Er is een grote behoefte aan middeldure huurwoningen bij mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning. En die snel of tijdelijk iets willen. Hoe kan dat? Hoe zorg je voor meer particuliere huurwoningen? Frank Wassenberg en Marieke Jonker Verkaart van Platform31 roepen gemeentes op te ‘makelen en schakelen’, schijft Cobouw.
Er is een grote behoefte aan middeldure huurwoningen bij mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning en te weinig voor een koopwoning. En die snel of tijdelijk iets willen. Hoe kan dat? Hoe zorg je voor meer particuliere huurwoningen? Frank Wassenberg en Marieke Jonker Verkaart van Platform31 roepen gemeentes op te ‘makelen en schakelen’, schijft Cobouw.
Er zijn voldoende locaties in gemeenten, die nog steeds bezig zijn met de vraag hoe ze overtollige grond kunnen afboeken. En er staat overal vastgoed leeg. En er is geld genoeg bij beleggers, die driftig projecten zoeken. Meer particuliere huurwoningen worden alom beschouwd als probaat antwoord. En toch worden die woningen niet gebouwd.
Dat zijn vragen die ons bij Platform31 al een tijd bezig hielden. In 2014 organiseerden we een Community of Practice voor elf gemeenten, waarin we dit thema samen met beleggers en investeerders verkenden. Deze week sloten we het traject af met een groot congres, waar we het eindrapport aanboden aan minister Blok.
Drie smaken
Waarom functioneert de woningmarkt zo slecht? Er zijn drie smaken op de Nederlandse woningmarkt: je koopt een huis (ongeveer 60 procent), je huurt bij een corporatie (ongeveer 31 procent) of je huurt particulier. Met 9 procent is de laatste smaak duidelijk het ondergeschoven kindje, terwijl het in de jaren vijftig nog de grootste sector was. In alle omringende landen is de particuliere huursector ook vele malen groter. Sinds de Tweede Wereldoorlog werden beleidsmatig zowel de sociale huursector gesteund, met goedkope leningen, lage grondprijzen en huursubsidies, als de koopsector (hypotheekrenteaftrek), maar de particuliere huursector niet.
Wonderlijk woningmarkt
De Nederlandse woningmarkt is dus een wonderlijke. Eigenlijk is het geen echte markt want op een echte markt zoeken vraag en aanbod elkaar. Er wordt geleverd waar de meeste vraag naar is. Onze woningmarkt functioneert heel anders.
9 procent van alle woningen is een particuliere huurwoning. Samen gaat het om ongeveer 600.000 zelfstandige woningen (kamers niet meegeteld). Twee derde hiervan heeft een huur onder de liberalisatiegrens van 710,68 euro. De rest van de private huurwoningsector is vrijesector huur (ongeveer 190.000 woningen). Samen met nog eens ongeveer 140.000 dure woningen van corporaties vormen zij de vrije of geliberaliseerde huursector.
Ontwikkelingen gaan hard
Hoe zorg je nu voor meer particuliere huurwoningen? De ontwikkelingen op de particuliere huurmarkt gaan hard. Er is sinds de Tweede Wereldoorlog niet zon gunstig klimaat geweest voor de smaak particuliere huurwoningen. Het is nu zaak om die kansen te verzilveren. We zien hiervoor enkele concrete mogelijkheden.
Onbekend maakt onbemind
De belangrijkste conclusie betreft de grote onbekendheid. Ambtenaren kennen beleggers niet en vice versa. Belangen, motieven, werkwijzen: onbekend maakt onbemind. Er worden wel convenanten gesloten, maar de uitwerking blijft te vaak ergens hangen in het werkapparaat. Er is onbekendheid tussen partijen, maar ook over gebieden (waar liggen locaties met potentie?) en over de sector zelf (nog te vaak heerst het doembeeld van de huisjesmelker).
Tweede conclusie is dat er veel geld beschikbaar is, maar weinig product. “Het geld brandt op de plank”, wordt dan gezegd. Er is geld zat; beleggers spreken over 5 miljard. Wacht als gemeente niet tot dit geld en de locaties vanzelf bij elkaar komen en heb een makelende en schakelende houding. Bied top- en onbekendere locaties samen aan in één package deal. Daarnaast is het van belang dat investeerders hun blik verruimen naar andere plekken dan de (bekende) toplocaties.
Advies
Tot slot een advies aan het Rijk: verken mogelijkheden voor regelluwe locaties. Dit geldt voor verschillende schaalniveaus: in bepaalde gebouwen, wijken of regios in het land zou nieuwbouw, of nog beter verbouw, mogelijk moeten zijn zonder de dwang van de puntengrens. Die grens zorgt ervoor dat investeerders vaak gedwongen boven de liberalisatiegrens woningen aanbieden, terwijl er ook grote behoefte is aan woningen met een lagere huurprijs.
Bron: cobouw.nl
