Voor veel makelaars was 2015 een prima jaar. De woningverkopen vertoonden een opgaande lijn en de crisis behoort voor veel kantoren tot het verleden. Toch profiteerden volgens Edwin Bosma van BHB overnames en advies zeker niet alle makelaars van de positieve stemming op de woningmarkt. Een gesprek over de vijfde editie van de Top 100 Woningmakelaardij met een paar opmerkelijke stijgers én dalers.
Voor veel makelaars was 2015 een prima jaar. De woningverkopen vertoonden een opgaande lijn en de crisis behoort voor veel kantoren tot het verleden. Toch profiteerden volgens Edwin Bosma van BHB overnames en advies zeker niet alle makelaars van de positieve stemming op de woningmarkt. “Er zijn gebieden waar de dynamiek zich niet zo ontwikkelt als in Amsterdam.” Een gesprek over de vijfde editie van de Top 100 Woningmakelaardij met een paar opmerkelijke stijgers én dalers.
Het begon in 2013 met een weergave van een landelijke lijst van de 100 grootste pandenportefeuilles van makelaarskantoren. De eerste editie bracht BHB in eigen beheer uit. Het volgende jaar nam Vastgoed Magazine de publicatie op zich waarna de Top 100 evolueerde. De aandacht is verschoven van woningvoorraden naar transacties. In juli 2015 publiceerde Vastgoed Magazine een tussentijdse telling waarbij aandacht was voor beide. In deze editie ligt de focus op transacties en kijken we met een schuin oog naar de gemiddelde verkooptijd. Ook een belangrijke graadmeter. Bosma: “We kunnen vaststellen dat te koop staande woningen momenteel gemiddeld binnen 11,5 maand worden verkocht. Maar de verkooptijden lopen landelijk gezien heel sterk uiteen.”
Waarom is het meenemen van de woningvoorraad losgelaten?
“Laat ik om te beginnen vertellen dat ik in de Top 100 het liefst de omzet van makelaarskantoren in kaart had gebracht. Maar dat is niet mogelijk omdat ondernemers hun omzetten (begrijpelijkerwijs) niet willen prijsgeven. Dus hebben we gekozen voor de op een na beste manier om duiding te geven aan de markt: het aantal transacties. Dat we nu nauwelijks meer hebben gekeken naar de pandenportefeuille – dus de voorraad van makelaars – heeft te maken met het feit dat we tot de conclusie zijn gekomen dat dit cijfer een vertekend beeld geeft. Zo kan een makelaar uit bijvoorbeeld Amsterdam, die vanwege de enorme vraag naar woningen in de hoofdstad zijn voorraad ziet dalen omdat hij ontzettend veel woningen verkoopt, lager uitkomen in de Top 100 Woningvoorraad dan een collega-bedrijf uit een willekeurige gemeente in een krimpgebied. Die laatste beschikt over een grote voorraad én die voorraad blijft ook hoog omdat er weinig wordt verkocht. Dat geeft dus een vertekend beeld en daarom hebben we dat losgelaten.”
Wat is er nog meer anders sinds de voorgaande (tussentijdse) telling?
“We hebben besloten om nieuwbouw niet mee te nemen in deze telling, omdat die cijfers niet goed te achterhalen zijn. Anders gezegd, de cijfers zijn onvoldoende betrouwbaar want veel makelaars zetten een paar woningen van een nieuwbouwproject op funda en niet het hele project (onder meer i.v.m. lagere kosten). Ze melden bijvoorbeeld maar vijf van de veertig woningen van een nieuwbouwproject aan bij funda en die vijf worden afgemeld zodra ze verkocht zijn. De rest niet. De bestaande bouw is wel goed in kaart te brengen.”
Dat is jammer want nieuwbouw maakt toch een behoorlijk deel uit van het totaal aantal transacties. Enig idee hoe groot het aandeel is van nieuwbouwtransacties ten opzichte van transacties bestaande bouw?
“Het gaat om een aardig deel en daarom hebben we ook nog een enquête uitgezet onder nieuwbouwmakelaars. Misschien dat vijftig procent heeft gereageerd. Dat was dus niet voldoende om een goed beeld te kunnen krijgen. Diverse makelaars zeiden ook te verwachten dat bepaalde collega-bedrijven met leukere cijfers zouden komen dan ze konden waarmaken. Dus genoeg reden om hier voor deze editie niets mee te doen. In 2015 zijn ongeveer 30.000 nieuwbouwwoningen verkocht naast een totaal van 185.000 transacties bestaande bouw.”
Dus het geeft niet een totaalbeeld?
“Wel van de bestaande bouw, maar niet van de nieuwbouw, helaas.”
Wat zijn dan de belangrijkste uitkomsten van de telling van BHB en Vastgoed over 2015?
“Er zijn weer een paar nieuwe partijen naar voren gekomen. Wat we hebben gezien bij veel makelaarskantoren – zeker in de Randstad – is dat ze een enorme stijging van het aantal transacties laten zien. Denk aan kantoren waar sprake is van een verdubbeling van het aantal transacties … Om een idee te geven: gisteren sprak ik nog een makelaar uit de Randstad die dankzij de hoeveelheid transacties zijn woningvoorraad zag slinken tot 95, terwijl hij een jaar geleden nog 420 panden in portefeuille had …”
Wie zijn de nieuwkomers of sterke stijgers in de Top 100? En vooral de Top 10?
“Een belangrijke nieuwkomer is Corpowonen, woningplatform voor woningcorporaties. Deze makelaardij is een dochteronderneming van Het Wonen in Hoogeveen en biedt makelaarsdiensten aan woningcorporaties. Ze staan meteen hoog in de lijst. Het gaat dan om het uitponden van bestaande bouw. Die groei is te verklaren omdat woningcorporaties enorm veel woningen aan het verkopen zijn. Een partij die enorm is teruggevallen in de lijst is iBlue. Ze staan op de 40ste plek als het gaat om het aantal transacties bestaande bouw. Een paar jaar geleden stonden ze op de lijst van pandenportefeuille nog op de derde plaats. Ze scoren niet zo goed als het gaat om het aantal transacties, minder dan verwacht in ieder geval. Wat we zien is dat de gemiddelde verkooptijd bij iBlue enorm hoog ligt. Die staat op 3,05. Dat wil zeggen dat ze er ruim drie jaar over doen om de hele voorraad te verkopen. Het landelijk gemiddelde is 0,94. Dit betekent dat makelaars er gemiddeld iets minder dan een jaar over doen om hun voorraad te verkopen.”
En hoe doen de traditionele makelaars het ten opzichte van internetmakelaars? Is de laatste groep zo sterk in opkomst als wel wordt beweerd?
“Traditionele makelaars doen het nog altijd beter als je kijkt naar de gemiddelde verkooptijd. Makelaarsland bijvoorbeeld, de nummer één als het gaat om transacties, zit op een gemiddelde verkooptijd van 1.17. Scoort daarmee onder het het landelijk gemiddelde. Maar Makelaarsland heeft in 2015 wel bijna 3.000 woningen verkocht en dat is een knappe prestatie voor een bedrijf dat maar één vestiging heeft. Er zijn ook andere internetmakelaars zoals Huysshop, Zelfverkopen.nl en Makelaar1.nl|Makelaarsbalie.nl, maar alle internetmakelaars bij elkaar komen met bijna 4.500 verkooptransacties niet verder dan een marktaandeel van 2,5 procent en hun verkooptijd is langer. Mijn conclusie is dat internetmakelaars vooralsnog niet heel snel marktaandeel behalen. We zien nog steeds nieuwe initiatieven. Livy is hier een voorbeeld van en ook XLCASA. Laatstgenoemde heeft het afgelopen jaar nog geen 30 panden verkocht. Net als andere nieuwe internetbedrijven (bijvoorbeeld Zalando) vergt het verwerven van marktaandeel een groot marketingbudget én een lange aanlooptijd. We zien echter ook dat veel traditionele makelaarskantoren zelf ook gebruik maken van internetmogelijkheden. Daarnaast spelen funda en Jaap ook een belangrijke rol.”
In de huidige markt is sprake is van een groei van de vraag naar koopwoningen na een aantal moeizame jaren. Wat betekent dit voor jullie werk? Zijn makelaars weer meer geneigd om collega’s over te nemen? Die trend bleef eerder uit, maar komt nu misschien wel op gang?
“We zien voorzichtig aan dat meer kantoren als een soort franchise willen gaan samenwerken. Maar fusies en overnames nee, dat vinden makelaars vaak nog lastig. Ze behouden liever hun zelfstandigheid. Daarnaast zien we dat, nu het weer beter gaat, er meer management buy-outs plaatsvinden zodat de continuïteit van het kantoor gewaarborgd wordt.”
Franchise wint aan populariteit zegt u. Partijen kiezen meer dan voorheen voor deze vorm van samenwerking. Dus omvang is toch belangrijk?
“Het onder één paraplu naar buiten treden, maakt het makkelijker voor makelaars. Een makelaar die zich bijvoorbeeld richt op luxe woningen zal het hele land als werkgebied moeten en willen hebben om enig marktaandeel te hebben. Dan kan zo’n franchiseformule prima werken. Ik ben geen voorspeller, maar ik denk toch dat het marktaandeel van partijen als Woonaccent en ERA zal toenemen. Door samen te werken kunnen benodigde investeringen mogelijk gemaakt worden. Denk ook aan mogelijkheden met betrekking tot big data.”
Ook al houdt u zich binnen de makelaardij vooral bezig met fusies en overnames, u hebt ongetwijfeld een visie op de woningmarkt. Denkt u dat het herstel doorzet?
“Er is sprake van veel onzekerheden, zowel van materiële als immateriële aard. Mensen zijn nog steeds erg onzeker en de lage rente is eigenlijk de drijvende kracht achter het herstel op de woningmarkt. Dankzij de lage rente hebben de overheidsmaatregelen, die onze woningmarkt meer in het gareel van de EU moeten krijgen, weinig effect. Voor hetzelfde geld kun je op het moment meer kopen dan huren. Dat komt door de lage rente. Zodra die rente weer omhooggaat zullen de overheidsmaatregelen vrijwel direct merkbaar worden voor consumenten. Ik voorzie niet dat de programma’s van de centrale banken op korte termijn sterk zullen veranderen, vooral omdat de inflatie zo laag blijft. Dat zou positief zijn voor onze woningmarkt.”
De huizenmarkt kan dus zo weer verstoord worden. Verwacht u faillissementen zodra de markt weer tegenzit, vooral in krimpgebieden waar makelaarskantoren minder hebben kunnen profiteren van het herstel op de woningmarkt dan in de Randstad?
“Makelaarskantoren in buitengebieden moeten nadrukkelijker nadenken over hun strategie. Ze moeten toch ook een boterham verdienen. Dat is in Utrecht niet moeilijk op het moment. Als je het daar niet kunt, dan kun je het nergens. Als het om krimpgebieden gaat, zoals in Limburg en op het platteland van Groningen, dan voorzie ik dat er kantoren zijn die ermee stoppen, omdat er te weinig transacties zijn om met zijn allen voldoende geld te verdienen. Het betekent dat het geografische werkgebied van de overblijvers daar groter wordt.”
CV Edwin Bosma
1968: geboren in Leeuwarden
1989-1993: Hanzehogeschool Groningen, bachelor International Business
1993-1995: Universiteit Groningen, drs./M.B.A., business economics
1995-1997: Consultant/recruiter USG People (Staff Planning)
1998-2005: Consultant M&A, Dullemond Bedrijfsadvies
2006-2007: Interim-adviseur fusies en overnames Meeus Groep
2009-2011: Medeaandeelhouder detacheringsbureau Inter Solutions Baanbrekend Werken
2011-heden: Gastdocent Bedrijfsovername en Bedrijfswaardering, Hogeschool Utrecht
2006-heden: Partner/adviseur, BHB overnames en advies
De Vastgoed Top 100 is tevens na te bestellen, zowel voor abonnee’s als niet abonnee’s. Bij interesse, mail uw gegevens en het aantal exemplaren naar iris@vastgoedactueel.nl. U kunt kiezen voor vijftien exemplaren voor €49,- of dertig exemplaren voor €90,-.
