Is een scheiding tussen makelaars en taxateurs de beste oplossing? En doelt men dan op een organisatorische scheiding tussen makelaars en taxatieafdelingen of op persoonsniveau, dat wil zeggen dat een taxateur niet meer mag makelen? De minister van Financiën onderzoekt momenteel de voor- en nadelen hiervan. In deze blog neem ik hier een voorschot op.
Is een scheiding tussen makelaars en taxateurs de beste oplossing? En doelt men dan op een organisatorische scheiding tussen makelaars en taxatieafdelingen of op persoonsniveau, dat wil zeggen dat een taxateur niet meer mag makelen? De minister van Financiën onderzoekt momenteel de voor- en nadelen hiervan. In deze blog neem ik hier een voorschot op.
Onlangs werd bekend dat het ministerie van Financiën een onderzoek laat uitvoeren naar wetgeving in de taxatiesector. Dit gebeurt op voorspraak van De Nederlandse Bank en de AFM, want beide toezichthouders zijn groot voorstander van wettelijke regulering van vastgoedtaxateurs. DNB stelt dat wetgeving nodig is om het publieke belang van taxaties centraal te stellen. Daarbij wordt specifiek benoemd dat de sector er tot op heden zelf niet in is geslaagd om private belangen van makelaars en publieke belangen van taxateurs te scheiden. Dit zou de betrouwbaarheid van taxaties niet ten goede komen. Maar is een scheiding tussen makelaars en taxateurs dan wel de beste oplossing? En doelt men dan op een organisatorische scheiding tussen makelaars en taxatieafdelingen of op persoonsniveau, dat wil zeggen dat een taxateur niet meer mag makelen? De minister van Financiën onderzoekt momenteel de voor- en nadelen hiervan.
Betrouwbaarheid van taxaties
Uit onderzoek blijkt dat taxateurs makelaars nodig hebben voor hun werk. Data ambiguïteit is namelijk een groot probleem in taxatieland en referentiedatabases bieden helaas lang niet altijd een consistent of volledig beeld van transacties, omdat deze veelal het resultaat zijn van onderhandse onderhandelingen van marktpartijen. Makelaars kunnen taxateurs belangrijke marktinformatie verschaffen, bijvoorbeeld over de context van referentietransacties. Waren er bijvoorbeeld bijzondere omstandigheden die een bepaalde lage of hoge huurprijs verklaren? En wat betekent dat voor de bruikbaarheid van deze referentie? Bovendien kunnen makelaars, die dagelijks aan het front opereren, het marktsentiment duiden. Het scheelt nogal of bijvoorbeeld één partij de gevraagde koopsom wil betalen of dat vijf partijen tegen elkaar opbieden. Dit soort ‘inside’ informatie is niet altijd publiceerbaar maar helpt de vergelijkbaarheid van referentietransacties te bepalen en daarmee de betrouwbaarheid van een taxatiewaarde te verhogen.
Wanneer makelaars en taxateurs organisatorisch gescheiden worden als gevolg van wetgeving, is het voor taxateurs echter een stuk lastiger om referentieanalyses uit te voeren. Want waarom zouden makelaars straks hun voormalige taxatiecollega´s nog willen helpen? Men werkt dan immers niet meer samen onder één dak, dus ontbreekt het aan motivatie om detailleerde marktinformatie te delen. Dit zou betekenen dat een cruciaal onderdeel als de referentieanalyse, waar steeds meer waarde aan wordt gehecht in recente taxatieformats, een stuk complexer wordt en dat komt de betrouwbaarheid van taxaties mijns inziens niet ten goede.
In bovenstaande ben ik uitgegaan van een scheiding op afdelingsniveau, maar de minister kan ook heil zien in een scheiding op persoonsniveau. In dat geval staat de beroepsgroep aan de vooravond van een gedwongen keuze. Velen zijn immers gecertifieerd als zowel makelaar als taxateur en die combinatie wordt dan bij wet verboden. De kans is aannemelijk dat een groot deel vervolgens kiest voor de makelaardij, gezien de hogere verdiensten. Blijven er dan genoeg taxateurs over? Er zijn nu zo’n 7.000 taxateurs geregistreerd bij het NRVT, waarvan circa 2.000 in het (groot)zakelijk vastgoed. Welk effect sorteert een forse inkrimping van deze groep van experts op de financiële stabiliteit van ons land? Of voorzien toezichthouders een grotere rol voor modelmatige taxaties bij courant vastgoed?
Privaat belang van taxateurs
Uiteraard hebben de toezichthouders een belangrijk punt als men aangeeft dat taxateurs een publiek belang dienen. Jaarlijks wordt voor zo’n € 500 miljard getaxeerd in Nederland en die taxatiewaarden worden gebruikt voor onderbouwing van balanswaarderingen, beleggingen en (woning)financiering. Dus dat dit publieke belang zeker gesteld moet worden lijkt evident. Maar daarnaast hebben taxateurs ook private klantbelangen; iemand moet tenslotte de taxatierekening betalen. Het is een publiek geheim dat klanten, die een taxatie nodig hebben voor een transactie of financiering, taxateurs proberen te beïnvloeden in hun waardeoordeel. Uit onderzoek komt dit fenomeen ook naar voren. Soms gebeurt dat subtiel, door middel van gekleurde informatieverstrekking, en soms gebeurt dat minder genuanceerd, bijvoorbeeld door gedoe over betaling of ontzegging van toekomstige opdrachten. De taxateur staat hier in wezen vrij kwetsbaar tegenover, omdat klanttevredenheid nu eenmaal resulteert in omzet. Willen de toezichthouders die mogelijkheid tot klantbeïnvloeding in stand houden? Want of een taxateur nu wel of niet makelt, die klantrelatie wordt gecontinueerd met alle risico’s van dien. Het heeft er nu de schijn van dat toezichthouders via een omweg proberen de klantbeïnvloeding van taxateurs te reduceren, door de nauwe banden tussen taxatie- en makelaarswerk via wetgeving door te knippen. Maar daarin miskent men de toegevoegde waarde van deze onderlinge verwevenheid, terwijl de klantbeïnvloedingsituatie van taxateurs blijft voortbestaan.
Per saldo acht ik het aannemelijk dat een vermindering van de verwevenheid tussen taxateur en opdrachtgever bijdraagt aan een grotere onafhankelijkheid en dus betere betrouwbaarheid van taxatierapporten. Maar een scheiding tussen taxateurs en makelaars kan wel eens een groot neveneffect hebben waar toezichthouders vooralsnog geen rekening mee lijken te houden; de kwaliteit en daarmee de betrouwbaarheid van taxaties komt op het spel te staan. En is dat niet precies het tegenovergestelde van wat DNB en AFM willen bereiken?
Pim Klamer
Opleidingsadviseur Academie voor Vastgoed
Pim Klamer is naast opleidingsadviseur bij de Academie voor Vastgoed ook PhD onderzoeker van taxatieprocessen bij de Universiteit Utrecht en Hogeschool Utrecht. Hij is bezig met een promotieonderzoek over professionalisering van taxatieprocessen. In zijn blogs deelt hij zijn tussentijdse bevindingen en beschouwingen graag. Klamer schrijft zijn blogs op persoonlijke titel.
