De Rechtbank Amsterdam heeft vandaag tussenvonnis gewezen in de bodemprocedure van brancheorganisatie VBO Makelaar tegen funda B.V. en funda Real Estate B.V.. De rechter heeft nu geoordeeld dat de bewijslast bij VBO Makelaar ligt om aan te tonen dat er inderdaad sprake is van een machtspositie waar funda misbruik van maakt. De rechtbank vindt dat deskundigen de zaak verder moeten onderzoeken.
De Rechtbank Amsterdam heeft vandaag tussenvonnis gewezen in de bodemprocedure van brancheorganisatie VBO Makelaar tegen funda B.V. en funda Real Estate B.V.. De rechter heeft nu geoordeeld dat de bewijslast bij VBO Makelaar ligt om aan te tonen dat er inderdaad sprake is van een machtspositie waar funda misbruik van maakt. De rechtbank vindt dat deskundigen de zaak verder moeten onderzoeken.
Eind 2012 heeft VBO Makelaar Funda B.V. gedagvaard om een gelijke en transparante toegang tot de woningsite funda.nl onder non-discriminatoire voorwaarden te verkrijgen. Vanochtend liet de Amsterdamse rechtbank in haar voorlopig vonnis weten, dat zij wil getoetst wil zien of funda, eigendom van NVM, inderdaad mogelijk misbruik maakt van een economische machtspositie en NVM makelaars meetbaar bevoordeeld. Voor de zomer dient een comparitie plaats te vinden. Partijen kunnen dan aangeven op welke wijze deskundigen nader onderzoek moeten verrichten.
NVM eigendom
Funda is met ruim 22 miljoen bezoeken per maand en een marktaandeel van 60 procent onbetwist marktleider op het gebied van woningaanbod. Maar funda.nl is in 2001 mede opgericht door de NVM en de vereniging heeft bijna alle aandelen in handen. Concurrerende makelaars van VBO en VastgoedPRO mogen hun woningaanbod sinds 2009 ook op funda zetten, echter per aangemeld object betalen zij meer dan NVM-leden (160 euro per woning per jaar in plaats van eenmalig 25 euro), terwijl hun woningen pas na het NVM-aanbod worden getoond. Ook als ze beter passen bij de zoekopdracht van een huizenzoeker. Daarnaast kunnen ze hun woningen niet als tophuis bovenaan de zoeklijst laten zetten. Het is de vraag of bezoekers van de site zich bewust zijn van deze feiten.
Oneerlijke concurrentie
VBO Makelaar is van mening dat de dominante positie van funda.nl de verantwoordelijkheid en plicht met zich mee brengt om concurrentiestructuren niet te verstoren door partijdige hulp aan NVM-makelaars. De voorkeursbehandeling van NVM-makelaars verstoort concurrentie tussen makelaars en leidt niet tot complete informatie en een objectief woningaanbod. Dit hindert de consument in de zoektocht naar de ideale woning.
Bewijslast bij VBO
De uitspraak van de Amsterdamse rechtbank van vandaag stelt dat het aan VBO Makelaar is om te bewijzen hoe groot de machtspositie van funda precies is en hoeveel nadeel andere makelaars ondervinden. Omdat de zaak zeer complex is, wil de rechtbank verder onderzoek door deskundigen laten verrichten. Op een extra zitting mogen VBO en de NVM toelichten hoe dat onderzoek volgens hen gedaan zou moeten worden.
Eigen merk
Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar: Wij zijn blij dat de rechter genoeg redenen ziet om deze zaak verder te onderzoeken. Wij zien het vervolg van deze zaak met vertrouwen tegemoet. Uiteraard zijn wij ook nog steeds elk moment bereid tot overleg met betrokken partijen. Maar de woordvoerder van de NVM zegt: Het is onze site; VBO zit er vrijwillig op. Albert Heijn zet ook geen producten van Jumbo in de schappen.
Gezonde concurrentie
Rudy Uijtenhaak, directeur van Jaap.nl en Huizenzoeker.nl, blijft zich verbazen over de langslepende rechtszaak van VBO Makelaar tegen funda. De positie van funda is machtig. Maar wat ons verbaast is dat VBO en VastgoedPro nog steeds buitensporig veel geld en tijd steken in funda, zowel in de rechtszaak als in het plaatsen van objecten op de woningsite, terwijl er inmiddels goede alternatieven zijn die bijdragen aan gezonde concurrentie in plaats van het verder versterken van funda.
Alternatief richt zich op kopers
Uijtenhaak doelt uiteraard op jaap.nl. De website die bekend stond als het stoute jongetje van de klas, maar die zich inmiddels onder huizenkopers aardig lijkt te revangeren en een goede tweede plek inneemt achter funda. Uijtenhaak: Jaap.nl is drie jaar geleden een heel andere, positieve koers gaan varen. Het is een heel transparante woningwebsite met een strakke look en feel, en met nieuwe informatiemodules zoals eerlijke buurtinformatie en eerlijke prijshistorie van huizen. En dat wordt gewaardeerd door huizenzoekers, blijkt uit onafhankelijk onderzoek en uit onze bezoekerscijfers. Daarom werken veel makelaars inmiddels wel met ons samen.
‘Focus op kansen’
Het zou Uijtenhaak verbazen als de rechtbank uiteindelijk beslist in het voordeel van VBO Makelaar en heeft een welgemeend advies voor de branchevereniging. Vaar je eigen koers en zet iets goeds neer voor je makelaars, in plaats tevergeefs aan te willen haken bij een bedrijf dat hoe je het went of keert, eigendom is van de NVM. Uijtenhaak nodigt brancheverenigingen VBO makelaar en VastgoedPro nogmaals uit om met hem om tafel te gaan. Laten ze zich nu eens wat minder focussen op de bedreigingen en meer op de kansen.
Non-discriminatoire en transparante toegang
De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa), voorloper van de Autoriteit Consument en Markt (ACM), concludeerde in 2012 na onderzoek dat concurrerende makelaars klanten mislopen en hogere kosten maken op funda. De NMa pleitte ervoor dat alle makelaars non-discriminatoire en transparante toegang krijgen tot funda onder redelijke voorwaarden.
Disclaimer weinig effect
Onder dreiging van maatregelen kwamen de ACM en de NVM in 2013 na juridische onderhandelingen tot een compromis. Funda vermeldt sindsdien bij iedere zoekopdracht in een vrij onopvallende disclaimer dat het NVM-aanbod bovenaan wordt geplaatst. De ACM heeft een jaar lang onderzocht of het klikgedrag van funda-bezoekers veranderde. Maar het effect van de disclaimer is gering, volgens een ACM-woordvoerder.
