking, de nieuwe gedrags- en beroepsregels zijn van kracht en vinden hun weg naar de standaarden van RICS en TEGoVA, en aan het tuchtrecht wordt hard gewerkt. Nu alleen de markt nog. Want die schat de waarde van het taxatievak nog altijd te laag in.
Natuurlijk, het kan altijd beter. Maar directeur Hans van der Ploeg van VBO Makelaar is desondanks behoorlijk tevreden over de vorderingen die de taxatiebranche de afgelopen jaren heeft gemaakt. “Ons beeld is dat het eigenlijk wel goed gaat. Er is veel nieuwe regelgeving op de taxateurs afgekomen en dat is even wennen geweest. Maar het is goed nieuws dat we nu al enige tijd naar een nieuwe professionele standaard aan het toegroeien zijn, waarin de nadruk veel meer is komen te liggen op de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit van de taxateur.”
De tijd dat een vastgoedtaxatie met een simpel A4-tje kon worden afgedaan en toch voldoende basis vormde voor de financiering van een woning is definitief voorbij. “Ik stel tevreden vast dat het NRVT heeft bepaald dat er te allen tijde een degelijk taxatierapport moet worden opgeleverd. Dat is sowieso een positieve uitkomst van het hele proces. De positie van de taxateurs is er alleen maar sterker op geworden.”
Toch hebben al deze inspanningen en verbeteringen zich nog niet vertaald in een hogere beloning van de taxateurs. “Het is altijd al de vraag geweest of je voor 100 euro wel een goed taxatierapport kunt schrijven. Maar die wordt des te indringender nu de kwaliteitsnormen voor de dienstverlening zijn uitgebreid. Ik merk gelukkig wel dat vooral bij de banken het besef groeit dat ze niet meer kunnen volstaan met een simpele waardebepaling. Er is meer zekerheid nodig, en daar moet logischerwijs meer voor betaald worden. Maar feitelijk is daar nog weinig van te merken.”
‘Geen fatsoenlijke marges’
Zelf deed Van der Ploeg tijdens het eigen Nederlands Vastgoed Congres van eind 2015 al een oproep aan banken en andere hypotheekverstrekkers om te stoppen met het inschakelen van goedkope taxatiebemiddelingsbureaus. “Daar is sindsdien best wat turbulentie over ontstaan, maar het heeft nog niet merkbaar tot een andere opvatting geleid. En dus blijft het vreemd dat een bemiddelingsbureau 600 euro in rekening brengt voor een taxatie en dat degene die de eigenlijke taxatie verricht daar maar 100 euro van krijgt. VBO Makelaar heeft niets tegen bemiddelingsbureaus, maar ze moeten wel transparant zijn over wat ze doen. En zorgen voor fatsoenlijke marges bij de taxateurs.”
Financiers op hun beurt mogen zich ook wel eens achter de oren krabben. “Als je een taxatierapport op je bureau krijgt, waarvan je weet dat de taxateur die het heeft opgesteld zo’n schamele beloning heeft gekregen, dan mag je je afvragen of dat rapport wel voldoende kwaliteit heeft. Want feitelijk kan het gewoon niet uit met zo’n bedrag.”
Daarnaast zou VBO Makelaar graag de voorkeurslijstjes zien verdwijnen. Van der Ploeg: “Dat zijn lijstjes die financiers gebruiken, en waar bijvoorbeeld tien partijen opstaan aan wie bij voorkeur een taxatieopdracht moet worden verleend. Wij hebben inmiddels aan het NRVT gevraagd of taxateurs nog wel onafhankelijk kunnen zijn als ze op een dergelijk lijstje staan. Naar onze mening zou het beter zijn als de banken hiermee zouden stoppen.”
‘Prijseffect blijft beperkt’
Alef Aalfs, directeur van VastgoedPRO, merkt ook weinig prijseffect. “Als gevolg van de nieuwe gedrags- en beroepsregels zijn er veel zaken bijgekomen die tot extra werkzaamheden leiden bij taxateurs. De opdrachtvoorwaarden zijn bijvoorbeeld veel uitgebreider en vereisen ook dat ervoor getekend moet worden. Er worden hogere eisen gesteld aan de rapportages, en taxateurs moeten zich permanent laten (bij)scholen. De taxateur is al met al veel meer tijd kwijt aan het schrijven van een rapportage en alles wat daarbij komt kijken, maar onze leden zien nog niet dat dit vertaald wordt naar een hoger tarief.”
Verbazingwekkend, vindt Aalfs. “Je zou denken dat, als er meer werk wordt verzet, je ook een hoger tarief moet kunnen vragen. Maar veel opdrachtgevers gaan toch nog steeds op zoek naar de goedkoopste taxateur. Zij zien het enkel als een noodzakelijke voorwaarde voor het verkrijgen van de hypothecaire lening. Maar het is vooral ook een onderbouwing van de waarde van wat mensen kopen. Een goed taxatierapport biedt zekerheid, maar dat wordt niet of nauwelijks onderkend.”
Banken en andere financiers op de woningmarkt vertonen hetzelfde gedrag. “Anders kan ik niet verklaren waarom zij met taxatiebemiddelingsbureaus in zee gaan. Banken vinden het eenvoudig dat zij een rechtstreekse lijn hebben met één partij, die vervolgens namens hen zo goedkoop mogelijk de taxatie uitzet. Maar de praktijk is vervolgens dat de taxateur weliswaar het meeste werk verzet maar er toch het minst aan verdient. VastgoedPRO vindt het een tekortkoming van de banken dat ze in zee gaan met dit soort partijen en niet rechtstreeks met de taxateurs contact opnemen.”
‘Banken hebben spilfunctie’
In het algemeen is ook VastgoedPRO van mening dat er maar eens een goede taxatie moet worden gemaakt van het taxatievak zelf. Aalfs: “Taxeren wordt onvoldoende op waarde geschat. Daarom is er wellicht ook zoveel gedoe over die bemiddelingsbureaus. Of de brancheorganisaties de handen ineen moeten slaan en samen moeten strijden voor een beter prijsniveau? Het zou mooi zijn als we dat voor elkaar zouden krijgen. Maar het begint allemaal bij de bewustwording van opdrachtgevers. Hoeveel zijn zij bereid te betalen voor een goed taxatierapport?”
Ook daar spelen met name de banken een rol. “Want zij zijn weliswaar niet formeel, maar wel feitelijk opdrachtgever van de taxatie. De consument laat de woning die hij wil ver- of aankopen immers taxeren in opdracht van de bank, die een reële onderbouwing wil hebben van de waarde van het object. Dan zeg ik: laat die bank ook de opdracht verstrekken. Kortom, banken vervullen een spilfunctie in deze hele prijzendiscussie.”
‘Kostenverzwarend’
Jeffrey Maarsman, programmamanager Taxeren van de Nederlandse Vereniging van Makelaars ziet in de markt uiteenlopende effecten van de stelselwijziging. “We merken dat de nieuwe gedrags- en beroepsregels een stap terug vormen voor taxateurs die vooroplopen in kwaliteit. De implementatie levert geen problemen op – het voegt voor hen nog niets toe aan de kwaliteit die zij al leverden – maar het werkt wel kostenverzwarend.
De volgende groep taxateurs is nu vooral aan het experimenteren hoe ze de regelgeving goed in hun werk- en denkprocessen kunnen implementeren. “Hier gaat extra tijd en geld in zitten en dat heeft zeker invloed op hun verdienmodel. Want de investering in tijd en geld die hiermee gemoeid is kunnen ze nu nog niet altijd terugverdienen.”
De echte winst zit volgens Maarsman vooral bij de taxateurs die op kwalitatief niveau achterblijven. “De komst van het NRVT moet vooral bij deze groep de minimaal gewenste kwaliteit borgen. De verwachting is dat er op dit punt taxateurs zullen afvallen of noodgedwongen ervoor zullen kiezen om verbeterstappen te maken.”
‘Goed opdrachtgeverschap’
Veel professionele opdrachtgevers snappen dat kwaliteit geld kost, constateert de NVM. “De ervaring die taxateurs met ons delen is dat zulke opdrachtgevers geen problemen hebben met een iets hoger prijsniveau in vergelijking met vorig jaar”, aldus Maarsman. “Toch zijn er daarnaast ook opdrachtgevers die dit niet snappen en dus vasthouden aan de oude tarieven. Zij gaan voorbij aan het feit dat goed opdrachtgeverschap ook een gezonde prijs/kwaliteit verhouding vereist.”
Maarsman erkent dat de consument vooral kiest voor de ‘goedkoopste’ taxatie, omdat ze de meerwaarde ervan niet inzien. “Dat is jammer, want vooral in regio’s met veel onvoorspelbaarheid heeft een onafhankelijke toets van een taxateur veel meerwaarde. Mijn vriendin en ik hebben onlangs een huis gekocht. Ik heb toen heel bewust een taxateur ingeschakeld om te toetsen of we ons niet te veel lieten meeslepen door onze emoties.”
Taxeren heeft volgens de NVM een hoge maatschappelijke relevantie vanwege de hoeveelheid vastgoedfinancieringen die banken verstrekken en beleggingen van pensioenfondsen. “Voor taxeren blijft een belangrijke borgende rol behouden om de juiste waardes in de boeken te krijgen. Om het vak taxeren toekomstbestendig te krijgen moeten we meerwaarde creëren, betrouwbare kwaliteit leveren en innoveren. Regelgeving helpt mee aan de borging van kwaliteit. Het is echter de mens die de echte kwaliteit levert. En daar hoort een passende beloning bij.”
Beeld: Kim van Ginkel, LaClé Makelaars Den Haag
