Een hogere economische groei dan verwacht, een toenemend consumentenvertrouwen en minder faillissementen in de bouwsector. De goednieuwsberichten volgen elkaar in rap tempo op. Een goed teken vindt Nico Rietdijk, directeur NVB Bouw, maar tegelijkertijd is alertheid geboden. Maatregelen op bijvoorbeeld het rentevlak in relatie tot de woningmarkt zijn nodig om de groei niet in de knop te breken.
Een hogere economische groei dan verwacht, een toenemend consumentenvertrouwen en minder faillissementen in de bouwsector. De goednieuwsberichten volgen elkaar in rap tempo op. Een goed teken vindt Nico Rietdijk, directeur NVB Bouw, maar tegelijkertijd is alertheid geboden.
Maatregelen op bijvoorbeeld het rentevlak in relatie tot de woningmarkt zijn nodig om de groei niet in de knop te breken. Vooropgesteld, de toekomst ziet er economisch gezien een stuk beter uit dan pakweg twee jaar geleden. Ons land kruipt onder de crisisdeken vandaan en dat merk je overal. Na bijna zeven jaar kommer en kwel is de zin en daarmee het enthousiasme bij menigeen terug. Het consumentenvertrouwen neemt elke dag een klein beetje toe. En zelfs in de woningbouw heerst weer een pril sfeertje van blijdschap en opluchting. Dit jaar zijn er tot en met april tienduizend nieuwbouwwoningen verkocht. Als we in dit tempo doorgaan eindigen we dit jaar rond de dertigduizend verkochte nieuwbouwwoningen. Dat zijn er alweer zevenduizend meer dan vorig jaar. Het zijn aantallen waar we nog niet zo gek lang geleden slechts van konden dromen.
Alleen, december is natuurlijk nog ver weg. En los van alle positieve verwachtingen zijn er toch enkele bedreigingen waar we ons tegen moeten wapenen. Zo worden per 1 juli de leennormen voor huizenkopers voor de zoveelste keer fors naar beneden bijgesteld. Voor een deel zijn dat de Nibud-normen die eigenlijk al in januari golden. De besluitvorming in de Tweede Kamer was echter verlaat en banken hadden daarom te weinig tijd om die nieuwe leennormen goed in te voeren, vandaar het uitstel tot 1 juli. Een en ander betekent dat huizenkopers in de praktijk weer enkele duizenden euros minder kunnen lenen. Samen met de al genomen maatregelen werpen de nieuwe Nibud-normen dus aardig wat drempels op om een huis te financieren.
Daarnaast wordt per 1 juli de NHG-garantie van 265.000 euro naar 245.000 euro teruggebracht. Ook dit zal een dempend effect kunnen hebben op de woningverkoop. En dan hebben we tot slot nog de lage hypotheekrente. Deze is onmiskenbaar een belangrijke aanjager van de huidige euforie. Alleen voor hoe lang nog? De rente op de kapitaalmarkt is in korte tijd al verdrievoudigd en zoals bekend wordt de hypotheekrente hierop gebaseerd.
De vraag is niet óf maar wannéér de hypotheekrente weer gaat stijgen. De vervolgvraag ligt voor de hand: welke gevolgen hebben deze dreigingen voor de woningmarkt en in het verlengde daarvan voor onze Nederlandse economie? Eén ding is inmiddels wel helder. De herstellende woningmarkt is een belangrijke pijler voor de economie. We moeten er dus alles aan doen om dat herstel niet in de knop te breken. Dat kan bijvoorbeeld als banken een individuele inkomenstoets mogen toepassen. Hierbij is niet alleen het totale bruto gezinsinkomen relevant, maar worden per huishouden ook de gezinssamenstelling, de daarmee samenhangende verschillen in fiscale behandeling en de belangrijkste gezinsspecifieke uitgaven (zoals pensioenpremie, vervoer, aantal kinderen, kosten kinderopvang) meegenomen. Geen generieke Nibud-benadering dus, maar maatwerk.
Tevens heeft Vereniging Eigen Huis onlangs het fenomeen van de rentemiddeling bepleit. Daarmee profiteren huiseigenaren van de huidige lage rente en kunnen zij zo hun maandlasten flink verlagen. Rentemiddeling werkt als volgt. Stel, je hebt een lopende hypotheek van 200.000 euro en de rente is destijds vastgezet tegen 5 procent. Deze rente loopt over twee jaar af. Op dit moment geldt een marktrente van 3 procent voor een periode van vijftien jaar. De hypotheekaanbieder berekent dan de totale rente over twee jaar tegen 5 procent rente plus de totale rente van 3 procent over dertien jaar en spreidt dit over de komende vijftien jaar. Deze herberekening rentemiddeling betekent dat je niet langer 5 procent betaalt, maar slechts 3.27 procent voor de komende vijftien jaar. Bij een hypotheek van twee ton levert dat maar liefst een jaarlijkse besparing van 3.460 euro op aan rentekosten en je bent verzekerd van jarenlang een lage rente.
Wat heeft de woningmarkt hieraan? Op korte termijn niet zo veel, maar het maakt de markt op de langere termijn wel stabieler. En het vergroot de koopkracht van huiseigenaren, wat ze kunnen gebruiken voor extra aflossing, de aanschaf van een mooier en groter huis nu en later, of voor andere bestedingen, waarmee ze een bijdrage leveren aan de economie. Ook de schatkist profiteert, want als de huiseigenaar minder rente betaalt, hoeft er ook minder aan renteaftrek te worden uitgekeerd.
Het is echter zo ontzettend jammer dat slechts een handjevol banken rentemiddeling toepast. En degenen die het toepassen, nemen niet pro-actief het initiatief om dit in gang te zetten. Toch liggen hier kansen voor de banken. Al is het maar om hun gebutste imago nieuwe glans te geven. De woningmarkt en onze economie zijn het waard. Deze zullen stabieler worden en minder kwetsbaar voor renteschommelingen. Alleen dat al moet een geruststellende gedachte zijn.
Nico Rietdijk, directeur NVB Bouw
Bron: cobouw.nl
