De restschuld op koopwoningen kan na 2020 zijn opgelost, aangenomen dat het herstel van de woningmarkt doorzet. Dat is door Woningmarktcijfers.nl becijferd, na de berekening die het CBS onlangs publiceerde over huishoudens met restschuld, waarin het bureau geen rekening hield met opgebouwde tegoeden bij spaar- en beleggingshypotheken.
Het CBS heeft onlangs becijferd dat op dit moment ruim 1,4 miljoen huishoudens onder water staan. Daarbij meldde het bureau dat Bij de fiscale hypotheekschuld is geen rekening gehouden met opgebouwde tegoeden bij spaar- en beleggingshypotheken, deze kunnen nog niet waargenomen worden door het CBS. Voor het ramen van de spaar- en beleggingstegoeden in hypotheken loopt momenteel een onderzoek. In afwachting van dat onderzoek heeft Woningmarktcijfers alvast een becijfering gemaakt waarin de opgebouwde waarde van bijvoorbeeld spaarhypotheken wel is meegenomen en waarin bovendien wordt uitgegaan van een jaarlijkse koopsomstijging van 2% de komende jaren.
Stijging koopsom
Dat is een redelijke aanname, op basis van de gemiddelde inflatie, aldus Leo van de Pas, eigenaar van Woningmarktcijfers.nl. Het is natuurlijk geen wetenschappelijk onderbouwde stijging: die valt nooit te maken. De verwachting is dat de prijzen dit en volgend jaar wellicht nog harder zullen stijgen, in verband met de herstellende woningmarkt. Maar we hebben de berekening zo neutraal mogelijk gehouden.
Saldo woningwaarde en hypotheekschuld per koopjaar, bij 2% prijsstijging per jaar
|
Koopjaar |
Gem. k.som | %hypotheek | hypotheek | 2014 | 2016 | 2018 | 2020 |
| 2004 | 212.700 | 112% | 238.200 | 5.300 | 23.400 | 36.100 | 53.100 |
| 2005 | 222.700 | 112% | 249.400 | -7.700 | 7.200 | 23.000 | 40.000 |
| 2006 | 235.800 | 112% | 264.100 | -24.200 | -9.200 | 6.700 | 23.700 |
| 2007 | 248.300 | 112% | 278.100 | -40.100 | -25.100 | -9.200 | 7.800 |
| 2008 | 254.900 | 112% | 285.500 | -49.900 | -35.100 | -19.300 | -2.400 |
| 2009 | 238.300 | 112% | 266.900 | -34.800 | -20.600 | -5.500 | 10.600 |
| 2010 | 239.500 | 112% | 268.300 | -38.600 | -24.600 | -9.800 | 6.000 |
| 2011 | 240.100 | 110% | 264.100 | -36.800 | -23.200 | -8.700 | 6.700 |
| 2012 | 226.700 | 106% | 240.300 | -15.600 | -2.600 | 11.200 | 25.800 |
| 2013 | 213.400 | 105% | 224.000 | 400 | 16.500 | 33.800 | 52.300 |
| 2014* | 221.000 | 104% | 229.800 | -8.800 | 7.200 | 24.300 | 42.600 |
| Aantal eigenaren met restschuld | 1.437.800 | 1.086.200 | 759.200 | 182.400 | |||
| Gem. koopsom | 221.000 | 229.900 | 239.200 | 248.900 |
* voorlopig cijfer
© Woningmarktcijfers.nl, okt. 2014
Kopers uit 2008 meeste onderwaarde
In de tabel is te zien dat de kopers van 2004 geen of nauwelijks onderwaarde hebben. Bij kopers uit 2006 begint restschuld serieuze vormen aan te nemen met een piek in 2008. Volgens deze methode hebben kopers uit 2008 op dit moment een gemiddelde onderwaarde van afgerond 50.000. Deze kopers zullen bij 2% jaarlijkse prijsstijging in 2020 nog een kleine restschuld hebben.
Gebruikte methode
De analyse van Woningmarktcijfers.nl is gebaseerd op alle kopers die vanaf 2005 een bestaande koopwoning hebben gekocht met de volgende uitgangspunten: De hypotheekschuld is bepaald op de gemiddelde koopsom in het jaar van aankoop, verhoogd met de kosten koper. Verder is de koopsomontwikkeling van de afgelopen jaren gevolgd. Er is een verhouding in de hypotheekvorm aangehouden van 50% spaarhypotheek en 50% aflossingsvrij. Daarover zegt Van de Pas: Ook dit is een redelijke aanname, hoewel niet feitelijk onderbouwd. Er zijn sinds 2004 in ieder geval steeds meer mensen die sparen. Sinds 2013 is aflossen natuurlijk verplicht. Bovendien is in de berekening geen rekening gehouden met verbouwingen of tussentijdse extra aflossingen.
Hoogte hypotheekschuld niet exact bekend
Het is best lastig om de exacte omvang van de restschulden c.q. het aantal huishoudens dat onder water staat vast te stellen, vind Van de Pas. In het Kadasterregister worden meestal hogere inschrijvingen gedaan, waardoor de exacte hypotheekschuld moeilijk kan worden bepaald. Op de top van de markt lag de gemiddelde hypotheekinschrijving op 300.000, in 2014 is dit bedrag gedaald tot 250.000. Voor nieuwbouwwoningen is de berekening eveneens lastig te maken. De ontwikkeling van de aankoopsom en huidige waarde is nauwelijks te achterhalen in verband met meerwerk, tuinaanleg e.d. Hierdoor zal de restschuld aanvankelijk vermoedelijk iets groter zijn, om daarna een vergelijkbare ontwikkeling te volgen als de bestaande koopwoningen.
Afhandelen restschuld
Bij een gedwongen verkoop van een woning met Nationale Hypotheekgarantie wordt, mits geen sprake is van grove schuld, de restant schuld kwijtgescholden. Deze huishoudens zullen daarna veelal op de huurmarkt zijn aangewezen. Met overige woningeigenaren zal de bank een betalingsregeling treffen. Net als in de jaren tachtig het geval was, bestaan er momenteel mogelijkheden om bij verkoop en aankoop van een andere woning de restant schuld mee te financieren. Hiervoor gelden wel speciale criteria. Zo dient vanwege de renteaftrek de restantschuld binnen 10 jaar (2015: 15 jaar) te worden afgelost.
Voorspelling gevolgen woningmarkt
Het is vanzelfsprekend dat de restantproblematiek belemmerend werkt voor de woningmarkt. De restantschuld kan de komende jaren alleen maar snel worden opgelost wanneer de woningprijzen stijgen. Voor nieuwe kopers is de kans op onderwaarde gering. Omdat er steeds minder kan worden gefinancierd (2015: 103% van woningwaarde) en er via een annuïteiten-hypotheek verplicht afgelost moet worden, wordt het saldo tussen restant schuld en woningwaarde sneller positief.
