Zijn eerste maanden als NVM-voorzitter kreeg hij een ‘crash course’ in het vakgebied. De voormalige directievoorzitter van de Kredietbank is dan ook leergierig: “Na de zomer zou ik op bijna elke vraag een antwoord moeten hebben.”
Zijn eerste maanden als NVM-voorzitter kreeg hij een ‘crash course’ in het vakgebied. Nadat Ger Jaarsma in april Ger Hukker opvolgde, ontmoette hij veel makelaars, reed hij regelmatig naar Den Haag om zijn oor te luister te leggen bij de politiek en las hij alles over de huizenmarkt. De voormalige directievoorzitter van de Kredietbank is leergierig: “Na de zomer zou ik op bijna elke vraag een antwoord moeten hebben.”
Het beste kwartaal ooit. De net aangetreden NVM-voorzitter Ger Jaarsma kon begin juli mooie cijfers presenteren over het tweede kwartaal van de Nederlandse woningmarkt. Vastgoed ging met hem in gesprek over knelpunten op de woningmarkt, de toekomst van de makelaardij en over Friesland: de provincie waar Jaarsma is geboren en nog altijd woont.
“Ik vind er rust. Dat neemt niet weg dat ik het fijn vind om in steden als Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag te komen. Maar ik ben altijd blij als ik in het weekend weer in Friesland ben.”
Ger Hukker was amper aangetreden toen de crisis op de huizenmarkt zich aandiende. Er is nu sprake van een totaal andere dynamiek…
“Ger Hukker was net een jaar voorzitter toen de crisis toesloeg. Toen hij in april van dit jaar opstapte, was de crisis zo goed als voorbij; tijdens mijn eerste persconferentie als NVM-voorzitter kon ik vertellen dat we dat kwartaal alle records hadden gebroken. Ik denk dat ieder tijdperk zijn eigen uitdagingen met zich meebrengt en een nieuwe dynamiek. We hebben in juli tijdens de persconferentie aangegeven wat er goed gaat in de Nederlandse huizenmarkt, maar ook waar de aandachtspunten liggen.”
Wat zijn die punten van aandacht?
“Vooral starters hebben het moeilijk. Dat kwam ook tijdens de persconferentie duidelijk naar voren. Bij koopstarters zie je twee dringende kwesties. Om te beginnen de rente die nu historisch laag staat. De kans dat de rente omhoog gaat, is groter dan dat deze omlaag gaat. Het tweede waar koopstarters mee te maken hebben zijn de veranderingen in de studiefinanciering. Ze moeten de komende jaren steeds meer lenen voor hun studie en als ze later een hypotheek willen afsluiten, wordt die schuld meegerekend bij het berekenen van de maximale hypotheek. Dit maakt het zeker voor HBO-geschoolden en academici steeds lastiger om een huis te kopen. In stedelijke gebieden waar de huizenmarkt oververhit is, komen de koopstarters nu al amper aan bod. Het is onbetaalbaar voor ze. Dat zou in de toekomst zo maar eens landelijk het geval kunnen worden.”
Waarmee zou u willen voorkomen dat een koophuis onbereikbaar wordt voor starters?
“De LTV gaat naar honderd procent van de koopsom. Dat staat vast. Maar het mag niet zo zijn dat dit percentage naar negentig of tachtig gaat. Iets wat de Nederlandsche Bank voor mogelijk houdt. De koopstarter heeft dan straks een rente die naar alle waarschijnlijkheid omhoog gaat, een hogere studielening die wordt meegeteld als ze een hypotheek willen afsluiten en als de LTV dan nog eens verder omlaag gaat, moeten ze ook nog meer eigen geld meenemen. Dan is er voor de koopstarter nauwelijks nog iets te doen op de koopmarkt.”
Zijn er maatregelen denkbaar die het voor deze groep juist gemakkelijker maakt?
“Vanaf 1 januari 2017 is het weer mogelijk om belastingvrij honderdduizend euro te schenken voor bijvoorbeeld de aankoop van een woning. Maar dit is niet echt een maatregel. Als je ouders zo’n bedrag niet kunnen opbrengen, gaat het er niet komen… De echte oplossingen zitten in de leennormen. Geen verdere verlaging van de LTV en een flexibeler omgang met de LTI. Deze verhouding tussen hypotheek en inkomen bedraagt nu 4,3 keer je jaarinkomen. Daar mogen hypotheekverstrekkers gedocumenteerd van afwijken, maar dat doen ze niet of nauwelijks. Een hypotheekverstrekker moet niet alleen kijken naar de studieschuld, maar ook naar de waarschijnlijke ontwikkeling van de hypotheeknemer op de arbeidsmarkt. Dit biedt mogelijkheden om – waar dat verstandig kan – meer hypotheek te verstrekken waarmee die starterswoning toch binnen bereik komt. Het is tijd voor meer maatwerk in hypotheekverstrekking.”
Econoom Arnoud Boot betoogd eerder in Vastgoed Magazine dat de stabiliteit van de economie gebaat zou zijn bij een stapgewijs verlaagde LTV…
“Een lagere LTV kan juist heel erg verstorend werken. Een deel van onze welvaart en groei zit in de woningmarkt en op het moment dat je de LTV verder naar beneden brengt, bestaat de kans dat de doorstroming stopt en de woningmarkt op slot gaat. Dit kan vervolgens een deel van de economische groei teniet doen. Het is dus nog maar de vraag of het positieve gevolgen meebrengt of dat het juist negatief uitpakt.”
Dus de opmerking van Arnoud Boot klopt niet?
“Dat zeg ik niet. Maar als je naar economische vraagstukken kijkt, dan schat je in wat de gevolgen zouden kunnen zijn van een bepaalde handeling. Hij heeft daar zijn visie op en de NVM heeft daar een andere visie op. Maar het is lastig en niet te bewijzen of de een meer gelijk heeft of juist de ander.”
De crisis ligt achter ons. Komen er nu ook makelaarskantoren bij? Merken jullie daar bij de NVM iets van?
“Of de crisis voorbij is, daar verschillen de meningen over in Nederland. Die stelling kan ik niet bevestigen of ontkennen. Wat we wel zien, is dat het aantal makelaarskantoren, makelaars en makelaars in spe bij de NVM groeiende is. De laatste kwartaalcijfers waren immers veelbelovend, er gebeurt veel en er is voldoende werk voor onze leden.”
Ziet u de rol van makelaars veranderen? Verwacht u een verdere verbreding van de werkzaamheden de komende jaren?
“Ja, dat is een trend die al een tijdje gaande is. Onze makelaars en taxateurs zijn – zeker in de crisisjaren – op een ander manier naar de woningmarkt gaan kijken. De woningmarkt zat deels op slot en het werd duidelijk dat ze anders moesten gaan werken om woningen verkocht te krijgen. De inrichting ging een belangrijkere rol spelen en hoe mooier de foto’s hoe beter verkoopbaar. De makelaar is bovenal steeds meer een adviseur geworden die naast de klant is gaan staan om de verkoop of aankoop zo goed mogelijk voor elkaar te krijgen.”
Projectontwikkelaar BPD verkoopt nu ook online zelf zijn nieuwbouwwoningen. Is dat een bedreiging voor makelaars?
“De markt is constant in ontwikkeling. Er zullen steeds meer partijen zijn die zelf – als het gaat om de verkoop van nieuwbouwwoningen – via internet aan klanten komen. De vraag is of klanten het prettig vinden om op afstand zaken te doen. Ik denk dat een deel van de klanten dat best wil, maar een ander deel juist niet. Die willen iemand zien en spreken. Met een persoonlijk adviseur langs een project gaan. Wij zien projectontwikkelaars niet als bedreiging als het gaat om de verkoop van nieuwbouwwoningen. Er zijn juist steeds meer gespecialiseerde NVM-makelaars betrokken bij nieuwbouw, in een rol van woonregisseur. Want wat je niet moet vergeten is dat de makelaar over lokale marktkennis beschikt. Daarmee hebben ze de juiste expertise om projectontwikkelaars te adviseren om te komen tot goede nieuwbouwprojecten. Dus nee: voor beide werkwijzen is plek.”
Bij nieuwbouw zou je als koper kunnen denken: daar zit weinig risico aan, waarom een makelaar inschakelen?
“Richting kopers van nieuwbouwwoningen zou ik willen zeggen dat het juist verstandig is om een makelaar in te schakelen. Een makelaar kan bijvoorbeeld kijken of een potentiële koper niet een laatste woning koopt uit het traject voor een hogere prijs dan de woningen die al verkocht zijn. Tijdens de crisis gebeurde het dat nieuwbouwwoningen voor amper tweehonderdduizend euro werden verkocht en de laatste ging bijvoorbeeld voor honderdzeventigduizend euro weg. Maar we leven nu in andere tijden. Wanneer een projectontwikkelaar begint met de woningen op de hoogste verdieping te verkopen, zijn dit doorgaans de duurste woningen. Maar in de huidige markt kan het zo maar zijn dat het gebouw in trek raakt en dat vervolgens de woningen op de vierde verdieping tegen een hogere prijs worden verkocht dan de woningen die een etage hoger liggen. Dan is het fijn om een makelaar in de arm te hebben met een kritische visie. Dat is ook bij de aankoop van nieuwbouw essentieel..”
Maar het lijkt me toch een ontwikkeling die jullie met argusogen volgen?
“De dynamiek van de tijd vraagt erom dat je je moet aanpassen. Je moet creatief zijn. Als je niet creatief bent, word je ook geen makelaar. Daar begint het mee. Van pandgericht naar klantgericht. Een trend die al tien tot vijftien jaar gaande is. Je moet als makelaar kunnen acteren in zowel een verkopersmarkt als een kopersmarkt. Dat vraagt om een andere manier van werken. Je ziet dat onze leden heel goed in staat zijn om die switches te maken zodra de markt verandert. Die creativiteit moet je hebben, anders kan je niet als makelaar aan de slag. En die creativiteit is er.”
Biografie
1968 • Geboren te Leeuwarden
1985 – 1990 • MTS Leeuwarden
1997 – 2000 • Hanzehogeschool Groningen, Technische Bedrijfskunde
2001 – 2004 • Open Universiteit Nederland, Bedrijfskunde, Organisatie en Strategie
2002 – 2009 • Directeur-bestuurder GKB Friesland
2005 – 2010 • Voorzitter NVVK (Vereniging voor Schuldhulpverlening en Sociaal Bankieren)
2003 – 2012 • Voorzitter Stichting Schuldhulpverlening voor Ondernemers
2007 – 2013 • Voorzitter VVD Friesland
2009 – 2016 • Directievoorzitter Kredietbank Nederland
2013 – heden • Landelijk Penningmeester VVD
2016 – heden • Voorzitter NVM
Fotografie: Maurtis Giesen
