De daling van de huizenprijzen ging de afgelopen maanden iets sneller dan verwacht. Ook werden er minder woningen verkocht dan vooraf ingeschat. Naar verwachting dalen de prijzen dit jaar nog wat verder. Volgend jaar komt er een einde aan de dalende trend.
In de eerste vier maanden van het jaar werden 11% minder huizen verkocht dan een jaar eerder. De huizenprijzen daalden in april tot 6,1% onder het niveau van de prijspiek in de zomer van 2022. Een gemiddelde koopwoning is daarmee € 26.000 goedkoper geworden. .
Dat schrijven economen van de Rabobank in het nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt. Ten opzichte van het vorige kwartaalbericht is de raming van de huizenprijzen iets naar beneden bijgesteld. Toen ging Rabobank nog uit van een daling van 4,2% dit jaar. De daling van de huizenprijzen gaat op dit moment iets harder dan waar de economen vorig kwartaal vanuit gingen. Bovendien is het economisch beeld (licht) negatiever geworden. Het algemene beeld – dat de woningmarkt na dit jaar stabiliseert – blijft echter onveranderd.
Stevige daling huizenprijzen in rest 2023
Voor de rest van 2023 wordt nog een stevige afkoeling van de woningmarkt verwacht. De analisten verwachten dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld 5,2% lager uitkomen dan in 2022. In het vierde kwartaal zal de prijsindex bestaande woningen die het CBS berekent, 6,5% lager zijn dan in het laatste kwartaal van 2022. Ten opzichte van de piek van de markt in juli 2022 zijn koophuizen dan zelfs 9,0% goedkoper.
Tekst gaat verder onder grafiek
Ook het aantal transacties is de afgelopen jaren flink gedaald. In de eerste vier maanden van 2023 wisselden slechts 53.000 bestaande koopwoningen van eigenaar: 11% minder dan in dezelfde periode vorig jaar. Sinds 2015 is er geen voorjaar geweest waarin minder woningen werden verkocht.
Ook vorig jaar waren er, door gebrek aan aanbod, al fors minder transacties dan in 2020 en 2021. Toen kregen in de eerste vier maanden respectievelijk 70.000 en – geholpen door verlaging van de overdrachtsbelasting – 86.000 woningen een nieuwe eigenaar.
Stablisatie huizenprijzen in 2024
De Rabo-economen verwachten dat de huizenprijzen volgend jaar niet veel verder zullen dalen. In het laatste kwartaal van 2024 liggen huizenprijzen volgens de raming slechts 0,4% lager dan in het laatste kwartaal van 2023.
Tekst loopt verder onder grafiek
Door het zogeheten overloop-effect ligt het gemiddelde prijsniveau volgend jaar nog wel 2,4% lager dan in 2023. De verwachte gemiddelde huizenprijs in 2024 is bijna helemaal het gevolg van prijsdalingen die al vóór 2024 worden verwacht.
Rente daalt en recessie blijft uit
De verwachting dat huizenprijzen volgend jaar stabiliseren, hangt samen met de nog altijd krappe woningmarkt en de dit jaar snel verbeterende betaalbaarheid van bestaande koopwoningen. Ook de rente helpt volgend jaar een handje. Kapitaalmarktrentes – die in belangrijke mate bepalend zijn voor de hoogte van de hypotheekrente – zullen namelijk naar verwachting dit jaar een piek bereiken, om daarna weer wat te dalen. Begin juni gaven De Hypotheker en ABN AMRO al aan een daling van de langlopende hypotheekrente te verwachten.
Bovendien is een recessie vooralsnog uitgebleven, en voor 2023 en 2024 wordt een lichte bbp-groei verwacht van respectievelijk 0,6 en 0,9%. De werkloosheid loopt volgens de ramingen van de bank weliswaar geleidelijk op van 3,5% in 2022 tot 4,0% in 2024, maar blijft daarmee in historisch perspectief zeer laag.
Drie scenario’s voor rentestand
Zoals altijd is de onzekerheid bij de voorspelling van toekomstige ontwikkelingen groot. Daarom heeft Rabobank net als in vorige kwartaalberichten twee alternatieve scenario’s doorgerekend: een scenario met een 1 procentpunt lagere rente en een scenario met een 1 procentpunt hogere rente.
Tekst gaat verder onder grafiek
In het scenario met de stijgende rente zullen de huizenprijzen in de loop van 2024 licht gaan stijgen, in de andere twee scenario’s blijven ze gelijk of zet de daling voorzichtig door.
