infographic generatie y

Anders dan eerdere generaties hebben niet alle jongeren de behoefte om een huis te kopen. Door de strengere hypotheekregels wordt dit voor hen ook steeds moeilijker. Door het gebrek aan een volwassen private huursector, valt huren ook niet mee. Hoe lossen we dit op? En wat zijn de alternatieven? 

Anders dan eerdere generaties hebben niet alle jongeren de behoefte om een huis te kopen. Door de strengere hypotheekregels wordt dit voor hen ook steeds moeilijker. Maar door het gebrek aan een volwassen private huursector valt het niet mee om te huren. Hoe lossen we dit op? En wat zijn de alternatieven?

De bevordering van het eigenwoningbezit was decennialang niet zomaar politiek beleid in Nederland, maar echt een ideologie. Lange tijd was een eigen huis alleen iets voor rijke mensen. Maar na de Tweede Wereldoorlog vatte het idee post dat ook mensen met een lager inkomen de kans moesten krijgen om vermogen op te bouwen via een eigen woning. Dit zou bijdragen aan de emancipatie van de arbeider, zijn verantwoordelijkheidsgevoel en spaarzin. De veronderstelling was ook dat een groot aandeel koopwoningen goed was voor de leefbaarheid van woonwijken. Daarom kwamen er maatregelen tot stand om mensen te bewegen een huis te kopen. Denk aan de hypotheekrenteaftrek en de hypotheekgarantie, waarbij de overheid de aflossing van een hypotheek garandeerde als de woningbezitter deze zelf niet meer kon betalen.

Dit veranderde onder invloed van de kredietcrisis. Woningen stonden eindeloos te koop, de prijzen daalden en het eigen woningbezit begon zijn glans te verliezen. Er kwam meer nadruk te liggen op de risico’s van een eigen woning: het kabinet beperkte de hypotheekrenteaftrek en maakte de leennormen strenger. Met hetzelfde inkomen kunnen mensen steeds minder lenen en ook de loan to value – de verhouding tussen de hoogte van de hypothecaire lening en de waarde van het huis – wordt jaarlijks lager. Dit jaar mogen huizenkopers een hypotheek afsluiten tot 102 procent van de woningwaarde.

Last van regels

Vooral jongeren hebben last van deze aangescherpte regelgeving, constateert Senne Janssen, econoom bij ING Nederland. “Voorheen konden starters hun eerste woning kopen zonder eigen spaargeld, omdat zij de aankoopprijs, de kosten koper én de verbouwingskosten financierden met een hypotheeklening. Dat kan tegenwoordig niet meer, maar het is natuurlijk niet vanzelfsprekend dat mensen die aan het begin van hun woon- en werkcarrière staan, een gevulde spaarrekening hebben. Ook door de strengere inkomensnormen worden jongeren harder geraakt dan eerdere generaties, omdat zij vaker een lager inkomen hebben.”

Daarbij komt dat de arbeidsmarkt is veranderd. Jonge koopstarters krijgen meer en meer te maken met flexibele arbeidscontracten. Janssen: “Er komen weliswaar steeds meer mogelijkheden voor flexwerkers en zzp’ers om een hypotheek te krijgen, maar een vast dienstverband biedt nog altijd meer garanties op succesvolle financiering.”

Huren als alternatief

Als alternatief kijkt de generatie Y steeds vaker naar een huurwoning. Niet alleen omdat kopen lastig is, maar ook omdat huren tegemoetkomt aan haar wens tot flexibiliteit. Onder twintigers is het klassieke ‘huisje, boompje, beestje’ niet meer zo vanzelfsprekend. Ze kiezen pas later voor vastigheid qua werk en liefde, en dus ook qua woning. “De zogenaamde fast movers – jong, hoger inkomen, weinig of geen kinderen – hebben behoefte aan bewegingsvrijheid. Ze willen bijvoorbeeld gemakkelijk een baan in het buitenland of in een andere regio van Nederland kunnen accepteren. Een koopwoning legt hen naar hun gevoel te veel vast”, zegt Jasper de Groot, directeur van online huurplatform Pararius.

Wegens hun inkomen komt dit type starters niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar huurwoningen in het middeldure segment – met een huur tussen de 700 en 1.000 euro – zijn er bijna niet. Vooral in Amsterdam en Utrecht, waar jongeren bij voorkeur willen wonen, is de private huurmarkt onderontwikkeld. De Groot: “Steden hebben een aanzuigende werking op jongeren, vanwege het aanbod van banen en voorzieningen. Het aanbodprobleem in deze steden zal op korte termijn niet veranderen. Amsterdam heeft momenteel een tekort aan 4.500 huurwoningen in de vrije sector. De komende tien jaar moeten er daar 1.500 per jaar worden bijgebouwd om aan de vraag te voldoen. Het gevolg is dat de huurprijzen in de hoofdstad flink stijgen: inmiddels zijn deze 62 procent hoger dan in de rest van Nederland.”

Bouwen, bouwen, bouwen

Het is dus zaak om de vrije huursector beter te ontwikkelen. Ook minister Blok van Wonen is zich daarvan bewust, getuige zijn plannen om particulieren met tijdelijke huurcontracten over de streep te trekken om een woning te verhuren. In dit kader past ook het voorstel om voor woningen tot 40 vierkante meter in Amsterdam en Utrecht een andere puntentelling in te voeren in het woningwaarderingsstelsel. Dit moet investeerders de zekerheid geven dat zij deze woningen blijvend in de vrije sector kunnen verhuren. In alle regio’s wordt het daarnaast mogelijk om na een ingrijpende renovatie extra punten te berekenen, waardoor woningen in het vrije segment kunnen worden verhuurd. Op deze manier wil Blok de bouw van vrije sector huurwoningen in het middensegment bevorderen.

Senne Janssen: “Zeker in de steden is de belangrijkste oplossing: bouwen, bouwen, bouwen. Vooral huurwoningen in de vrije sector. Tijdens de crisis is de bouw achtergebleven bij de toename van de bevolking. Dat gat moet nu worden opgevuld.” Maar dan moeten projectontwikkelaars en beleggers die willen investeren in vrije sectorhuur er wel in slagen om grond te verwerven. En dat is nog weleens een probleem, aldus De Groot. “Amsterdam en Utrecht realiseren zich dat er extra huurwoningen moeten komen voor het middensegment, maar veel andere gemeenten verkopen hun grond liever aan ontwikkelaars die koopwoningen willen bouwen, want dat levert meer op.” Janssen: “Gemeenten, woningcorporaties en investeerders moeten dit probleem samen tackelen. De laatste jaren neemt het besef onder gemeenten gelukkig toe dat het niet alleen om het sluiten van hun eigen begroting gaat, maar ook om een evenwichtige woningvoorraad voor hun inwoners.”

Aan de toenemende vraag naar vrije sectorhuur kan ook worden voldaan door innovatief om te gaan met leegstaande kantoorpanden, aldus Janssen. “Bouw deze om tot huurwoningen die geschikt zijn voor jonge werkenden. Er wordt gelukkig steeds beter gebruikgemaakt van de ruimte die er is. Ook een aantal voormalige ING-kantoorpanden in de regio Amsterdam worden getransformeerd tot woonruimte.”

Deelwoningen

Jongeren die noch een koopwoning, noch een huurwoning kunnen krijgen, blijven langer bij hun ouders wonen of in hun studentenhuis. Of ze betrekken samen met een aantal lotgenoten een woning (zie kader ‘Friends-woningen’). In Londen, waar de huur- en koopprijzen nog vele malen hoger zijn dan in Amsterdam, is dit bijvoorbeeld al heel gewoon. De Groot: “Ik verwacht dat deze trend ook in Nederland doorzet. Het is wel de vraag of alle verhuurders dit willen. Woningen worden immers intensiever bewoond, er zijn meer faciliteiten nodig – onder andere meerdere badkamers – en ze hebben te maken met meerdere huurders. Dat laatste is te ondervangen door te werken met een hoofdhuurder, waarbij de huurders onderling bijvoorbeeld de afrekening van gas, water en licht regelen.”

Natuurlijke voorkeur

Al met al verwacht Janssen niet dat de koopwoning definitief heeft afgedaan voor generatie Y. “In ons consumentenpanel, waaraan dagelijks zo’n 50.000 mensen deelnemen, zei een kwart van de 15- tot 25-jarigen te verwachten binnen vijf jaar te verhuizen naar een koopwoning. Jongeren zijn steeds beter opgeleid en komen doorgaans ook in betere banen terecht. De conclusie is dus dat de koopvraag blijft, maar dat starters de koopmarkt later zullen betreden dan de afgelopen decennia het geval was.”  

Daarbij moeten zij wel bedenken dat de tijden zijn veranderd, benadrukt Janssen. “Een koophuis is niet meer automatisch een goede investering, maar vooral een plek om te wonen. De prijzen zullen het komende decennium gemiddeld met slechts 2 procent per jaar stijgen – veel minder dan vroeger. Dat komt door de verscherpte hypotheekregels, want als mensen minder kunnen lenen, zakken de verkoopprijzen. Ook de vergrijzing drukt de prijzen: zeker aan de randen van Nederland komen op termijn veel afgeloste koopwoningen op de markt. Het is dus van belang dat potentiële kopers zich realiseren dat prijzen niet alleen kunnen stijgen, maar ook kunnen dalen.”

De Friends-woning

Onder jongeren stijgt het aantal eenpersoonshuishoudens, maar het is niet eenvoudig om in je eentje een huis te betalen. Zeker niet in steden als Amsterdam en Utrecht. Met dat idee in het achterhoofd bedachten vastgoedontwikkelaar AM en belegger MN het concept Friends-woningen, gebaseerd op de televisieserie Friends: jonge, ongebonden twintigers die in de grote stad met elkaar in een huis wonen om de woonlasten te drukken.

De Friends-appartementen, waarin de bewoners twee gelijkwaardige slaapkamers hebben en een woonkamer, keuken en badkamer delen, worden gebouwd in de woontoren Overhoeks in Amsterdam-Noord. Het is de bedoeling dat de appartementen eind 2017 af zijn. Ze zijn bedoeld voor mensen met hun eerste baan, die tussen de 25.000 en 30.000 euro verdienen. Ook sommige woningcorporaties in Amsterdam bieden Friends-constructies aan in bestaande vrije sector huurwoningen. Op deze manier willen zij jongeren bedienen die na hun afstuderen in de stad willen blijven wonen en te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar geen koopwoning of vrije sectorhuurwoning kunnen krijgen.

Feiten en cijfers

Gezinnen wonen meestal in een koopwoning; alleenwonenden, jongeren en eenoudergezinnen huren vooral. Ontwikkeling aandeel koopwoningen in de Nederlandse woningvoorraad:

1945: 28 procent
1971: 35 procent
2015: 55 procent

Bron: ING, Visie op de Nederlandse huizenmarkt 2015-2025

Het complete rapport ‘Visie op de Nederlandse huizenmarkt 2015-2015’ kunt u onder dit bericht downloaden.

Beeld: Veronique Gielisssen