Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? De Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: problemen rond het bestemmingsplan. Het is uw taak als makelaar om onderzoek te doen naar de bestemming van een pand.
Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? De Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: problemen rond het bestemmingsplan. Het is uw taak als makelaar om onderzoek te doen naar de bestemming van een pand.
U als verkoopmakelaar heeft zojuist bemiddeld bij de verkoop van een mooi landelijk gelegen woonhuis. De koper heeft vervolgens een taxateur ingeschakeld om het pand te laten taxeren voor de financiering. Deze onderzoekt netjes het bestemmingsplan en rapporteert in zijn taxatie dat het om een agrarisch bedrijfsgebouw gaat. Ai, dat is vervelend, want hierdoor geeft de taxateur een lagere waarde aan het verkochte pand. Gevolg: de koper krijgt de financiering niet rond op basis van deze taxatie. Deze stapt dan ook boos op de verkoper af, omdat die niet verteld heeft dat het pand geen woonbestemming heeft en eist een schadevergoeding.
De verkoper op zijn beurt stapt zeer geïrriteerd op u af en verwijt u dat u dit als makelaar had moeten onderzoeken. Dan waren deze problemen niet ontstaan. Hij stelt u aansprakelijk voor de schade. Terecht? Of ligt de blaam bij de verkoper of de koper? En wat had u kunnen doen om deze claim te voorkomen?
Is dit u al eens overkomen? U zou niet de eerste zijn. Sterker nog, dit is een top 5-claim bij beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar BAVAM. Hoogste tijd dus om dit praktijkprobleem onder de loep te nemen. Om gelijk maar met de deur in huis te vallen: in beginsel is het uw taak als makelaar om onderzoek te doen naar de bestemming van een pand. Maar er kunnen uitzonderingen zijn. Zo heeft het Hof Arnhem in een uitspraak van 2009 geoordeeld dat de makelaar onder de gegeven omstandigheden niet had hoeven uitzoeken of het bijgebouw in de achtertuin van een 2-onder-1-kapwoning, wel of niet een woonbestemming had. Echter, als de situatie daartoe aanleiding geeft, dient u onderzoek te doen naar de bestemming.
Twijfel? Check het!
We keren terug naar de bemiddeling van de landelijk gelegen woning. Had u, gezien het agrarische karakter van de omgeving, niet enigszins kunnen vermoeden dat het hier om een agrarische bestemming ging? De rechter zal wellicht vinden van wel. U had in dit geval dus beter uw huiswerk moeten doen. Ook wanneer u een woonhuis verkoopt op een bedrijfslocatie dient u onderzoek te doen om er zeker van te zijn dat het pand een woonbestemming heeft.
Hetzelfde geldt voor de verhuur van een kantoorpand bijvoorbeeld. Kijk eerst even na of het pand wel een kantoorbestemming heeft. Is dat niet het geval en bent u daarmee bekend, dan moet u deze kennis meedelen. Natuurlijk, als u bemiddelt bij de verkoop van een nieuwbouwhuis in een Vinexwijk, ligt het voor de hand dat het pand een woonbestemming heeft, maar er zijn tal van locaties denkbaar waar dit minder voor de hand ligt. Vaak bent u er ook niet op bedacht, omdat er al jaren gewoond wordt in het pand.
Schadevergoeding
Goed, in het bovengenoemde geval hebt u het onderzoek achterwege gelaten. Jammer, maar het is gebeurd. Niks meer aan te doen. Hoe nu verder? In deze specifieke casus heeft de koper wellicht een punt dat hij een schadevergoeding van de verkoper verlangt. Immers, deze kan niet leveren wat hij vooraf heeft beloofd. De koper kan ook zeggen: Ik ontbind de overeenkomst en maak aanspraak op de contractuele boete en eventuele aanvullende schadevergoeding.
En als het een prijzig pand is, kan dit om een behoorlijk bedrag gaan. De verkoper zal dan proberen de schuld bij u te leggen. In hoeverre u aansprakelijk bent, hangt af van de omstandigheden. In dit geval had u wel onderzoek moeten doen naar het bestemmingsplan gezien de agrarische omgeving. Maar veroorzaakt uw fout ook schade? Je zou kunnen zeggen dat het pand minder waard is als het een agrarische bestemming heeft. In dit geval heeft de verkoper te veel voor zijn huis betaald gekregen en is de schadevergoeding, die hij aan de koper moet betalen dus niet echt een kwestie van verlies. Het pand had nooit die waarde om mee te beginnen.
Mededelingsplicht
Eind goed al goed. Ja, in dit geval zal de casus waarschijnlijk goed aflopen voor de makelaar, omdat er bewezen is dat de verkoper van de bestemming afwist. Er is correspondentie boven tafel gekomen tussen verkoper en gemeente, waarin wordt gesproken over de agrarische bestemming. Deze kennis had de verkoper met de makelaar moeten delen. Er is hier dus een grote mate van eigen schuld van de verkoper. Maar er zijn tal van situaties denkbaar waarbij u de schade wel moet betalen.
Bovendien had de koper ook rechtsreeks op u kunnen afstappen op grond van onrechtmatige daad. Let dus in het vervolg goed op. Heeft u reden om te twijfelen aan de bestemming, check het en vermeldt het dan ook – in overleg met uw opdrachtgever – in de verkoopbrochure. Wees daar open over. Het behoedt de koper en verkoper voor een hoop problemen. En als de verkoper dit niet wil, omdat zijn pand dan minder op zal leveren, neem de opdracht dan liever niet aan. Vergeet niet, als u bemiddelt bij de verkoop of verhuur van een onroerende zaak, heeft u niet alleen verplichtingen naar uw opdrachtgever toe, maar wordt u ook geacht zorgvuldig te handelen met het verstrekken van informatie aan de koper en ook zijn belangen in het oog te houden.
Heeft deze zelf geen onderzoeksplicht, zult u nu zeggen. Jawel, dat heeft hij, maar de mededelingsplicht van de verkoper, dan wel makelaar gaat in beginsel voor de onderzoeksplicht van de koper. Dus als u vermoedt dat er iets met de bestemming van een pand aan de hand kan zijn, moet u dat onderzoeken. En gaat het onverhoopt toch fout, help dan bij het treffen van voorzieningen om schade te voorkomen. Zo kunt u in dit praktijkvoorbeeld helpen bij de bestemmingswijziging door onder andere contact te leggen met de gemeente.
Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met mr. Florie Keuning van verzekeraar Bavam, gespecialiseerd in beroepsaansprakelijkheid van makelaars in onroerende zaken en financiële dienstverleners in het algemeen.
