Het algemeen belang gaat altijd voor. Daar kun je weinig aan doen als huizenbezitter. Compensatie voor geleden schade lijkt logisch, maar dat blijkt een gevaarlijk moeras met slangenkuilen. Een nieuw te ontginnen terrein voor schrandere woningmakelaars en -taxateurs. Wie durft er te vechten tegen windmolens?
Het algemeen belang gaat altijd voor. Daar kun je weinig aan doen als huizenbezitter. Compensatie voor geleden schade lijkt logisch, maar dat blijkt een gevaarlijk moeras met slangenkuilen. Een nieuw te ontginnen terrein voor schrandere woningmakelaars en -taxateurs. Wie durft er te vechten tegen windmolens?
Waar de verwarde held Don Quichot uit de wereldberoemde roman zich in een ongelijke strijd tegen de windmolens stort vanwege een waanbeeld, is die strijd tegenwoordig allerminst denkbeeldig. Het Rijk plant in het kader van het algemeen belang en het Energieakkoord een grote hoeveelheid windturbineparken, nieuwe hoogspanningskabels en staat gasboringen toe. Provincies verhogen opeens dijken. Gemeenten moeten gehoorzamen en nietsvermoedende inwoners zijn de pineut; hun uitzicht is voorgoed vergald en hun huis ineens minder waard. Zelfs wanneer de ingang van een recreatiepark bijna in de tuin van de buren wordt gepland, valt het onder het algemeen belang. Tegen dit soort planologische bestemmingswijzigingen kan men ageren, maar vaak vechten inwoners tegen windmolens.
Niet in mijn achtertuin
Voor de lezers die niet bekend zijn met het verhaal: google het even. Want de vergelijking met Don Quichot is treffend. Het NIMBY (not in my back yard) gevoel is sterk, maar de dwang van de overheid vaak sterker. Organisaties als Vereniging Eigen Huis (VEH) of de Nederlandse Vereniging Omwonenden Windturbines (NLVOW) zetten zich al jaren in voor huiseigenaren. Ze lobbyen, doen onderzoek en ontwikkelen spelregels en gedragscodes voor de overheid, maar het groter goed is in de meeste gevallen almachtig. “Soms zijn er successen, zoals de opkoopregeling voor mensen die onder een hoogspanningskabel wonen, of de uitbreiding van de waardedalingsregeling van de NAM. Maar omdat er geen standaard regels zijn is het erg moeilijk om standaard vergoedingen te regelen,” aldus Sophie Welschen, juriste bij VEH. Feit is dat wanneer tegenhouden niet lukt, er relatief weinig wordt uitgekeerd. Alles draait daarbij immers om de waardedaling van de woning, maar wie bepaalt wat die daling is en aan de hand waarvan?
Overheidsdaad
Hele dorpen komen tegen een windmolenpark in verweer, maar uiteindelijk kijken ze toch tegen de honderdvijftig meter hoge palen aan. Dat was onder meer zo in Houten – waar ze nog steeds procederen – en in Duiven, waar ze het bijltje erbij neergooiden. Pieter Kok, advocaat bij VBTM Advocaten, komt dit regelmatig tegen. “Het is mogelijk om rechtsmiddelen aan te wenden tegen bestemmingsplannen die bijvoorbeeld windmolenparken mogelijk maken, maar als de overheid zich baseert op deugdelijke onderzoeken en een goed gemotiveerd besluit, blijven die bestemmingsplannen vaak in stand. De gedupeerde huizenbezitters kunnen dan een verzoek tot vergoeding indienen.” Daar blijken echter gerechtelijke haken en ogen aan te zitten. Want wanneer heb je recht op schadevergoeding en bij wie moet je die indienen? Kok: “Als je een vergoeding vraagt naar aanleiding van een rechtmatige overheidsdaad heet dat planschade. Rechtmatige overheidsdaden zijn bijvoorbeeld bestemmingsplanwijzigingen of tracébesluiten. Schade als gevolg van de wijziging van een bestemmingsplan moet bij de gemeente worden ingediend. Die van het tracébesluit (onder meer grote infrastructurele trajecten als HSL) bij de minister. De procedures daarvoor zijn inzichtelijk.”
Het indienen van een verzoek tot vergoeding van planschade staat los van het in verweer komen tegen het bestemmingsplan. Een overheidsdaad kan namelijk ook onrechtmatig zijn. Zoals in Amsterdam, waar het waterschap verzuimde de waterhuishouding op peil te houden en de palen onder huizen wegrotten. Om daar vergoeding voor te krijgen, moeten civielrechtelijke procedures worden gestart.
Iets bijzonders
Planschade wordt gebaseerd op de daling van de huizenprijzen. Daar begint het getouwtrek meestal. “Een gemeente is wettelijk verplicht om bij het wijzigen van bestemmingsplannen een kostenvergoeding te regelen. Vaak gebeurt dit in overeenkomst met de initiatiefnemer van de planwijziging (bijvoorbeeld het energiebedrijf), waarin de initiatiefnemer de verplichting tot vergoeding van de gemeente overneemt,” gaat Kok verder. Om een idee te krijgen welke planschadeclaims er verwacht kunnen worden, wordt vooraf vaak een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. “Met die analyse is iets bijzonders aan de hand”, meent Koos Hoogland, taxateur, jurist en docent planschade bij Real Estate Business School. “In veel gevallen stelt de SAOZ de planrisicoanalyse op voor de gemeente. Zij bepalen dus vooraf hoeveel waardedaling per huis wordt verwacht. Die analyse is niet openbaar. Vervolgens taxeert de SAOZ ook weer als er planschade wordt aangevraagd. Die waardedalingtaxaties zijn vaak vele malen lager dan wanneer ik ze taxeer voor de belanghebbenden. Soms wel dertig procent lager.” Opvallend is het eveneens, dat als er bijvoorbeeld een windmolenpark of hoogspanningsmast in de planning zit, de gemeente de WOZ-beschikking al bijstelt. Soms wel met honderdduizend euro. Maar als ze eenmaal planschade gaan uitkeren, is dat slechts vijf- of tienduizend euro! Soms kan het handiger zijn om niet bij de gemeente schadevergoeding te vragen, maar met de ontwikkelaar (energiebedrijf) te onderhandelen. Zo is onlangs een heel dorp door de energiemaatschappij gecompenseerd met de aanleg van glasvezel. Zo’n compensatie wordt wel afgetrokken van een eventuele nog nader te bepalen schadevergoeding door de gemeente.
Gemeente of toch ontwikkelaar?
Onderhandelen met de ontwikkelaar kan echter ook minder goed uitpakken. Zo was bewoonster Greet Wilrycx uit De Hoevense Beemden in Noord Brabant, in eerste instantie niet tegen een windmolenpark bij haar in de buurt. Totdat de molens operationeel werden en het geluid en de slagschaduwen een grote impact bleken te hebben op haar dagelijks leven. Zij ging in gesprek met Eneco en kreeg eenmalig vijfduizend euro aangeboden voor hinderbeperkende maatregelen. Zuur, omdat omwonenden die eerder geklaagd hadden, de komende twintig jaarlijks tienduizend euro ontvangen. Mevrouw Wilrycx: “De agrariërs die hun land verhuren krijgen 47.000,- euro per maand, buren die er snel bij waren twee ton en de overige buren worden afgescheept met wat isolatiemateriaal. We hebben ons verenigd en gaan nu met Het Planschade Instituut uit Utrecht proberen alsnog een planschadevergoeding te krijgen.” Het instituut zal taxeren, maar ook de gemeente zal dat weer doen. “Maar ik weiger om makelaars mijn huis te laten taxeren die met de Eneco samenwerken. Ze moeten onafhankelijk zijn!”
Planologisch uitgangspunt
Daar zit precies de crux. Wat is nu precies de uitgangswaarde en wat de waardedaling? Hoe meet je die daling? Bij het bepalen van de waardedaling, wordt gekeken naar de planologische situatie voor en na de wijziging van het bestemmingsplan. Van planschade kan alleen maar sprake zijn als het nieuwe bestemmingsplan nieuwe mogelijkheden creëert met de schade als gevolg. Stond het oude bestemmingsplan bijvoorbeeld al de bouw van windmolens toe, dan is er dus geen sprake van schade als gevolg van de wijzigingen in dat nieuwe bestemmingsplan. “Als het oude bestemmingsplan al meer dan vijf jaar onherroepelijk is, dan is daarmee voor wat betreft planschade ook de beurt voorbij,” aldus Kok. Net als wanneer de plannen al waren neergelegd in een structuurvisie. Dat geldt als een gevalletje voorzienbaarheid: makelaar en koper hadden kunnen weten dat de bestemmingsplanwijzing mogelijk was. Geen recht op planschade dus. Pas als er nergens wordt gerept over ingrijpende plannen, kan er planschade gevraagd worden. Het huis wordt dan in principe getaxeerd en een schade toegekend. Minus twee procent eigen risico van de oorspronkelijke waarde wel te verstaan. Vanaf dat moment draait alles om hoeveel de woning in waarde is gedaald. Op dat punt kunnen de meningen bijzonder verschillen. Of is het onmogelijk te bepalen – omdat er in geen jaren een huis verkocht is – zoals in Netterden, onder Doetinchem. “Hier zijn tweeëndertig inwoners aan het procederen. Ze worden vanaf de Duitse grens en nu ook in Nederland omsingeld door windmolens,” aldus taxateur Hoogland. “Maar er zijn geen referentieverkopen, dus ook geen mogelijkheid om de waardedaling te bepalen.”
Duizend miljoen schade
Over de waardebepaling en prijsdalingsoorzaak staan gemeente/ontwikkelaar en woningeigenaren vaak lijnrecht tegenover elkaar. Soms krijgen eigenaren hulp uit onverwachte hoek. Zo vond professor George de Kam, dat de waardebepaling van woningen in het door aardbevingen getroffen Groningen die door minister Kamp werd gehanteerd, geen recht deed aan de prijsdaling op wijkniveau. Hij sprak met VEH en bewoners en berekende de daling volgens het model van dr. Hans Koster van de VU Amsterdam (waarin een toename van het percentage schademeldingen in het aardbevingsgebied met 1%, leidt tot 0,2% lagere prijzen). De Kam kwam op een totaal waardeverlies 954 miljoen euro! “De methode die we gebruiken, wordt nog verder ontwikkeld en er zit ook een marge in dat bedrag. Het lijkt veel, maar valt uiteindelijk per huis mee: gemiddeld zo’n drie procent, met uitschieters naar twintig procent. Als we het nog zorgvuldiger gaan uitrekenen, kan het waardeverlies best nog hoger worden. Onverkoopbare woningen zijn nu niet meegerekend”, aldus De Kam.
Bij windmolenparken is de oorzaak van de daling ook moeilijk te duiden, want veelal gelegen in krimpgemeenten. “Die krimp is eveneens een factor in de waardedaling,” aldus Rob Rietveld, voorzitter NLVOW. “Het schadepercentage door de komst van windmolens is daardoor moeilijk aan te tonen.” En anders dan wanneer je een vergoeding van de overheid probeert te krijgen, speelt bij windparken de energiemaatschappij een rol. Die is gebaat bij een lage planschade-uitkering. “Dat kan uitlopen op een juridisch steekspel. Grote ontwikkelaars hebben genoeg geld en advocaten. Heb je alleen met de overheid te maken is dat risico er niet. Die gaat ook uit van het belang van de burgers,” weet Rietveld.
Rol makelaar
Volgens Theo Lieberom, makelaar en jurist in Groningen, heeft het weinig zin je als makelaar te mengen in de discussie over algemeen belang. “Je kunt weinig invloed uitoefenen. Wel moet je als makelaar de ontwikkelingen op de voet volgen. Je hebt immers een mededelingsplicht ten opzichte van potentiële kopers.” De rol van de makelaar wordt groter naar mate het proces vordert. Als de algemeen belangsituatie eenmaal een feit is, kan de makelaar huiseigenaren helpen met schadeclaims en intermediair zijn tussen inwoners en overheid/ontwikkelaar. Lieberom: “Wij kennen de mensen en weten wat er speelt. We kunnen de daadkracht van ontwikkelaars temperen en een brug slaan tussen de partijen.” Naast zijn normale werkzaamheden, heeft Lieberom zijn handen vol aan adviseren over regelgeving, rechercheren en schadebegeleiding. “Deze service zit standaard in mijn pakket en courtage. Ik bouw schadedossiers op van alle woningen die we binnenkrijgen. Dat is ook belangrijk voor later. Het is een vaktechnische uitdaging.” Taxateur en docent Hoogland gaat nog eens stapje verder. “Ik wijs mijn studenten op een mogelijke rol in het proces van planschaderisicoanalyse. Dan zit je helemaal aan het begin van het proces. Vervolgens duik je in planschadeprocedures. Dat vergt veel tijd en kennis. Je bent dan adviseur en wordt per uur betaald.” Hoogland ziet het als een boeiend specialisme en zou het toejuichen als meer makelaar/taxateurs zich hiervoor interesseerden. “Je moet wel wat in je mars hebben. En veel geduld!”
Illustratie: Martijn van den Bemt
