Steeds vaker vorderen particuliere huurders courtage terug die jaren geleden aan een huurbemiddelaar is betaald. Dit komt omdat de Hoge Raad geoordeeld heeft dat de huurbemiddelaar geen courtage in rekening mag brengen aan de huurder, wanneer er sprake is van het zogenaamde ‘dienen van twee heren’. Maar is dit in alle gevallen wel van toepassing?
Steeds vaker vorderen particuliere huurders courtage terug die jaren geleden aan een huurbemiddelaar is betaald. Directe aanleiding hiervoor is een arrest uit oktober 2015, waarin de Hoge Raad geoordeeld heeft dat, indien sprake is van tweezijdige bemiddeling bij de totstandkoming van een huurovereenkomst, de huurbemiddelaar geen courtage in rekening mag brengen aan de huurder. Het zogenaamde verbod op het ‘dienen van twee heren’.
De vraag rijst of dit arrest in alle gevallen wel van toepassing is. Geregeld doet zich de situatie voor dat de verplichting van de huurder tot betaling van courtage niet is gegrond op een (rechtstreekse) afspraak tussen huurder en huurbemiddelaar, maar op de huurovereenkomst zelf. De huurbemiddelaar heeft dan louter voor de verhuurder bemiddeld, geen contractuele relatie met de huurder en in de huurovereenkomst is een bepaling opgenomen waaruit volgt dat de bemiddelingskosten worden voldaan door de huurder (courtagebeding). In bedoelde gevallen is naar ons oordeel van tweezijdige bemiddeling geen sprake en is terugvordering van courtage onder verwijzing naar voornoemd arrest niet terecht.
Een grond voor terugbetaling van de courtage zou wel gevonden kunnen worden in het huurrecht, waarin bepaald is dat elk beding in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte nietig is, voor zover daarbij ten behoeve van één der partijen (of een derde) een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Of daarvan sprake is, zal van geval tot geval bekeken moeten worden. Wat daarvan zij: voornoemd arrest biedt de huurder in gevallen van een in de huurovereenkomst opgenomen courtagebeding naar ons oordeel geen soelaas.
Vindplaats: HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3099, NJ 2016/108
Roel Bosman, bosman@randwijck.nl
