Hoewel de meeste huizenprijzen in Amsterdam stijgen, lijkt de markt in sommige buurten nog niet op het hoogtepunt. Vooral buiten het centrum ontstaan er steeds meer interessante investeringskansen, zo blijkt uit onderzoek van startup DatHuis.
“We vergeleken de prijsstijging van huizen met de gemiddelde prijsstijging, door meer dan 35.000 transacties tussen 2015 en 2017 te analyseren. Dat biedt een indicatie van hoe de woningmarkt zich ontwikkelt. We hopen dat consumenten en investeerders van deze inzichten profiteren. De Amsterdamse woningmarkt biedt veel kansen, maar is niet homogeen en het loont om je te verdiepen in de verschillende beleggingsopties” aldus Joel Konijn, oprichter van DatHuis.
Dit zijn de tien postcodes waar de prijzen gemiddeld het meest stegen in de afgelopen twee jaar, afgezet tegen de gemiddelde prijsstijging in Amsterdam:
- Omval/Overamstel (postcode 1096; hier steeg de prijs gemiddeld met 262 procent meer dan in de rest van Amsterdam);
- De wijken tussen de Plantagebuurt en de Czaar Peterbuurt (1018, 172 procent)
- IJplein en Vogelbuurt (1021, 166 procent);
- Oostelijk Buiksloterham en noorden Volewijck (1032, 148 procent);
- Westelijk deel Indische buurt (1094, 148 procent);
- Gebied tussen Jan Evertsenstraat, Hoofdweg en Baarsjesweg (1057, 145 procent);
- Buitenveldert-West (1082 en 1083, 142 en respectievelijk 141 procent);
- Tuindorp-Oostzaan Oost, om het Bellefleurhof (1036, 141 procent);
- Oosterparkbuurt, deel Transvaalbuurt (1092, 136 procent).
“In een aantal van de wijken was de gemeente recent renovatie- en nieuwbouwprojecten gestart. Houd dergelijke plannen dus goed in de gaten, als je in vastgoed wil investeren”, aldus Konijn. Het kan natuurlijk zijn dat de prijsstijging als gevolg van nieuwbouwprojecten op het hoogtepunt is en juist af begint te zwakken. DatHuis heeft hier echter rekening mee gehouden in het onderzoek.
Konijn: “We hebben niet alleen gekeken naar prijsstijging, maar ook naar prijsniveau. Stel dat twee buurten allebei 5% in waarde zijn gestegen, maar de ene heeft een prijsniveau van 3.000 euro per vierkante meter en de ander een van 4.000. In de buurt van 3.000 euro per vierkante meter is dan nog wel ruimte om verder te groeien, in de duurdere buurt is wat minder rek. Het idee is dat de Amsterdamse woningmarkt zich als een olievlek naar buiten toewerkt. Gebieden met een laag prijsniveau en sterke prijsstijging zijn dan een indicatie voor een aantrekkelijke buurt vanuit een investeringsperspectief.”
Goedkope huizen
Dathuis raadt starters op de woningmarkt en beginnende investeerders dan ook aan om in relatief goedkopere huizen te investeren. “Ook omdat starters vaak worden afgeschrikt door de hoge koopsommen van tegenwoordig, zeggen wij ‘investeer in een huis met een iets lager prijsniveau per vierkante meter’. Dan verklein je ook het risico dat je huis onder water komt te staan”, aldus Konijn.
“Maar kies wel een buurt met een gezonde groei, waar ‘upside potential’ in zit. Die kunnen zich namelijk ontwikkelen naar een ‘star’, een buurt met een hoger prijsniveau en een gezonde groei.” Goedkopere huizen met een bovengemiddelde prijsstijging en lager prijsniveau zijn vooral in Amsterdam-Noord te vinden: IJplein en Vogelbuurt, Oostelijk Buiksloterham en noorden Volewijck en Tuindorp-Oostzaan Oost, om het Bellefleurhof.
Niet op het hoogtepunt
De gemiddelde meterprijs steeg bij woningen ten oosten van het Vondelpark en in de Museumpleinbuurt van 5.896 naar 7.226 euro. Met 23 procent is deze stijging van 1.330 euro per vierkante meter niet bovengemiddeld.
“Over het algemeen zijn er minder wijken in het centrum van Amsterdam waar de prijzen even hard stijgen als twee jaar geleden. De prijs is hier de laatste jaren al zo sterk gestegen, dat er weinig rek meer inzit. Investeerders wijken dus uit naar andere delen van de stad, denk ook aan de gentrificatie van de stad. Er zijn toch nog steeds 24 postcodes binnen de Ring waar de prijs bovengemiddeld stijgt. De Amsterdamse huizenmarkt lijkt dus nog niet in elke buurt op het hoogtepunt.”
Obligatieprogramma
De ECB maakte onlangs bekend het obligatieprogramma in 2018 stop te zetten, iets wat veel potentiële investeerders afschrikt. Konijn maakt zich echter niet druk. “De afbouw van dat programma zal zeker invloed hebben op de lange termijn. Mensen zullen een wat minder hoge hypotheeksom kunnen veroorloven, dus de plannen zullen een drukkend effect hebben. Maar er zijn zo veel factoren van invloed, de nieuwe plannen van het kabinet bijvoorbeeld, of Brexit. Het is dus lastig om de impact van een zo’n factor te voorspellen.
Tips
En mocht er dan toch sprake zijn van een crisis, dan heeft Konijn nog wel tips. “Neem geen hypotheek over de waarde van je woning. Koop het liefst met eigen geld, dan zit er wat meer lucht in als de markt gaat veranderen. En ja, als je een huis koopt in ‘cash cows’ als Amsterdam-Zuid of Amsterdam-Centrum, dan loop je het risico dat het prijsniveau gaat inzakken. Maar als je een vaste baan hebt en verzekerd bent van een vast inkomen, dan kun je dat risico best nemen. Laat je dus niet al te veel meevoeren in de gekte.”
