“Aardverschuiving onder bevolking heeft vergaande gevolgen.”
De krapte op de woningmarkt zal niemand ontgaan zijn, net als de ambitie om 75.000 woningen per jaar te bouwen. Worden volgend jaar de problemen opgelost of houdt het woningtekort aan? Vijf specialisten geven hun visie.
‘Slinkende aanbod meest zichtbare symptoom’
Een ongezonde situatie. Zo kenschetsen de experts de woningmarkt in de Randstad. Directeur VBO Makelaar Hans van der Ploeg noemt het slinkende aanbod als meest zichtbare symptoom. “Er moet meer worden gebouwd om aan de woonwensen te voldoen. Helaas neemt het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen en bouwvergunningen juist af. Verduurzaming, maar ook de asbest- en funderingsproblematiek bij bestaande bouw, vraagt aandacht. Een behoorlijke klus.” De problemen gelden niet alleen in de koopsector maar ook voor huurders. “De verhouding vraag en aanbod is scheef”, zegt hoofdeconoom bij het CBS Peter Hein van Mulligen.
Met name in de Randstad zetten de bevolkingsgroei en het aantal huishoudens verder door. Huishoudens worden kleiner en er komen meer eenpersoonshuishoudens. Mensen settelen zich later. Ook komen er steeds meer alleenstaande senioren, die eengezinshuizen bezet houden. De woningbouw kan deze groei niet bijhouden. Door moordende concurrentie komen vooral starters in de knel.
‘Trek naar de stad zet voort’
Van Mulligen maakt zich zorgen: “Over 15 jaar telt Amsterdam meer dan 1 miljoen inwoners, terwijl de totale bevolking met maar ruim een half miljoen inwoners groeit. De trek naar de stad zet voort. De randen van Nederland lopen leeg. Daar zijn genoeg woningen tegen een redelijke prijs te koop, maar het werk is elders.” VNG-directeur Edward Stigter waarschuwt echter: “Het is niet goed om in de rest van het land de woningmarkt in het slot te gooien. Er is nu behoefte, dus moeten we ook daar bouwen.”
Prijzen opgedreven
Voorlopig blijven in de Randstad de koopprijzen maar stijgen. Met als koplopers de grote steden, waar beleggers 20 procent van de woningen aankopen en de prijzen opdrijven, zoals Klaas Knot van De Nederlandsche Bank onlangs aangaf. Qua prijsniveau zijn we voorbij het hoogtepunt van het derde kwartaal in 2008, waarna de bubbel barstte. “Na een dalend ritje tot het tweede kwartaal in 2013 van in totaal 21 procent , zijn we momenteel gemiddeld in Nederland het prijsniveau van tien jaar geleden gepasseerd”, aldus directeur Ortec Finance en bijzonder hoogleraar woningmarkt UvA Johan Conijn.
“Er zijn wel grote regionale verschillen. Amsterdam zit met 37 procent al fors boven het eigen dieptepunt in 2008, maar ook in Rotterdam en Utrecht is het prijsniveau hoger dan in 2008. Het aanbod is schaars. Transacties nemen af, terwijl zaken als Airbnb, lage rente en buitenlandse investeerders de prijzen opdrijven. Dat kan niet zo doorgaan.”
Geen schokeffect
Ruimte voor prijsstijgingen ziet Conijn nog wel buiten de Randstad. Zelfs daar zijn de prijzen gestegen, weet Van Mulligen. Zelfs in Zeeland (4) en Drenthe (6,4 procent). De prijzen in Drenthe liggen nog wel 8 procent lager dan in 2008 en sommige gemeenten in de randen krimpen zelfs. In Delfzijl worden woningen gesloopt! De situatie is nu wel anders dan tien jaar terug. Conijn verwacht niet dat de prijzen ineens gaan kelderen. “De prijzen stijgen nog even en nemen daarna geleidelijk af. Geen schokeffect zoals tijdens de crisis.”
‘Hypotheekschuld stijgt beperkt’
Andere factoren spelen nu een rol: woningtekort, inkomensstijgingen, (blijvende) lage rente, kopende expats en beleggers voor verhuur (prijsopdrijvend). Destijds ging de prijsstijging gepaard met een totale verhoging van de hypotheekschuld. Mensen moesten veel lenen om hun woning te financieren. Van Mulligen: “Door aflossingen, fiscale impulsen en lage rente stijgt nu de hypotheekschuld beperkt. Als aandeel van het bbp is de hypotheekschuld wel lager. Dat maakt ons echter niet onkwetsbaar. Bij sterk stijgende rente kunnen problemen optreden.”
Falend beleid
Conijn ziet het falende rijksbeleid tijdens de crisis als grootste oorzaak van de problemen waarmee de woningmarkt nu kampt: “Door de invoering van de verhuurderheffing in 2013 verlaagden woningcorporaties hun nieuwbouwinvesteringen. In plaats van een anticyclisch bouwbeleid om de neergang te compenseren, is er een procyclisch beleid gevoerd.” Iets waar VBO Makelaar destijds voor waarschuwde, aldus Van der Ploeg. Gevolg: bouwbedrijven vielen om en maar liefst 200.000 bouwvakkers verlieten de branche definitief. Dat zorgt nu voor een tekort aan bouwcapaciteit en verhindert de toename van de bouwproductie.
‘Groot tekort aan capaciteit’
Maurice van Sante, senior econoom bij ING Economisch Bureau, noemt ook wegbezuinigingen van ambtenaren bij gemeenten en inkrimpen of verdwijnen van toeleveranciers. Resultaat: een groot tekort aan capaciteit, kwaliteit en materialen. De huizenmarkt herstelde sneller van de crisis dan de bouwsector en gemeenten. Stijgende inkoopprijzen leiden nu tot nieuwe onderhandelingen over nieuwbouwprijzen en een rem of zelfs een stop op de bouw.
Van Sante: “Tel daarbij op de overheidsmaatregelen als aanscherping hypotheekeisen, verhoogd btw-tarief op nieuwbouw (van 19 naar 21 procent), verlaging overdrachtsbelasting voor bestaande woningen en de eis van bepaalde gemeenten om gasloos te bouwen. Alles bij elkaar zorgt dit ervoor dat ontwikkelaars moeten herontwikkelen of vertraging oplopen, waardoor er minder bouwvergunningen worden aangevraagd en afgegeven.”
Ambitieus woonplan
Het ministerie probeert met de Nationale Woonagenda van begin dit jaar het tij te keren. De ambitie is om 75.000 nieuwbouwwoningen te bouwen per jaar. Volgens Van Sante is dat echt de een ondergrens als we de woningmarkt willen 
ontlasten. “Dat getal is opgebouwd uit de prognose van potentiële nieuwe huishoudens: 55.000 voor het komende jaar plus het aantal woningen dat gesloopt wordt, circa 15.000. Dat maakt samen 70.000. Om de spanning eraf te halen zijn zeker die 75.000 woningen nodig.”
VNG ondertekende die Woonagenda niet, vanwege verkiezingen en onvrede over bepaalde oplossingen. Stigter: “We zijn voor binnenstedelijk bouwen. Verder moeten regio’s die te maken krijgen met krimp financieel geholpen worden, maken we ons zorgen over de financiële positie van de woningcorporaties en moet de minister werk maken van investeringen in infrastructuur waar gebouwd gaat worden.”
Overheid aan zet
Gelukkig gaat het met de economie nu relatief goed, maar de gevolgen van de afgelopen crisis zijn nog goed merkbaar. Dat wringt volgens Van Sante. “Alleen wanneer de problemen uit de crisis worden opgelost, kunnen er meer woningen worden gebouwd.” Hij weet dat er genoeg (buitenlandse) investeerders staan te popelen om in onze woningmarkt te investeren. Er valt een laag maar wel stabiel rendement te halen. Om problemen aan te pakken, moeten volgens Conijn de VNG, provincies en het Rijk op één lijn komen.
Ambitie zonder goede analyse
“Onhandig dat het Rijk een Nationale Woonagenda heeft gepubliceerd zonder de handtekening van VNG en IPO. Het is een ambitie zonder goede probleemanalyse en bijbehorende maatregelen.” Eén van de maatregelen die de VNG voorstelde, het versnellen van woningbouwprocedures, pakte het Rijk op en ging als wetsvoorstel naar de Tweede Kamer. Stigter is hoopvol. Een bouwquotum als alternatief ziet Stigter, maar ook Van Sante, niet zitten. Zij vinden dat veel steden zelf al initiatieven nemen en te veel regelgeving moet worden gewijzigd. “Zeker geen oplossing op korte termijn.”
Woningcorporaties ontlasten
Belangrijker lijkt het de directeur van VNG om de woningcorporaties weer in het zadel te helpen: “Samen met de corporaties moeten we inzetten op extra woningen, energiebesparing, betaalbaarheid en het onderbrengen van specifieke doelgroepen. Dat vraagt om forse investeringen en maatregelen om woningcorporaties te ontlasten.”
De experts zien echter het tegenovergestelde gebeuren. De corporaties worden eerder verder afgeknepen door stijgende verhuurderheffing, invoering van de Anti-Tax Avoidance Directive (beperking rente-aftrek bij de vennootschapsbelasting) en stijgende WOZ-waarden. Van der Ploeg legt de bal bij de overheid. “De oplossing begint bij minister Ollongren. Zij moet ambities omzetten in concrete bouwplannen. Locaties moeten ter beschikking gesteld worden, regelgeving versneld en bouwen moet soepeler verlopen. Het Groene Hart moet ook voorzichtig worden ontsloten voor woningbouw. Uiteraard zonder het echt waardevolle groen schade te berokkenen.”
Sombere prognose
De experts zijn somber. De krapte op de huizenmarkt wordt volgend jaar niet opgelost met voldoende nieuwbouwwoningen. Van Sante: “Afgegeven bouwvergunningen zijn een indicator. Wil je daadwerkelijk 75.000 woningen realiseren, dan moet je het jaar ervoor zo’n 80.000 bouwvergunningen afgeven, want er zijn altijd een aantal vergunningen die uiteindelijk, om wat voor reden dan ook, niet tot een gerealiseerde woning leiden. Helaas zitten we dit jaar maar op 66.000 bouwvergunningen. We halen de ondergrens niet eens om de spanning in de oververhitte markt af te halen!”
Ook Conijn sombert: “Wegwerken van het woningtekort is een illusie. Die doelstelling van 75.000 nieuwbouwhuizen wordt niet gehaald. Vooral omdat er onvoldoende bouwcapaciteit is. Op dit moment daalt het aantal verleende bouwvergunningen weer.” De schatting van Van Sante vindt hij nog ruim. “De huidige problematiek voor vooral starters wordt alsmaar groter.”
Woonlasten fors omhoog
Stigter wijst op de effecten in de huurmarkt: “Uit de Landelijke Monitor blijkt dat woonlasten fors stijgen. Wie een sociale huurwoning heeft, betaalt vaak een derde van het inkomen aan huur. Huurders in de vrije sector besteden zelfs bijna de helft van hun besteedbaar inkomen aan woonlasten.” Toch blijft hij positief en ziet flink wat aandacht voor het dossier Wonen. “De minister van BZK is in gesprek met diverse regio’s om versnelling aan te brengen en de interbestuurlijke afspraken met het Rijk worden uitgewerkt. Dus ik ben zeker niet pessimistisch.”
Artikel uit Vastgoed 09 – 2018
Tekst: Judith Bakkers
Beeld: Martijn van den Bemt
