iStock_000023105887_Large

Het kabinet preekt zelfstandigheid. Senioren moeten daarom zo lang mogelijk op zichzelf blijven wonen, maar de doorstroming komt hierdoor in het gedrang. Wat zijn de wensen van senioren als het gaat om alternatieven?

Het kabinet preekt zelfstandigheid. Senioren moeten daarom zo lang mogelijk op zichzelf blijven wonen, maar de doorstroming komt hierdoor in het gedrang. Wat zijn de wensen van senioren als het gaat om alternatieven? Jeannette Dijkman, Stijlvol Ouder, en Xander Duijnisveld, Fakton Capital, bekijken vanuit hun eigen optiek of seniorenhuisvesting dé markt is om in te duiken.

In 2015 telde Nederland ruim vijf miljoen inwoners in de leeftijd van 50 jaar of ouder. Dat is bijna een derde van de Nederlandse bevolking. Dit werpt een forse schaduw vooruit op de toekomstige woningbehoefte van deze groeiende groep. Veel senioren zullen, als er fysieke en psychische ongemakken optreden en domotica en e-health onvoldoende oplossingen bieden, niet in hun huidige woning kunnen blijven wonen. Sinds de invoering van het ‘scheiden van wonen en zorg’ zijn er veel veranderingen gaande. Het is van het grootste belang om het aanbod van huisvesting op de concrete wensen van de (toekomstige) senioren af te stemmen.

Babyboomers

Jeannette Dijkman, directeur van Stijlvol Ouder uit Den Haag, benadrukt dat ‘dé senior’ niet bestaat. De nieuwe groep ouderen, de babyboomers, zullen het ouder worden opnieuw uitvinden.

“De senioren van nu staan midden in het leven, zijn beter ontwikkeld, gezonder en hebben relatief veel geld. Zo lang mogelijk zelfstandig wonen en zelf de regie houden, is hun credo.” Als we naar de landelijke cijfers kijken, blijft 80% van de ouderen in hun (eigen) huis wonen en sterft daar. Zo’n 15% is hulpbehoevend en krijgt thuishulp en slechts 5% gaat naar een verpleeghuis. Ouderen redden zichzelf over het algemeen prima als ze – indien nodig – hulp van mantelzorg of professionele thuiszorg krijgen. Als het meezit, is verhuizen dan niet nodig. Ook maken steeds meer senioren hun huis levensloopbestendig met domotica-toepassingen zoals een traplift of valsensor. Hun eventuele koophuizen zijn vaak afgelost, dus er zijn geen (hoge) woonlasten nu ze van een (vaak slinkend) pensioen moeten rondkomen. Verkopen en verhuizen naar een relatief duur huurappartement is niet altijd een optie. Veel senioren willen graag in de buurt blijven wonen, in een betaalbare huurwoning of appartement tussen de € 800,- en € 1.000,–. Daarvan zijn er te weinig. Kleiner wonen in een koophuis is eveneens een optie, maar een goede locatie is ook dan van belang.

Buurt en familie

Om de vraag te beantwoorden waarnaar de senioren eventueel zouden willen doorstromen, onderzocht Stijlvol Ouder samen met USP Marketing Consultancy de woonwensen van Haagse senioren. Uit het onderzoek ‘Hoe willen senioren wonen in Den Haag?’, dat in nauwe samenwerking met de gemeente Den Haag, woningcorporaties, zorginstellingen en investeerders werd uitgevoerd, bleek dat in Den Haag 76% oud denkt te kunnen worden in het huidige huis. Slechts 21% is van plan vrijwillig te verhuizen. De verhuisgeneigdheid onder de groep jonge senioren is zo’n 31%.

Als er goede en betaalbare alternatieven zijn, willen meer senioren verhuizen. Daaraan verbinden ze wel eisen, zoals gelijkvloers, lift, drempelloze deuropeningen en dicht in de eigen buurt of in de buurt van familie en kinderen. Daarnaast vinden ze faciliteiten in de buurt zoals eerstelijnszorg, openbaar vervoer, buurtcentrum, sportmogelijkheden of een grand café belangrijk. Een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte of tuin vinden veel senioren aantrekkelijk. En meer dan de helft kiest voor gemengd wonen met andere leeftijden. “Massaal seniorenwoningen bouwen heeft geen zin, tenzij die woningen ook voor andere doelgroepen te gebruiken zijn. Anders hebben we een probleem als de vergrijzingsgolf voorbij is”, meent Dijkman.

Alternatieven

Actief, zelfstandigheid en vrijheid zijn kernwoorden. Alternatieve woonvormen voor ouderen met of zonder zorg zien we langzaam opkomen in Nederland. En ze zijn razend gewild. Het toekomstige ParkEntree in Schiedam, waar leeftijdgenoten in een deels al bestaande woonwijk gaan wonen op korte afstand van de binnenstad van Schiedam. Ook de Knarrenhofjes in Groningen en Zwolle, die gebaseerd zijn op de hofjes van vroeger met een woongemeenschap van zelfredzame ouderen in een eigen huis, zijn erg populaire projecten. Net als het inmiddels gerealiseerde project De Reiger in Hilversum. Een mooie woontoren met sociale huurwoningen voor senioren van woningbouwcorporatie Gooi- en omstreken, in de nabijheid van winkelcentrum en zorg. De huurappartementen De Makroon aan de Singelgracht in Amsterdam, waar ouderen zelfstandig kunnen wonen en naar wens zorg en dienstverlening kunnen afnemen, waren zo weg.

Wat luxer wonen is ook in trek. Dat bewijst het initiatief De Leyhoeve in Tilburg, waar prachtige appartementen met veel faciliteiten en gezelligheid zo succesvol zijn, dat er een tweede wordt gebouwd in Groningen. En wie het niet zo breed heeft, kan gezellig samenwonen in een zogenaamd Thuishuis. Een soort studentenhuis, maar dan voor senioren, waar ieder een eigen appartement heeft en een gezamenlijke woonkamer, keuken en soms een tuin. De ouderen zorgen voor elkaar en worden verder ondersteund door vrijwilligers. “In Den Haag is en blijft groepswonen in welke vorm dan ook een populaire woonvorm, mits de bewoners hun eigen vrijheid kunnen behouden. ‘Gestippeld wonen’ vindt de doelgroep eveneens interessant. Daar vormt een expliciete groep ouderen binnen een wooncomplex een woongroep. Daarbij is het niet noodzakelijk dat ze naast elkaar of op dezelfde verdieping wonen. In Den Haag is er onder de 55-plussers veel interesse in levensbestendige nieuwbouwappartementen in getransformeerde kantoorgebouwen en ministeries. “Een goede ontwikkeling”, vindt Dijkman.

Investeren

Dat is precies wat Xander Duijnisveld van Fakton Capital bedoelde, toen hij onlangs in een interview beweerde dat investeerders in de seniorenmarkt moeten duiken. “Het is een relatief vergeten doelgroep”, legt hij uit. “Iedereen heeft zich al gestort op starters en studenten, maar seniorenhuisvesting is een aandachtsgebied waar een tekort dreigt. Wij adviseren onze investeerders daar op in te haken. We hebben het dan over appartementencomplexen waar geen zorg geboden wordt en die desgewenst ook voor andere doelgroepen kunnen worden ingezet. Maar waar senioren wel comfortabel en veilig kunnen wonen, eventueel met behulp van domotica. Waar zorg ingekocht kan worden als dat nodig is.” Hij ziet een hele groep ouderen voor zich die nu niet kan doorstromen naar de gewenste appartementen. Ouderen die kleine kwaaltjes hebben, die niet naar een tehuis kunnen of willen, omdat ze nog prima zelfstandig kunnen leven. “Deze groep is op zoek naar goede huisvesting, maar die ontbreekt. Een kans voor de markt”, meent Duijnisveld. “Deze ouderen zoeken kwaliteit. Zeker wat hun woonomgeving betreft.”

Veel van de eisen uit het onderzoek van Stijlvol Ouder lijken universeel. Ook Duijnisveld herkent de eisen van winkels, familie, openbaar vervoer en groen dichtbij. Hij ziet een oplossing in leegstaande kantoorpanden in de binnensteden. “Als je nu kantoorcomplexen omtovert tot seniorencomplex, dan hebben we het wel over andere complexen dan bejaardentehuizen. Kleinschaliger, rond 30 eenheden, met als eis dat er een buiten is, in de vorm van loggia of balkon. De omgeving moet comfortabel zijn en passen bij de senioren, wat betekent dat het bijvoorbeeld niet aan de rand van de stad of dorp mag staan. Dat is te ver weg van de faciliteiten.”

Potentie

De adviseur wil een rol spelen in het in vervulling laten gaan van de wensen van deze senioren en daarmee in het verlichten van de investeerdersdruk in Nederland, die momenteel hoog is. Zowel Nederlandse als buitenlandse investeerders willen hun geld investeren maar er is een gebrek aan goede producten. “Wij zien grote potentie in investeren in seniorencomplexen”, aldus Duijnisveld. “Het gaat nog wel wat moeilijk, omdat investeerders meestal niet met kleinschalige projecten werken. Daarom adviseren we dit seniorenproduct ook naast andere, reguliere investeringsmogelijkheden.” Er zijn inmiddels investeerders die zich op dit pad begeven. “We zijn al bezig met kantoortransformaties in Dordrecht, Amersfoort, Den Bosch, Breda, Amsterdam en Rotterdam. Gemeenten stimuleren particuliere initiatieven en zetten bedrijfsfuncties om naar woonfuncties. Naast de eisen van kleinschaligheid en de juiste locatie, dient het complex ook de goede structuur te hebben om te kunnen transformeren. “Er zijn al complexen zo mooi verbouwd, dat ze niet meer te herkennen zijn als voormalig kantoor.” Duijnisveld is enthousiast en van mening dat het vanuit de markt haalbaar is om een grote slag te maken. “Investeerders met ontwikkelaars kunnen dit voor elkaar krijgen.” Hij is van mening dat door gebrek aan faciliteiten in het gebouw zelf, de senioren worden gedwongen dat in de omgeving te zoeken. “Zo houden ze ook voeling met de rest van de gemeenschap. Het gaat echt om mensen die zelfstandig kunnen leven, maar bijvoorbeeld hulp nodig hebben met steunkousen, eten, of vergeetachtigheid. De complexen die we bouwen zijn niet bedoeld voor jonge stelletjes, maar iedereen rond de 50 is welkom. Zijn er mensen met een PGB, dan zouden ze zorg gezamenlijk kunnen inkopen, maar dat is niet verplicht. Men is hier volkomen vrij.”  

Seniorenmakelaar

Beide deskundigen zien dat gespecialiseerde makelaars een grote rol kunnen spelen wat seniorenhuisvesting betreft. Volgens Dijkman ligt er een markt open voor specifieke seniorenmakelaars, als niche binnen een makelaarskantoor of als aparte dienst. Het duurt langer voordat senioren hun keuze maken en vraagt vaak een andere manier van makelen. Men kan een korte opleiding volgen om seniorenmakelaar te worden, weet Dijkman uit ervaring. “De seniorenmakelaar moet goed letten op de toegankelijkheid voor senioren en de nabijheid van faciliteiten. Je weet dan dat een senior heel gauw zegt dat traplopen geen probleem is, terwijl zijn twee versleten knieën hem parten zullen gaan spelen. Daar moet je rekening mee houden.” Dijkman ziet steeds meer seniorenmakelaars die ouderen coachen naar een nieuwe woning.

Duijnisveld denkt dat makelaars eveneens een rol kunnen spelen in het realiseren van seniorencomplexen. “Ze kunnen onder andere voor de investeerders de verhuur regelen. Daarnaast weten makelaar waar te transformeren kantoren staan in een gebied, of die voldoen aan de senioreneisen en of in een bepaalde gemeente een grote behoefte is aan seniorenappartementen. Plaatselijke makelaars kunnen proactief richting gemeente deze plannen initiëren en er beleggers bij zoeken. Ook voor Fakton Capital is de kennis van makelaars onontbeerlijk. “Wij zullen op basis van data locaties analyseren. Toch toetsen we de cijfers altijd aan lokale partijen zoals de makelaar.” 

Hieronder donwload u het volledige rapport ‘Hoe willen senioren wonen in Den Haag’.