Rechter: verkeerd meten is onrechtmatige daad

873
Funda Gmak

Een verkoopmakelaar die een grotere oppervlakte van een woning doorgaf dan het daadwerkelijke aantal vierkante meters, moet de koper een schadevergoeding betalen. Hoewel de verkoopmakelaar was aangesloten bij de NVM, is bij het inmeten van de woning geen gebruik gemaakt van de verplichte NVM-meetinstructie.

Dat blijkt uit een arrest van de Hoge Raad, waar de zaak uiteindelijk belandde. De zaak draait om een appartement dat in 2011 werd gekocht voor €312.500 en waarvan in de verkoopbrochure stond dat het totale woonoppervlak 125 m2 was. Hoe hoog de schadevergoeding uiteindelijk wordt, moet de rechter zelf bepaeln.

NVM-meetinstructie

De vrouw die de woning kocht liet in 2016 een andere makelaar opnieuw meten en die kwam tot een oppervlakte van 114 m2. Uiteindelijk komt de Raad van Toezicht van de NVM tot een woonoppervlakte van 117,3 m2, gemeten volgens de NVM-meetinstructie.

De koper eiste vervolgens bij de rechter een schadevergoeding van €25.000; 321.500 gedeeld door 125, vermenigvuldigd met het verschil tussen de 125 m2 en 114 m2. Die rekensom komt uit op ruim €27.000, maar is door de koper gemaximaliseerd op €25.000. Volgens de koper had zij een ander huis gekocht wanneer ze had geweten dat het appartement kleiner was dan in de brochure stond.

Onderbouwing

De rechter stelde vervolgens vast dat de verkoopmakelaar onrechtmatig heeft gehandeld, maar dat de geleden schade niet te bepalen is; zeker ook niet volgens de methode die de koper aanvoerde. De schade zou bepaald moeten worden door een vergelijking te maken van de huidige situatie met die waarin de woning wel volgens de juiste methode zou zijn opgemeten. Maar dan nog zou in die hypothetische situatie met 117,3 m2 het appartement ook kleiner zijn dan die 125 m2.

Dit oordeel van de rechter volgde ook het gerechtshof in het hoger beroep. Het hof betwijfelde ook of de koper die andere woning wel zou hebben gekocht. Haar toenmalige relatie wilde daar namelijk niet wonen, omdat haar ex-echtgenoot daar vlakbij woonde.

Maar ook als de koper die woning wel zou hebben gekocht, heeft zij in hoger beroep niet opgegeven voor welke koopprijs zij deze woning zou hebben gekocht. Hoewel de rechtbank eerder al de ingebrachte rekensom had afwezen, kwam de vrouw volgens het hof niet met een andere, betere onderbouwing van het schadebedrag.

Lees ook: ‘Extra afspraken in overeenkomst beschermen koper en verkoper’

Cassatie Hoge Raad

De koper ging in cassatie bij de Hoge Raad en krijgt dus nu deels gelijk. Er is immers vastgesteld dat de verkoopmakelaar onrechtmatig heeft gehandeld en de koper schade heeft geleden. Dat die hoogte van de schade niet of moeilijk is vast te stellen, kan niet betekenen dat de schadevordering daarom kan worden afgewezen, stelt de Raad in het arrest.

Het gerechtshof moet daarom zelf een schatting van de schade maken of had moeten verwijzen naar de schadestaatprocedure. Dat is een speciale procedure voor zaken waarin schades worden begroot die lastig zijn te bepalen.