De Amsterdamse coalitiepartijen hebben een akkoord bereikt over een aanpassing van de zwaar bekritiseerde overstapregeling voor erfpachters. De belangenvereniging van erfpachters noemt het voorstel nog steeds ‘beneden alle peil’ en wil dat er nog deze zomer een referendum over wordt gehouden.
De Amsterdamse coalitiepartijen hebben een akkoord bereikt over een aanpassing van de zwaar bekritiseerde overstapregeling voor erfpachters. De belangenvereniging van erfpachters noemt het voorstel nog steeds ‘beneden alle peil’ en wil dat er nog deze zomer een referendum over wordt gehouden.
‘Historische deal’
Wethouder Grondzaken Eric van den Burg (VVD) spreekt juist van een ‘historische deal’ tussen VVD, D66 en SP: “Dit is een historisch besluit. De grote hoeveelheid insprekers waren een politiek breekijzer in een eeuwenoud principieel politiek debat in Amsterdam. Door de insprekers is de politieke realiteit veranderd en ontstond draagvlak om korting aan te bieden aan erfpachters die vrijwillig overstappen. Daar wil ik de insprekers voor bedanken.”
‘Onveilige’ rekenmethode
In ruil voor extra sociale huurwoningen in de stad en 5 miljoen euro voor armoedebestrijding hebben de socialisten ingestemd met een aanzienlijke verlichting voor erfpachters. Zo zullen de doorgaans meer vermogende erfpachters in Amsterdam Zuid vele tienduizenden euro’s minder gaan betalen door een reeks van aanpassingen en een aanvullende korting van 25%. Stichting Erfpachtersbelang Amsterdam (SEBA) reageert echter nog steeds afkeurend omdat Van den Burg de ‘onveilige’ rekenmethode in stand houdt die aan zijn eerdere plannen ten grondslag lag.
Onhoudbaar systeem
Ongeveer tachtig procent van alle Amsterdamse huizenbezitters heeft een huis op ‘voordurende erfpacht’, zij huren feitelijk de grond onder hun huis. Dat systeem is onhoudbaar geworden omdat het totaal ondoorzichtig is en erfpachters voor onaangename verrassingen kan stellen als hun erfpacht na 50 jaar wordt herzien. Al jaren zoekt de Amsterdamse politiek naar een oplossing voor dit probleem, maar die werd tot op heden niet gevonden.
‘Eeuwigdurende erfpacht’
In het college van D66, VVD en SP hadden de liberalen zich tot doel gesteld om de kwestie voor eens en voor altijd te beslechten. Zij dachten dat te doen door over te stappen op ‘eeuwigdurende erfpacht’ waarbij erfpachters of voor eeuwig hun erfpacht afkopen of tot in de eeuwigheid een jaarlijks geïndexeerd bedrag betalen.
Erfpachters hebben vaak contracten met verschillende looptijden – sommigen nog tot 2030 – en kunnen de huidige voorwaarden rustig uitzitten. Niet gunstig voor de gemeente, die het liefst snel alle erfpachters naar het nieuwe systeem overhevelt. Erfpachters moeten daarom verleid worden over te stappen. Een flinke korting op het afkoopbedrag moest daarbij helpen.
Groot oproer
Toen wethouder Eric van den Burg dat plan begin januari naar buiten bracht, ontstond een groot oproer. Uit een Rekentool bleek namelijk dat bewoners uit dure buurten zoals Amsterdam Zuid enorme bedragen moesten gaan betalen; van korting bleek geen sprake. Maar liefst achtduizend mensen kwamen inspreken of stelden vragen. Pijnlijk genoeg veelal kiezers van VVD en D66. Die lawine aan kritiek op het nieuwe erfpachtplan van de gemeente Amsterdam heeft dus effect gehad.
SP gaat toch akkoord
VVD en D66 wilden wel meer korting geven maar voor de linkse SP waren de honderden miljoenen die de gemeente daardoor zou mislopen, onacceptabel. Die partij gaat nu dus alsnog akkoord met kortingen maar vraagt daar wel een hoge prijs voor. Zo zullen in nieuwe stadswijken meer sociale huurwoningen gebouwd worden (40 procent in plaats van 30 procent) en komt er dus 5 miljoen voor armoedebestrijding. De korting die de gemeente geeft aan erfpachters bedraagt in totaal €3,2 miljard.
Verder zal de regeling er voor erfpachters als volgt uit komen te zien:
- Alleen erfpachters met een woning op erfpacht kunnen overstappen. Commercieel vastgoed, zoals kantoren en hotels, zijn uitgesloten.
- Erfpachters kunnen overstappen op basis van de WOZ-waarde van 1-1-2014 of 1-1-2015 waarbij de laagste van deze twee zal worden toegepast.
- Overstappen kon tot 2017, maar in het nieuwe stelsel kan overstappen onder gunstige voorwaarden tot 2020.
- Een overstappremie van 25%.
- De vangnetregeling wordt aangepast om te voorkomen dat erfpachters ernstig in de problemen komen na een verhoging van hun canon die zij niet kunnen betalen.
- Een extra betalingsvorm is toegevoegd. Canonbetalende erfpachters kunnen bij overstap hun huidige canon blijven betalen tot einde van het voortdurende tijdvak en alleen de eeuwigdurende canon direct afkopen.
- De hoogste buurtstraatquote (bsq) daalt in het akkoord van 82% naar maximaal 49%
- De gemiddelde bsq daalt van 28% naar 14,1%.
- Een derde van alle woningen valt in de laagste categorie bsq van 5-10%.
Buurtstraatquotes aangepast
De buurtstraatquote is een percentage dat aangeeft welk deel van de WOZ-waarde bestaat uit de waarde van de grond (het andere deel is de waarde van de stenen). Elke erfpachter heeft een buurtstraatquote. In het voorstel dat de inspraak inging zaten circa 39.000 woningen in de laagste categorie bsq van 5-10%. Nu het nieuwe voorstel gunstiger uitpakt is deze groep met de laagste bsq gegroeid tot bijna 59.000 woningen. Daarmee zit de grootste groep erfpachters in de laagste bsq.
Halvering gemiddelde buurtstraatquotes
Voorheen was de hoogste categorie bsq 82%. Deze bsq bestaat niet meer omdat het college heeft besloten een maximale bsq te hanteren van 49% waardoor extremen niet meer voorkomen. Slechts 2.900 woningen zitten nu nog in de hoogste categorie bsq van 45-49%. De gemiddelde bsq is gedaald van 28% in het inspraakdocument naar 14,1% in het nieuwe voorstel.
Inkomsten erfpacht dalen van €5,4 miljard naar €2,2 miljard
In het voortdurende stelsel zou de gemeente, door het meestijgen met de marktprijzen van woningen in de meest recente berekening, over 100 jaar €5,4 miljard euro aan inkomsten uit erfpacht hebben. In het eeuwigdurende stelsel is dat gedaald naar €2,2 miljard euro. Daarmee geeft het nieuwe stelsel een totale korting van €3,2 miljard euro aan erfpachters. Dit komt onder andere door de overstappremie van 25%, deze laat de inkomsten dalen met € 500 miljoen, de aanpassing van de bsq’s ter waarde van € 600 miljoen en het aftoppen van de bsq op maximaal 49% laat de inkomsten dalen met € 145 miljoen.
Rekentool
Na het uitwerkingsbesluit van het college komt de nieuwe rekentool online. Met de rekentool kan iedere erfpachter zijn canon of afkoopsom berekenen voor het eeuwigdurende stelsel.
Hoe nu verder?
Amsterdammers maken straks zelf de keuze of ze in het huidige stelsel blijven waarbij iedere 50 jaar opnieuw de canon wordt vastgesteld of dat ze kiezen voor het nieuwe stelsel waar de gemeente nog maar een keer een bedrag vaststelt. Overstappen is vrijwillig. Na deze besluitvorming op hoofdlijnen door het college worden de voorstellen verder uitgewerkt. In de commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken van 24 mei wordt de Overstapregeling besproken. Het raadsbesluit vindt daarna plaats in de gemeenteraad.
Handtekeningen voor een referendum
Of de nieuwe regeling er daadwerkelijk komt, moet overigens nog blijken. SEBA heeft van de gemeente de toezegging gekregen dat het handtekeningen voor een referendum tegen een ingetrokken voorstel van het vorige college, mag inzetten voor dit nieuwe voorstel. “Dat gaan we zeker doen”, zegt voorzitter Koen de Lange. “Dit voorstel is een klap in het gezicht van achtduizend insprekers, die nog niet eens antwoord hadden gekregen van Van den Burg. Ik ben hier echt ontzettend boos en teleurgesteld over. Het wordt een hele hete zomer in Amsterdam.”
Bronnen: Volkskrant en Vastgoed Journaal
