Helpdesk: Overbieden, maar dan valt het tegen…
Kopers stapten naar de rechter omdat ze vonden dat de makelaar hen onjuist had geïnformeerd. Foto: Pixabay

Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: kopers moeten snel handelen, ze bieden meer dan de vraagprijs, maar later voldoet het huis niet aan hun verwachtingen. En dan staan ze op scherp.

door Dorine van Kesteren


Casus: In de hectiek van de huidige woningmarkt zijn de beslistermijnen kort. Daardoor ontstaan er achteraf vaak spanningen: de woning, de omgeving of iets anders valt tegen en de kopers vinden dan dat ze toch wel erg veel hebben betaald. Hoe moeten verkoopmakelaars hiermee omgaan?


Bij populaire woningen – en welke woning is dat tegenwoordig niet? – worden potentiële kopers vaak gedwongen om snel te schakelen. Vandaag de bezichtiging, over maximaal een week een bod. Bij verkoop via inschrijving is dit uiteraard niet anders. Ook (fors) overbieden is nog steeds aan de orde van de dag.

Deze combinatie van factoren leidt na het sluiten van de koopovereenkomst nogal eens tot spanningen. De kopers ontdekken bijvoorbeeld dat de woning toch niet zo piekfijn in orde is als ze hadden verwacht. Of het blijkt niet mogelijk om een bed & breakfast te beginnen in de garage, zoals ze graag wilden. Dan rijst de vraag: hadden ze ook zoveel méér betaald als ze dit van tevoren hadden geweten?

Omgevingsvergunning

Pas speelde een soortgelijke casus voor de rechtbank in Amsterdam. Een jong stel had een appartement in de stad gekocht en daarbij serieus overboden. Bij de verkoopinformatie zaten bouwtekeningen voor een uitbouw en een kelder met een grote koekoek voor de lichtinval. Ook lag er een kostenraming van een aannemer en een principeakkoord van de VvE. De verkoper had deze uitbreidingsmogelijkheden namelijk al eerder verkend. Alleen de noodzakelijke omgevingsvergunning ontbrak nog.

De koopovereenkomst werd getekend en daarna ging het stel eens informeren bij de gemeente Amsterdam. Maar anderhalve maand later bleek dat de gemeente geen omgevingsvergunningen meer verleende voor de bouw van kelders. De kopers meldden zich boos en teleurgesteld bij de verkoper. Zij verweten hem dat hij onjuiste informatie had verstrekt. Ze stelden dat ze onder invloed van dwaling hadden gehandeld: als ze hadden geweten dat ze geen kelder konden bouwen, hadden ze ook niet zoveel overboden!

Verkoopmakelaar kan zich beter
wat meer op de vlakte houden dan
voorzien in allerlei details

Dwaling

De vraag is hoe verkoopmakelaars hiermee moeten omgaan. Betekent de hectiek van de huidige woningmarkt dat zij veel meer informatie moeten geven over de te verkopen woning? In de praktijk gebeurt dit vrij vaak. Om het verkoopproces vlot te laten verlopen, stellen verkopers en hun makelaars bijvoorbeeld alvast een bouwkundig rapport ter beschikking en informatie over het bestemmingsplan. Er ligt bij wijze van spreken een heel welkomstpakket klaar voor geïnteresseerde kopers.

Deze benadering brengt echter risico’s met zich mee. Want kopers vinden soms dat zij rechten kunnen ontlenen aan de verstrekte informatie. Zij doen dan een beroep op dwaling: ‘De verkoper en zijn makelaar hebben mij op het verkeerde been gezet. Bij een juiste of volledige voorstelling van zaken had ik de koop niet of niet met deze verkoopprijs gesloten.’

Als dat betoog slaagt, dan kunnen zij de koopovereenkomst laten vernietigen of schadevergoeding vorderen. Zeker mensen die meer hebben betaald dan de vraagprijs, staan op scherp als het huis toch niet helemaal aan hun verwachtingen voldoet. En hoe meer de verkoper en de verkoopmakelaar in het voortraject hebben verteld, hoe meer zij daarop kunnen worden afgerekend.

Op de vlakte

In die zin kunnen verkoopmakelaars zich dus beter wat meer op de vlakte houden dan voorzien in allerlei details. Mensen kopen de woning in de staat waarin deze zich bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Dit is alleen anders als potentiële kopers duidelijk maken dat bepaalde kenmerken van de woning voor hen essentieel zijn. Weet de verkoper dat bijvoorbeeld een uitbouw, rust of een vrij uitzicht voor de wederpartij van doorslaggevende betekenis zijn? Dan mag hij niet zijn mond houden over (omgevings)factoren die mogelijk roet in het eten gooien.

kopers hebben een onderzoeksplicht. Als zij een aankoopmakelaar in de arm nemen, delegeren zij deze taak aan hem of haar

Daar komt bij dat de koper in het Nederlandse recht een onderzoeksplicht heeft. Hij moet dus altijd onderzoeken of er (omgevings) factoren zijn die hem eventueel in zijn woongenot gaan storen. Doet hij dit niet, dan kan hij later bij de verkoper en/of de rechter niet klagen over tegenvallers. Kopers die een aankoopmakelaar in de arm nemen, delegeren deze taak aan hem of haar.

Bod onder voorbehoud

Woningkopers die een speciale, voor hen cruciale wens hebben, moeten eerst zelf onderzoeken of deze wens te realiseren is. Is dit omwille van de snelheid van het verkooptraject niet mogelijk? Dan is het slim om een bod onder voorbehoud te doen. Zo hadden de kopers uit het voorbeeld hun bod moeten doen onder de voorwaarde dat zij een vergunning zouden krijgen voor de bouw van de kelder onder het appartement. Dit is mogelijk in verschillende gradaties: van een onherroepelijke omgevingsvergunning tot en met gerechtvaardigd vertrouwen dat de vergunning er komt. Natuurlijk kan deze ontbindende voorwaarde ook worden ‘doorgeschoven’ naar de koopovereenkomst. Beide varianten bieden helderheid aan koper én verkoper en kunnen een hoop narigheid voorkomen.

Vonnis

Terug naar de Amsterdamse procedure, hoe liep die af? In het vonnis van 1 juni 2022* kregen de kopers ongelijk. Weliswaar vond de rechtbank het niet onaannemelijk dat de informatie van verkopers de kopers op het idee zou hebben gebracht om een kelder te realiseren, maar het gaat te ver om te spreken over ‘onjuiste inlichtingen’. In de stukken die verkopers hadden verstrekt, was ook meermaals vermeld dat nog een omgevingsvergunning van de gemeente vereist was: enige zekerheid daarover werd niet gegeven. Daarnaast was onvoldoende onderbouwd dat verkopers wisten dat de mogelijkheid van het bouwen van een kelder voor de kopers van doorslaggevende betekenis was om een flink bedrag boven de vraagprijs te bieden.

*Verkoper werd bijgestaan door mr. J. A. M. van de Sande; bij hem is een geanonimiseerd afschrift van deze nog niet gepubliceerde uitspraak beschikbaar.

Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Van de Sande Berndsen Advocaten in Rotterdam. Www.vandesandeadvocaten.nl.