Gemiddeld kantoor
De Nederlandse markt kent aan de ene kant een groot aantal kleine makelaarskantoren en aan de andere kant een veel kleiner aantal hele grote kantoren. Daarom kan je in Nederland eigenlijk niet spreken over het gemiddelde makelaarskantoor. Toch zijn we voor dit rekenvoorbeeld uitgegaan van het rekenkundig gemiddelde van een Nederlands makelaarskantoor.
Dat gemiddelde kantoor bestaat uit een makelaar/ondernemer, een (assistent-)makelaar in de buitendienst en 1,8 fte’s voor de binnendienst:
Het traditionele makelaarskantoor
Vaste kosten
| Personeel | 178.000,- | 59,6 % |
| Huisvesting | 27.000,- | 9,0 % |
| Kantoorkosten | 24.000,- | 8,0 % |
| Marketing | 24.000,- | 8,0 % |
| Vervoer | 20.000,- | 6,7 % |
| Algemeen | 17.000,- | 5,7 % |
| Financiering | 3.500,- | 1,2 % |
| Afschrijving | 5.000,- | 1,7% |
Totaal vaste kosten 298.500,-
Variabele kosten per object
| Kadaster | 9,- |
| Objectfee Tiara/Funda | 32,- |
| 41,- per object |
Totale variabele kosten bij 100 objecten 4.100,-
Totale exploitatiekosten 302.600,-
Toelichting
Duidelijk is dat de grootste post gevormd wordt door de personeelskosten. Daar zijn dus ook de grootste besparingen te realiseren. Als dit makelaarskantoor besluit om een deel van de binnendienst te vervangen door een centrale backoffice (waarbij de benodigde uren per transactie worden ingekocht), waardoor de binnendienst wordt teruggebracht van 1,8 fte naar 0,5 fte en, dan ziet het exploitatieplaatje er als volgt uit:
Het makelaarskantoor van de toekomst
Vaste kosten
| Personeel | 132.000,- | 55,4 % |
| Huisvesting | 27.000,- | 9,0 % |
| Kantoorkosten | 15.789,- | 6,6 % |
| Marketing | 24.000,- | 8,0 % |
| Vervoer | 20.000,- | 6,7 % |
| Algemeen | 11.184,- | 4,7 % |
| Financiering | 3.500,- | 1,2 % |
| Afschrijving | 5.000,- | 1,7 % |
Totaal vaste kosten 238.973,-
Variabele kosten per object
| Kadaster | 9,- |
| Objectfee Tiara/Funda | 32,- |
| Inkoop backoffice-uren | 400,- |
| 441,- per object |
Totale variabele kosten bij 100 objecten 44.100,-
Totale exploitatiekosten 283.073,-
Toelichting
De aanpassing in de personele bezetting op deze vestiging resulteert dus in lagere totale kosten. Dat is ook logisch als wordt bedacht dat er iets is gedaan aan de, voorheen altijd geaccepteerde, overcapaciteit. In het tweede model is van de totale kosten ook nog eens een groter deel variabel. Variabele kosten verminderen de kwetsbaarheid van een organisatie. In dit rekenvoorbeeld is ervan uitgegaan dat deze makelaar met minder eigen kantoorpersoneel werkt. Daardoor zou deze makelaar ook nog eens flink kunnen bezuinigen op zijn huisvestigingskosten. Bovendien is het de vraag of de makelaar nieuwe stijl nog wel een A-locatie nodig heeft. Door voor een goedkopere locatie te kiezen, bespaart een makelaar op zijn vaste kosten. Het gebrek aan zichtbaarheid en uitstraling’ moet dan wel door marketingacties worden gecompenseerd. Het voordeel daarvan is dat dit ook variabele kosten zijn, die afhankelijk van mee- of tegenwind kunnen worden uitgegeven.
Dit rekenvoorbeeld is opgesteld door de Rotero groep.
Bron: Vastgoed
