Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: tips en adviezen over tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandswet.
Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: tips en adviezen over tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandswet.
Casus
De woningmarkt trekt aan, maar helaas woont en werkt u in een regio van Nederland waar het herstel achterblijft. U heeft dus nog steeds een fors aantal woningen in uw portefeuille die al geruime tijd te koop staan. Deze opdrachtgevers vragen u regelmatig of er mogelijkheden zijn om hun oude woning tijdelijk te verhuren. U weet dat dit kan op basis van de Leegstandswet, maar het fijne weet u er niet van. Wat zijn precies de voorwaarden, wat moet er in het huurcontract staan, is er nog toestemming van andere partijen vereist en o ja, wie regelt wat?
Hoe pakken we het aan?
Oorspronkelijk werd de Leegstandswet eigenlijk alleen gebruikt door woningcorporaties. Huurwoningen die op de nominatie stonden voor renovatie of sloop, konden zij op deze basis tijdelijk verhuren. Maar tijdens de crisis op de woningmarkt, toen veel mensen hun woning aan de straatstenen niet kwijtraakten, werd deze wet ook voor particulieren een oplossing. Met de verhuur van hun koop te staande woning konden zij immers voorkomen dat ze door dubbele woonlasten in de problemen zouden komen. Bovendien werd de leegstaande woning zo een minder eenvoudige prooi voor krakers en vandalen.
In juli 2013 versoepelde het toenmalige kabinet de regels voor de Leegstandswet: de verhuurder mocht voortaan zelf de huurprijs bepalen, de vergunning van de gemeente gold voor vijf jaar en gemeenten mochten geen extra voorwaarden stellen. Gemeenten mochten dus niet eisen dat een woning een bepaalde periode leeg stond, of dat de eigenaar daadwerkelijk dubbele lasten had. De gedachte hierachter was dat het vooral gemakkelijk moest zijn om een vergunning voor tijdelijke verhuur te krijgen.
Inmiddels zijn we bijna drie jaar verder en is de mogelijkheid van tijdelijke verhuur minder urgent geworden. Maar dit neemt niet weg dat er nog steeds woningmarktregio’s zijn in Nederland waar woningen lang te koop staan. Denk aan Zeeland, Limburg en de noordelijke provincies. De woningmarkt verstilt aan de randen van het land, concludeerde het Economisch Bureau van ING in zijn visie op de woningmarkt tot 2025. Daar kan het dus voor woningeigenaren nog altijd slim zijn om gebruik te maken van de Leegstandswet.
Vergunning gemeente
Zoals gezegd is er voor tijdelijke verhuur een vergunning van de gemeente nodig. Deze aanvraag is eigenlijk een formaliteit. De gemeente verleent de vergunning als de woning te koop staat en 1: nooit bewoond is geweest (nieuwbouw) of 2: vóór de leegstand minimaal een jaar is bewoond of 3: in de tien jaar vóór de leegstand maximaal drie jaar is verhuurd (en dus hoofdzakelijk als koopwoning is gebruikt). Particuliere eigenaren mogen niet meer dan twee te koop staande woningen tegelijk tijdelijk verhuren. Tijdens de verhuur moet de woning te koop blijven staan bij een makelaar. En als uw opdrachtgever de woning tegen redelijke condities kan verkopen, moet hij dit ook doen! Bij koopwoningen is de vergunning vijf jaar geldig. Dit is ook de maximale periode voor tijdelijke verhuur.
Toestemming bank
Maar met de vergunning van de gemeente bent u er nog niet. In alle hypotheekaktes staat dat eigenaren die hun woning (tijdelijk) willen verhuren, toestemming nodig hebben van de geldverstrekker. Vraag deze toestemming schriftelijk aan, en vermeld hierbij duidelijk dat het gaat om tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet. Dat is relevant, omdat de woning dan na afloop van de verhuurperiode gegarandeerd weer vrij komt. Banken stellen hun eigen voorwaarden. Zo kunnen zij bijvoorbeeld eisen dat de woning al een bepaalde periode – zes maanden of een jaar – te koop staat, er geen betalingsachterstanden zijn, de vraagprijs van de woning minimaal 10 procent hoger is dan de hypotheekschuld en de huurprijs minimaal 70 procent van de maandelijkse hypotheeklasten bedraagt.
Bedenk dat hypotheekverstrekkers vandaag de dag misschien strengere eisen stellen dan voorheen. In een aantrekkende woningmarkt, met stijgende prijzen, brengen woningen immers ook bij gedwongen verkoop meer op. Banken zullen het risico van tijdelijke verhuur afwegen tegen het risico van vermogensverlies bij gedwongen verkoop. Onderbouw het verzoek dus goed! Vraag ook altijd om een schriftelijke bevestiging van de toestemming.
Tot slot is er ook toestemming van de verzekeraar nodig. Deze kan bijvoorbeeld besluiten om de premie van de opstal- en aansprakelijkheidsverzekering te verhogen.
Huurcontract
Uiteraard moet er ook een huurovereenkomst worden opgesteld. De overeengekomen periode duurt minimaal zes maanden en maximaal twee jaar. Daarna kan de huur drie keer met één jaar worden verlengd. De totale verhuurtermijn bedraagt daarmee vijf jaar, gelijk aan de duur van de vergunning. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden; voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand. Vergeet niet om het nummer van de leegstandsvergunning in het contract te vermelden. Spreek ook expliciet af dat de huurders meewerken aan bezichtigingen. Concreet houdt dit in dat zij zorgen dat het huis netjes is en dat zij het pand verlaten als u met potentiële kopers langs wilt komen.
Vergeet uw opdrachtgevers niet te vertellen dat zij tijdens de verhuurperiode géén recht hebben op aftrek van hypotheekrente. Over de verhuurde woning betalen zij vermogensrendementheffing (box 3). Over de huur betalen ze geen inkomstenbelasting. Pas als de verhuur stopt en de woning weer leeg staat, bestaat er weer recht op hypotheekrenteaftrek. De woning behoort dan weer tot box 1 (inkomsten uit woning en werk).
Taakverdeling
Soms ontstaan er problemen tussen de makelaar en zijn opdrachtgevers omdat de taakverdeling onduidelijk is. Het is dus verstandig om vooraf goed af te spreken wie wat doet. In de praktijk komt het er vaak op neer dat de makelaar het huurcontract opstelt en de vergunning aanvraagt bij de gemeente, en dat de opdrachtgever de zaken met de bank en de verzekeraar regelt. Leg deze afspraken schriftelijk vast. Niet alleen omdat dan duidelijk is wat makelaar en opdrachtgever van elkaar kunnen verwachten, maar ook omdat u zo allerlei discussies voorkomt. U moet er toch niet aan denken dat de verhuur achteraf illegaal blijkt te zijn, de huur op last van de bank wordt opgezegd en de hypotheek onmiddellijk opgeëist, omdat zowel u als uw opdrachtgever in de veronderstelling verkeerde dat de ander de vergunning bij de gemeente of de toestemming van de bank zou regelen.
Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Van Randwijck Advocaten in Rotterdam (www.randwijck.nl).
