De maatregelen nog even op een rijtje:
– Beperken van de maximale leencapaciteit (LTI)
– Beperken maximale hoogte hypotheek (LTV)
– Stapsgewijze verlaging grens NHG
– Verplichting annuitaire aflossing voor hypotheekrenteaftrek
Deze maatregelen hebben inderdaad gezorgd voor het stilvallen van de woningmarkt. Het eerste kwartaal van 2013 was het slechtste kwartaal ooit en het tweede kwartaal was gelukkig een beetje beter, maar vergeleken met eerdere jaren gewoon ronduit slecht.
Het kabinet kondigde ook de invoering van de verhuurderheffing aan. Deze heffing pakt voor een groot deel van de woningcorporaties zo nadelig uit dat deze gedwongen worden een deel van hun woningbezit te verkopen. Deze verkopen zullen een verstorend effect op de markt hebben. Door het gedwongen karakter van de verkopen zal dit effect zowel negatief zijn voor de prijs als negatief voor de verkoopbaarheid van particuliere woningen.
Om deze verkopen te kunnen realiseren ligt er een pakket concept-regels dat het eenvoudiger maakt voor woningcorporaties om voormalige huurwoningen te koop te zetten. Met kortingen tot 25% aan toe. De NVM heeft nu ook aangegeven dat zij van mening is dat dit kan leiden tot marktverstoring en valse concurrentie.
De volgende verstoring dient zich inmiddels ook al aan, namelijk de geplande grootschalige ombouw van kantoren en voormalige overheidsgebouwen naar woningen. Op basis van pure aannames en verwachtingen over een mogelijk herstel gaat men ervan uit dat de woningmarkt in staat zal zijn deze grote aantallen nieuwe woningen zonder meer op te nemen. Tegen prijzen die momenteel al nauwelijks te realiseren zijn.
De relatie tussen de arbeidsmarkt en de woningmarkt is een onlosmakelijke. De invloed van de daling of stijging van de werkgelegenheid in ons land is bijna direct merkbaar op de woningmarkt. Daarom is de scherpe stijging van de werkloosheid op dit moment zeer verontrustend te noemen.
Een hoge werkloosheid leid er niet alleen toe dat minder huishoudens in staat zijn om een woning te kopen, in deze tijden zorgt het er juist voor dat meer huishoudens hun woning moeten verkopen omdat zij niet in staat zijn aan hun betalingsverplichtingen te voldoen.
Deze gedwongen verkopen gaan veelal gepaard met een forse restschuld. De mythe dat al deze restschulden worden opgevangen door de NHG is hopelijk inmiddels wel doorgeprikt. De NHG heeft de zorg voor ongeveer een derde van de uitstaande hypotheken en heeft daar al de handen vol aan.
Er is dus nog steeds een situatie op de woningmarkt waarbij de mogelijkheden om een woning te kopen worden beperkt en de klant door de grote onzekerheid over de staat van de Nederlandse economie niet bereid is om nu een woning te kopen.
De consument kijkt namelijk in het dagelijkse leven om zich heen en ziet dan links en rechts de voorbeelden van mensen in (grote) problemen. In de directe omgeving zijn altijd wel mensen die ontslagen zijn, die als ZZPer niet meer voldoende werk hebben of de ondernemer die aan het eind van zijn financiële reserves is en sluiting of faillissement overweegt.
De gestagneerde woningmarkt heeft een enorme invloed op vele sectoren in Nederland. Van de keukenverkoper tot de slager om de hoek wordt gevoeld dat de consument geen tot minder geld meer heeft te besteden. Het mag duidelijk zijn dat bovenstaande resulteert in een zeer gevaarlijke, neerwaartse spiraal.
En terwijl zelfs het buitenland zich begint te realiseren dat de staat van de Nederlandse economie, met name door de geblokkeerde woningmarkt, ver achter blijft bij de rest van Europa en aandringt op directe stimulerende maatregelen in plaats van bezuinigen, blijft het in Nederland oorverdovend stil.
Het gekozen en blind doorgevoerde beleid heeft bij de consument niet het door het kabinet beoogde vertrouwen gewekt. Dat is vrij logisch als men de adviezen en initiatieven van de betrokken partijen in de woningmarkt – zoals een WONEN 4.0 – naast zich neerlegt. Een overheid die niet luistert naar consument, specialist of branchevereniging kan niet verwachten dat het vertrouwenswekkend overkomt.
De consument kiest momenteel haar eigen weg en dat blijkt uit een licht, maar broos herstel. Een herstel dat niet het gevolg is van beleid maar ontstaat uit noodzaak. De uitdaging voor de overheid is dit herstel te begrijpen en te stimuleren en niet weg te bezuinigen of te reguleren.
Het is nu de hoogste tijd voor dit kabinet om haar koers te verleggen en haar beleid op de woning- en arbeidmarkt drastisch te wijzigen. Dit kan door te beginnen met het kiezen voor een andere navigator.
Anders kan de stilte na de storm weleens duiden op het oog van de orkaan.
Rogier van Heijnsbergen RMT
Van Heijnsbergen en Partners
