Huizen in toeristisch Amsterdam worden door structurele Airbnb-inkomsten, zijn behalve een gewilde plek om te wonen, tevens een lucratieve inkomstenbron. Zo duwt Airbnb de huizenprijzen in toeristisch Amsterdam extra omhoog. Dat meldt ING.
Inmiddels verhuren zo’n 11 duizend Amsterdamse huishoudens hun huis via Airbnb. Vooral in de toeristische buurten is het aanbod hoog: één op de zes woningbezitters. Dat een woning in centrale Amsterdamse buurten extra inkomsten kan genereren, speelt bij kopers mee in de afweging hoeveel ze voor de woning over hebben. Daarnaast wordt kopen op die manier extra aantrekkelijk ten opzichte van huren, wat in Amsterdam nu extreem duur is. Dit vergroot de koopvraag en daarmee de prijzen. Verkopers van objecten waarop dit alles van toepassing is, passen inmiddels hun vraagprijzen aan.
350 euro per maand
Een eigenaar in Amsterdam mag zijn huis 60 nachten per jaar verhuren. Met een gemiddelde prijs van 130 euro per nacht kan hij gemiddeld ruim 650 euro per maand verdienen. De verhuurder maakt natuurlijk wel kosten voor schoonmaak, doet wellicht wat investeringen in de inrichting en moet over 70% van de inkomsten belasting betalen. Al met al lijkt een maandelijkse netto opbrengst van 350 euro makkelijk haalbaar (zie box). Hiermee kan een huizenkoper in theorie de rente en aflossing betalen van een (extra) hypotheek van 95 duizend euro (bij 3% rente, en hypotheekrenteaftrek tegen 40,4%), zolang hij in de woning woont.
Effect huizenprijzen mogelijk tientallen procenten
Wanneer huizenkopers meer kunnen en willen lenen, zullen ze ook meer bieden, wat leidt tot extra prijsstijgingen. Een extra lening van 95 duizend euro vertaalt zich in huizenprijsstijgingen tot tientallen procenten. Maar vaak zal het prijseffect minder groot zijn. De financieringsnormen vormen een belangrijke begrenzing: toekomstig inkomen uit huuropbrengsten wordt daarbij niet meegerekend. Ook zullen bieders meestal niet bereid zijn het totale ‘huurpotentieel’ van de woning neer te leggen, omdat zij het huis niet maximaal zullen verhuren. Daarnaast zullen weinig kopers álle huurverdiensten willen gebruiken om hypotheeklasten mee te betalen en zal de angst voor strengere regelgeving kopers weerhouden de volledige 95 duizend euro extra te lenen.
Ook bij enkele jaren verhuur
Toch kunnen huizenkopers zich ook met een aantal jaar Airbnb-en al een flink hogere hypotheek veroorloven. Huizenkopers die drie jaar verhuren kunnen hiermee dertig jaar lang de rente en aflossing betalen van een extra hypotheeklening van zo’n 10 duizend euro. 10 duizend euro meer lenen komt bij een huizenprijs van 4 ton uit op zo’n 2 a 3% huizenprijsstijgingen. Vijf jaar verhuren en een extra hypotheek van 16 duizend euro kan uit, wat zich vertaalt in 4% hogere prijzen. Al met al is het onzeker hoe groot het exacte effect van Airbnb voor woningprijzen is toeristisch Amsterdam precies is. Maar dat het om een flink effect gaat, mag duidelijk zijn. Waarschijnlijk is een groot deel van het effect al in verkoopprijzen verdisconteerd.
Wie profiteren van deze ontwikkeling?
- Amsterdamse woningbezitters die van plan zijn te verkopen, maar alleen wanneer ze daarna kleiner of buiten stad willen wonen, of willen huren (zo maken zij overwaarde te gelde)
- Bestaande Amsterdamse woningbezitters die geld kunnen verdienen met de verhuur van hun woning
- Mensen die werken in Amsterdam en afhankelijk zijn van toerisme (winkels, musea, tours, horeca)
Wie zijn de ‘verliezers’?
- Starters (met name jongeren, maar ook mensen die van buiten de stad komen) die door de gestegen huizenprijzen geen huis kunnen kopen omdat ze onvoldoende mogen financieren (voldoen niet aan Loan to Income eisen)
- Amsterdamse woningbezitters die van plan zijn te verkopen en door willen stromen naar groter huis in Amsterdam (daar is de prijsstijging in procenten immers net zo’n groot, maar in euro’s groter)
- Amsterdammers (huurders en kopers) die niet profiteren van extra toerisme maar daar last van hebben (drukte in stad)
Wereldwijd
Eenzelfde prijsontwikkeling is te zien in andere grote steden wereldwijd. Ook de huurprijzen in de vrije sector worden erdoor opgedreven. Er ontstaan dan ook protesten onder bewoners die het zich niet langer kunnen veroorloven om in bepaalde wijken van de stad te wonen, door Airbnb.
