Nijenoord Loggia

Transformatie kan in minimaal een derde deel van de woningbehoefte tot 2050 voorzien, heeft het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) berekend. Daarmee is de herontwikkeling van verouderde gebouwen en locaties in stedelijk gebied absoluut een serieus alternatief voor nieuwbouw, vindt transformatiedeskundige Cees-Jan Pen.

Transformatie kan in minimaal een derde deel van de woningbehoefte tot 2050 voorzien, heeft het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) berekend. Daarmee is de herontwikkeling van verouderde gebouwen en locaties in stedelijk gebied wel degelijk een serieus alternatief voor nieuwbouw, vindt transformatiedeskundige Cees-Jan Pen. “De vastgoedsector zal transformatie veel meer moeten omarmen dan nu het geval is.”

“Fact-free of op zijn minst fact-poor.” In zijn rapportage ‘Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad’ laat het PBL zich niet bepaald positief uit over de kwaliteit van het debat onder vakgenoten over de rol en betekenis van transformatie als alternatief voor nieuwbouw. De discussie tussen beide kampen is te ongenuanceerd, te stellig en wordt niet of nauwelijks gevoerd op basis van feiten, aldus het PBL. Het ene kamp wil simpelweg dat er zo snel mogelijk nieuwe woningbouwlocaties buiten de stad worden aangewezen, omdat alleen zo een nieuwe woningnood kan worden voorkomen. Het andere kamp vindt juist dat de woningbehoefte vooral binnen de bestaande grenzen van de stad moet worden opgevangen, omdat hier veel meer mogelijkheden zijn om vastgoed en locaties te hergebruiken dan nu wordt erkend.

Aan de hand van een uitgebreide inventarisatie van de mogelijkheden doet het planbureau een poging de discussie tussen beide te beslechten. Daarbij zijn twee groeiscenario’s gehanteerd. In het lage scenario is er een behoefte aan ruim driehonderdduizend extra woningen tot 2050. Het hoge scenario gaat uit van een behoefte aan ruim een miljoen zeshonderdduizend extra woningen. Vervolgens is per woningmarktregio in kaart gebracht in hoeverre transformatie in bestaand stedelijk gebied kan dienen als alternatief voor nieuwbouw in het weiland.

Veel potentie

De resultaten tonen aan dat transformatie wel degelijk de nodige potentie heeft. Zelfs in het hoge groeiscenario kan circa vijfendertig procent van de woningbehoefte tot 2050 via transformatie worden opgevangen, concludeert het PBL. In het lage scenario is dat zelfs tachtig procent. Overigens merkt het PBL hierbij op dat er niet is gekeken naar de financiële mogelijkheden of wenselijkheid van binnenstedelijke ontwikkelingen.

Verder blijkt uit het onderzoek dat het vooral de krimpregio’s zijn die voldoende capaciteit kunnen ontwikkelen om zelfs in het hoge groeiscenario de woningbehoefte op te vangen via transformatie. Dit is bijvoorbeeld het geval in Zeeland, Noordoost-Groningen en Limburg. Daartegenover staan de regio’s waar transformatie zowel in het lage als in het hoge scenario te weinig soelaas biedt. Dat zijn usual suspects Amsterdam en Den Haag, maar ook de regio Arnhem/Nijmegen, de Zaanstreek en Delft/Westland. Vrijwel alle andere regio’s hebben sowieso in het lage scenario voldoende ruimte om de volledige woningbehoefte op te vangen in getransformeerde panden of terreinen. En soms zelfs meer.

Geen hobbyisme

Of de rapportage een eind zal maken aan de discussie, waagt transformatiespecialist Cees-Jan Pen te betwijfelen. Hij is als lector verbonden aan de Fontys Hogescholen voor de opleidingen Vastgoed en Makelaardij, Management Economie en Recht en Financieel services management. Daarnaast werkt hij samen met de provincie Noord-Brabant aan duurzame verstedelijking en de Brabantse aanpak van leegstand. “Deze studie is eerder een mooie aanleiding om nu eens serieus het gesprek met elkaar aan te gaan. Want eindelijk kunnen we beschikken over een wat doorwrochtere studie naar de kansen en mogelijkheden van transformatie.”

De belangrijkste winst is dan ook dat degenen, die tot op heden beweren dat transformatie slechts een druppel op de gloeiende plaat is, nu met feiten onderbouwd kunnen worden tegengesproken. “Want transformatie is dus geen druppel op de gloeiende plaat. Het is een belangrijk instrument waarmee een substantieel deel van de woningbehoefte kan worden opgevangen. Het valt niet meer weg te redeneren als het hobbyisme van een beperkt aantal personen.”

Te voorzichtig

Zelf denkt Pen dat transformatie een nog veel groter aandeel kan nemen in het vervullen van de woningbehoefte dan het PBL heeft geraamd. Ook in de regio’s waar volgens het planbureau de mogelijkheden te kort schieten. “Het PBL is te voorzichtig. In de steden is namelijk nog heel veel verborgen, onbenutte leegstand. We kunnen ook nog veel meer de hoogte in. De bevolkingssamenstelling verandert, wat weer nieuwe mogelijkheden schept op het gebied van woningsplitsing en dergelijke. En er kan meer gebruik worden gemaakt van de creativiteit van de bouwsector.”

Een stad als Amsterdam heeft natuurlijk een status aparte, omdat daar de woningmarkt echt ontploft is, erkent Pen. “Maar ook hier zijn er meer mogelijkheden dan het PBL inschat. Alleen al vanwege het feit dat mensen zo graag in Amsterdam willen wonen, dat ze ook genoegen nemen met een veel kleinere woonruimte.”

Daarnaast zullen de steden beter moeten nadenken over duurzame verbindingen in en met de regio en de wijze waarop gebruik wordt gemaakt van de woonpotentie van aanpalende gemeenten. “Men zal in Amsterdam, maar ook in Den Haag veel meer moeten gaan opereren als Metropoolregio en meer gebruik moeten maken van de mogelijkheden die gemeenten als Zaanstad, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk te bieden hebben. Het grootste gevaar is dat we in dit soort regio’s te snel te kijken naar groen en weiland. Want juist de grote steden hebben hun groene omgeving heel hard nodig.”

Bouwlobby

De PBL-studie markeert wat Pen betreft dan ook het begin van het einde van wat hij typeert als ‘de gemakzuchtige en kortzichtige bouwlobby’. “Ze hebben het zelf nog niet door, maar bouwers, ontwikkelaars en vastgoedbeleggers staan aan de vooravond van een cultuurverandering. Ook zij zullen zich serieus moeten gaan richten op de transformatie-opgave in bestaand stedelijk gebied. De hele sector zal transformatie veel meer moeten omarmen dan nu het geval is.”

Dat transformatie een ingewikkelde materie is en een andere manier van werken vereist, moge duidelijk zijn. Pen: ”Maar laten we het daar dan met elkaar over hebben. Richt je op de complexiteit van de opgave en het financieringsvraagstuk, en stop met het rondstrooien van populistische koppen over dreigende woningnood en duizenden woningzoekenden die in de kou blijven staan. Want dat is allemaal gebaseerd op angst. Daar is nog nooit iets goeds uit ontstaan.”

Pen vindt het in dat licht bezien onbegrijpelijk dat een partij als Bouwend Nederland op het gebied van transformatie zo weinig van zich laat horen. “Terwijl iedereen de mond vol heeft over verduurzaming, een betere benutting van de bestaande stad, quality of life et cetera, blijft die zijde van de tafel te veel hameren op het belang van nieuwe bouwlocaties en nieuwe uitleggebieden. Ik kan niet begrijpen dat een gerenommeerde brancheorganisatie zo klassiek blijft denken en ook meent op deze wijze de achterban het best te dienen. Juist op dit onderwerp zou de branche kunnen laten zien hoeveel creativiteit, innovatiekracht en maatschappelijke betrokkenheid de bouwsector in zich heeft.”

Nationaal akkoord

Nog voordat het PBL met zijn studie verscheen, deed Pen in dagblad Trouw al een oproep om te komen tot een Nationaal Transformatie Akkoord. “De regering heeft recent een Nationaal Klimaatakkoord aangekondigd, waar iedere economische sector een bijdrage aan zou moeten leveren. De vastgoedsector zou dat kunnen doen in de vorm van een Nationaal Transformatie Akkoord, in plaats van losse sectorale ‘toppen’ en ‘deals’.”

Zo’n akkoord moet absoluut ook een financiële paragraaf hebben. “We zullen immers ook het nodige moeten slopen. Het zou helpen als het rijk de transformatie-opgave aanmerkt als een nieuwe vorm van stedelijke vernieuwing en hier vervolgens ook een nieuw fonds en door Ministerie van Financiën gesteund arrangement aan koppelt, waaruit financiële bijdragen kunnen worden verstrekt om projecten op gang te brengen. Daarmee kunnen dan ook partijen als pensioenfondsen, banken en verzekeraars worden verleid om in transformatieprojecten te investeren.”

Daarnaast is het belangrijk om een aanjager van formaat erop te zetten. “Iemand als Henk Kamp zou daar uitermate geschikt voor zijn. Hij ziet wat er allemaal moet gebeuren, en heeft in de retail laten zien dat hij beseft dat we moeten aanpakken en schrappen.”

Haast is in ieder geval geboden, vindt Pen. “Want het gaat nog veel te langzaam. Mede daardoor dreigen we weer te vervallen in pré-crisisgedrag. We bouwen liever onze schaarse ruimte vol om op korte termijn het consumentenbelang te dienen. De economie is er echter veel meer bij gebaat als we het aandurven om snel stappen te zetten richting verduurzaming. Ook als dat betekent dat we soms ‘nee’ moeten zeggen tegen de korte termijnvraag van de consument. De samenleving is er in ieder geval rijp voor. Zie bijvoorbeeld de discussie rond het volbouwen van de kustgebieden en hoezeer dat voornemen tot verzet leidde. Het illustreert een omslag in het denken. Mensen waarderen open ruimte steeds meer. Het besef dringt door dat dit een voorname vestigingsplaatsfactor is voor mens en bedrijf, zeker ook in de omgeving van de stad.”

Geen karikaturen

Bouwend Nederland blijft desondanks sceptisch over de mogelijkheden van transformatie om te voorzien in de woningbehoefte. Woordvoerder Pim Nusselder: “Hoe slim je het ook aanpakt, het zal niet lukken om in bestaand stedelijk gebied tot 2040 een miljoen woningen te realiseren. Dat miljoen is geen paniekzaaierij. Het gaat hier om een prognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek over de groei van het aantal huishoudens. Het gaat bovendien om een cijfer uit een midden-scenario. Hoe graag je dus ook binnen de contouren van de bestaande stad wilt blijven, je zult vroeg of laat toch ‘naar buiten’ moeten.

Volgens Bouwend Nederland schuift het PBL met dit rapport juist op: “naar de realistische opvatting dat je met transformatie en binnenstedelijk bouwen niet alles kunt bereiken wat nodig is aan woningen en andere gebouwen. 

In enkele regio’s hooguit, maar vooral in de grote steden kom je er zo niet. De bouwsector neemt transformatie bijzonder serieus. We juichen dit ook van harte toe en besteden er veel aandacht aan, laat daar geen misverstand over bestaan. Laten we in de discussie ook geen karikaturen maken van elkaar. Zeker als een transformatie meerdere problemen tegelijk oplost, zijn we erg enthousiast. Maar tegelijk zijn we nuchter, want het is qua aantallen geen wondermiddel.”

Deels naar buiten

Transformatie van leegstaande panden kan maar heel beperkt de woningvraag invullen, blijft Nusselders standpunt. “Dan hebben we het over vijftigduizend woningen, ofwel vijf procent van wat nodig is. Waarom niet meer? Omdat niet elk pand zich leent voor transformatie. De structuur van een pand moet het mogelijk maken, net als de ligging ervan. Wie wil er bijvoorbeeld wonen in een omgebouwd pand midden op een industrieterrein? Kijken we naar wat er wel mogelijk is, dan zien we dat in de afgelopen jaren de meest geschikte panden op de meest aantrekkelijke locaties al getransformeerd zijn.”

Bedrijventerreinen bieden slechts soelaas als de kosten voor saneren en herontwikkelen goed in kaart zijn gebracht. “Dat aspect ontbreekt helaas volledig in het PBL-rapport.” Binnenstedelijk bouwen biedt meer mogelijkheden, maar hier gaat het volgens Bouwend Nederland vaak om kleinere, logistiek meer complexe projecten die ook regelmatig kunnen rekenen op vertraging door bezwaren uit de omgeving. Ook moet er vaak eerst gesloopt en gesaneerd worden. “Dat maakt de business case lastiger, waardoor gebouwen op deze locaties niet voor iedereen betaalbaar zullen zijn.”

Duidelijk is dat transformatie alle betrokkenen voor een enorme uitdaging stelt. “Wil je als leefbare gemeente ook straks aantrekkelijk zijn voor jong en oud, dan zul je je niet kunnen beperken tot maar één oplossing. Dus enerzijds nieuwbouw, voor een deel ook buiten de stad. En anderzijds aan de slag met het transformeren van nu leegstaande panden”, nuanceert Nusselder. “Het besef om iets goeds te doen met die leegstaande gebouwen wordt in ieder geval breed gedragen. Er zijn inmiddels ook prachtige voorbeelden van geslaagde transformaties te vinden. De bouwsector heeft veel innovatieve oplossingen ontwikkeld op dit vlak. Die laten we graag op nog veel meer plekken zien.”

Fotografie: Blauwhoed en MidNed