Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? De Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: hoe moet u ontbindende of opschortende voorwaarden formuleren? Regel één is: formuleer de voorwaarden ondubbelzinning.
Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? De Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: hoe moet u ontbindende of opschortende voorwaarden formuleren? Regel één is: formuleer de voorwaarden ondubbelzinning.
Als verkoopmakelaar begeleidt u de verkoop van een monumentaal grachtenpand. U vindt al snel een koper en brengt een voor uw opdrachtgever goede deal tot stand. In de verkoopovereenkomst wil de koper de voorwaarde opnemen dat hij de overeenkomst kan ontbinden als er sprake blijkt te zijn van ernstige bouwkundige gebreken. Hij is namelijk bang een bouwval aan te schaffen. Dat is prima, zegt uw opdrachtgever, die vertrouwen heeft in de robuustheid van zijn pand. Een paar weken later meldt de koper dat de koop niet doorgaat en overhandigt u een rapportje met een indrukwekkend aantal gebreken, opgesteld door een u onbekend klussenbureau. Er zouden onder andere scheuren in de muren zitten. Met lood in de schoenen gaat u naar uw opdrachtgever, die uiteraard not amused is. Boos zegt hij: Hoezo bouwkundige gebreken? Het zijn niet eens dragende muren! Dit kan toch niet zomaar?
Het probleem ontstaat hier doordat de ontbindende voorwaarde niet duidelijk geformuleerd is. Wat zijn ernstige gebreken, wie gaat dat onderzoeken en wie betaalt dit onderzoek? Allemaal vragen die niet beantwoord worden. En zo belandt de verkoopmakelaar in de situatie dat de koper met een flodderig rapportje van een bevriende aannemer in de hand de koop kan ontbinden. Weg deal. Regel één is dus: formuleer de voorwaarden ondubbelzinning. Laat u niet leiden door de angst de onderhandelingen te vertragen of een potentiële koper af te schrikken. U kunt namelijk een hoop leed voorkomen door vooraf goed na te denken.
In de praktijk wordt in koopovereenkomsten veel gebruikgemaakt van voorwaarden. De meest voorkomende zijn het financieringsvoorbehoud en de verkoop van de eigen woning van de koper. Andere voorwaarden zijn dat de verkoper vervangende woonruimte gevonden heeft of dat er een bouwkundig of bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. Of dat de koper bepaalde bouwplannen – een uitbouw of de aanleg van een tennisveld – mag realiseren van de gemeente of dat de bank instemt met het doorhalen van de hypotheek bij een huis dat onder water staat.
Ontbinden en opschorten
Er zijn twee soorten voorwaarden: ontbindende en opschortende. Is er bijvoorbeeld sprake van een financieringsvoorbehoud als opschortende voorwaarde, is er geen overeenkomst zolang de koper geen financiering heeft. Gaat het echter om een ontbindende voorwaarde, is er direct een koopovereenkomst die de koper kan ontbinden als hij geen financiering krijgt. Dit is een cruciaal verschil, dus het is belangrijk om in de koopakte expliciet te benoemen om welk type voorwaarde het gaat. Zowel bij een opschortende als een ontbindende voorwaarde moet objectief vast te stellen zijn of de voorwaarde wel of niet vervuld is. Dit vereist heldere definities. De makelaar uit de casus had precies moeten omschrijven wat bouwkundige gebreken zijn (bijvoorbeeld: gebreken met een herstelwaarde van 10.000 euro of meer, waarvan de reparatie essentieel is voor het functioneren van de woning als woning) en welke onafhankelijke deskundige het onderzoek moet verrichten. Had hij dat gedaan, dan hadden de weinig serieuze gebreken uit de casus nooit tot ontbinding kunnen leiden.
Een ander voorbeeld: als de verkoper pas hoeft te leveren als hij een nieuwe woning heeft gevonden, moet het begrip woning nader worden gedefinieerd: waar, in welke prijsklasse, koop of huur? Het mag ook niet afhankelijk zijn van de wil van een van beide partijen of aan de voorwaarde is voldaan. Soms staat in koopovereenkomsten: De koopovereenkomst blijft in stand, tenzij de uitkomst van het bouwkundig onderzoek de koper niet convenieert. Niet handig, want dat betekent dat de koper mag ontbinden bij iedere uitkomst die hem niet bevalt. En dan is de verkoper natuurlijk vogelvrij.
Inspanningsverplichting
Daarnaast moet de inspanningsverplichting van de partij die een beroep doet op de voorwaarde, nauwkeurig omschreven worden. Hoe ver moet hij gaan? Stel dat de koper koopt onder de voorwaarde dat hij een verdieping op het huis mag plaatsen. Is een bouwvergunning aanvragen dan voldoende? Of moet hij ook bezwaar maken als de gemeente zijn aanvraag onverhoopt afwijst? En wat gebeurt er als de vergunning verleend wordt, maar de buurman daartegen bezwaar maakt? De oplossing zou kunnen zijn om op te nemen dat de bouwvergunning onherroepelijk – geen bezwaar of beroep meer mogelijk – moet zijn.
Schrijf ook op hoe de koper of verkoper kan bewijzen dat hij aan die inspanningsverplichting voldaan heeft. Bijvoorbeeld dat iemand die het financieringsvoorbehoud inroept, de hypotheekaanvraag – om te bewijzen dat hij niets geks heeft gevraagd – en drie verschillende afwijzingsbrieven moet laten zien.
Slottermijn
Het volgende punt op de checklist is de slottermijn: tot wanneer kan de verkoper of koper de voorwaarde inroepen? Belangrijk, aangezien een opschortende voorwaarde de overeenkomst anders letterlijk eindeloos kan opschorten. Dit is anders bij een ontbindende voorwaarde, omdat dan de einddatum automatisch gevormd wordt door de dag van de overdracht. Maar dat neemt niet weg dat u ook dan moet vermelden wanneer de termijn eindigt. Vermeld ook altijd wie van beide partijen een beroep op de voorwaarde kan doen. Doet u dit niet, dan kan zowel koper als verkoper de overeenkomst ontbinden of opschorten, zelfs als de voorwaarde helemaal niet in diens belang is opgesteld.
Verder is het raadzaam om op te schrijven hoe partijen een beroep kunnen doen op de voorwaarde (schriftelijk, met een afschrift aan de notaris), wie de kosten van eventuele onderzoeken draagt en of de partij die een beroep doet op de voorwaarde, een vergoeding moet betalen aan de ander. Het kan bijvoorbeeld redelijk zijn dat degene die ontbindt, de kosten van het opstellen van de koopakte door de notaris betaalt. Tot slot kan het bij gebreken een punt van onderhandeling zijn of de verkoper een beroep op de voorwaarde kan afwenden door de gebreken te herstellen of de verkoopprijs te verlagen. Maar omschrijf ook dit weer nauwkeurig: hoe groot moeten de gebreken zijn (wat kost het om ze te verhelpen?) en binnen welke termijn is herstel noodzakelijk?
Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met VBO Makelaar (www.vbo.nl) en Van de Sande Berndsen Advocaten in Rotterdam (www.vandesandeadvocaten.nl).
